2013年房地產(chǎn)估價(jià)師考試?yán)碚撆c方法考前練習(xí)三

　　一.單選題：

　　1.第一個(gè)房地產(chǎn)投資者對(duì)房地產(chǎn)都有一個(gè)心理價(jià)位，投資價(jià)值可以看成是這個(gè)心理價(jià)位，當(dāng)( )低于其心理價(jià)位時(shí)，投資者趨向于增加投資;相反，他們將向市場(chǎng)出售過去的房地產(chǎn)。

　　A.市場(chǎng)價(jià)格 B.投資價(jià)格

　　C.使用價(jià)格 D.交換價(jià)格

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：a

　　考生答案：

　　本題分?jǐn)?shù)：8.33

　　本題得分：0

　　解析：投資者評(píng)估的房地產(chǎn)的投資價(jià)值，或者說消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)價(jià)，大于或等于該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，是其投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。當(dāng)投資價(jià)值大于市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，說明值得投資購(gòu)買;反之，說明不值得投資購(gòu)買。

　　2.政府舉行土地使用權(quán)拍賣出讓，有意購(gòu)買者可以委托房地產(chǎn)估價(jià)人員為其評(píng)估能夠承受的最高購(gòu)買價(jià)格，這也是一種( )。

　　A.市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估 B.投資價(jià)值評(píng)估

　　C.原始價(jià)值評(píng)估 D.賬面價(jià)值評(píng)估

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：b

　　考生答案：

　　本題分?jǐn)?shù)：8.33

　　本題得分：0

　　解析：就投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值相對(duì)而言，房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。但作為房地產(chǎn)估價(jià)人員，評(píng)估投資價(jià)值或提供房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，也是其服務(wù)的重要領(lǐng)域。

　　3.( )是隨著時(shí)間的推移而減少的。

　　A.原始價(jià)值 B.賬面價(jià)值

　　C.市場(chǎng)價(jià)值 D.投資價(jià)值

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：b

　　考生答案：

　　本題分?jǐn)?shù)：8.33

　　本題得分：0

　　解析：原始價(jià)值是始終不變的;賬面價(jià)值是隨著時(shí)間的推移而減少的;市場(chǎng)價(jià)值是隨著時(shí)間的推移而變化的，有時(shí)高，有時(shí)低。市場(chǎng)價(jià)值很少等于賬面價(jià)值。

　　4.( )是指某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格，是該類房地產(chǎn)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果。

　　A. 原始價(jià)格 B.理論價(jià)格

　　C.成交價(jià)格 D.市場(chǎng)價(jià)格

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：d

　　考生答案：

　　本題分?jǐn)?shù)：8.33

　　本題得分：0

　　解析：市場(chǎng)價(jià)格是指某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格，是該類房地產(chǎn)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果。

　　5.樓面地價(jià)又稱單位建筑面積地價(jià)，樓面地價(jià)與土地總價(jià)的關(guān)系為( )。

　　A.樓面地價(jià);土地總價(jià)÷總建筑面積

　　B.樓面地價(jià)：土地總價(jià)x總建筑面積

　　C.樓面地價(jià)：土地總價(jià)+總建筑面積

　　D. 樓面地價(jià)：總建筑面積÷土地總價(jià)

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：a

　　考生答案：

　　本題分?jǐn)?shù)：8.33

　　本題得分：0

　　解析：

　　二.多選題：

　　1.成交價(jià)格簡(jiǎn)稱成交價(jià)，是交易雙方實(shí)際達(dá)成交易的價(jià)格。它是一個(gè)已完成的事實(shí)這種價(jià)格通常隨著 ( )的不同而不同。

　　A.交易者的心態(tài) B.交易者的偏好

　　C.交易者對(duì)市場(chǎng)了解程度 D.討價(jià)還價(jià)能力

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：A, B, C, D

　　考生答案：

　　本題分?jǐn)?shù)：16.66

　　本題得分：0

　　解析： 成交價(jià)格可能是正常的，也可能是不正常的，所以，可將成交價(jià)格區(qū)分為正常成交價(jià)格和非正常成交價(jià)格。正常成交價(jià)格是指交易雙方在公開市場(chǎng)、信息通暢、平等自愿、誠(chéng)實(shí)無欺，沒有私自利害關(guān)系下進(jìn)行交易形成的價(jià)格，不受一些不良因素的影響。

　　2.( )是一組與政府對(duì)價(jià)格管制或干預(yù)的程度有關(guān)的價(jià)格。

　　A.市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià) B.政府指導(dǎo)價(jià)

　　C.政府定價(jià) D.評(píng)估價(jià)格

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：A, B, C

　　考生答案：

　　本題分?jǐn)?shù)：16.66

　　本題得分：0

　　解析：國(guó)家實(shí)行并逐步完善宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控下主要由市場(chǎng)形成價(jià)格的機(jī)制。價(jià)格的制定應(yīng)當(dāng)符合價(jià)值規(guī)律，大多數(shù)商品和服務(wù)價(jià)格實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，極少數(shù)商品和服務(wù)價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)?？梢?，從政府對(duì)價(jià)格管制或干預(yù)的程度來劃分，有市場(chǎng)定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)。

　　3. 政府對(duì)價(jià)格的干預(yù)，還有( )。最高限價(jià)是試圖規(guī)定一個(gè)對(duì)房地產(chǎn)可以收取的最高價(jià)格;最低限價(jià)是試圖規(guī)定一個(gè)對(duì)房地產(chǎn)可以收取的最低價(jià)格，又稱最低保護(hù)價(jià)。所以，對(duì)有最高限價(jià)的房地產(chǎn)，估價(jià)結(jié)果不得超過其最高限價(jià);對(duì)有最低限價(jià)的房地產(chǎn)，估價(jià)結(jié)果不得低于其最低限價(jià)的房地產(chǎn)，估價(jià)結(jié)果不得低于其最低限價(jià)。

　　A.基準(zhǔn)地價(jià)

　　B.最高限價(jià)

　　C.最低限價(jià)

　　D.標(biāo)定地價(jià)

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：B, C

　　考生答案：

　　本題分?jǐn)?shù)：16.66

　　本題得分：0

　　解析：最高限價(jià)是試圖規(guī)定一個(gè)對(duì)房地產(chǎn)可以收取的最高價(jià)格;最低限價(jià)是試圖規(guī)定一個(gè)對(duì)房地產(chǎn)可以收取的最低價(jià)格，又稱最低保護(hù)價(jià)。所以，對(duì)有最高限價(jià)的房地產(chǎn)，估價(jià)結(jié)果不得超過其最高限價(jià);對(duì)有最低限價(jià)的房地產(chǎn)，估價(jià)結(jié)果不得低于其最低限價(jià)。

　　4.就( )相對(duì)而言，房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。

　　A.投資價(jià)值 B.原始價(jià)值

　　C.賬面價(jià)值 D.市場(chǎng)價(jià)值

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：A, D

　　考生答案：

　　本題分?jǐn)?shù)：8.33

　　本題得分：0

　　解析：原始價(jià)值簡(jiǎn)稱原值、原價(jià)，也稱歷史成本、原始購(gòu)置成本，是一項(xiàng)資產(chǎn)在當(dāng)初購(gòu)置時(shí)的價(jià)格或發(fā)生的支出，賬面價(jià)值又稱賬面凈值，折余價(jià)值，是該資產(chǎn)的原始價(jià)值減去已提折舊后的余額。

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