2013年房地產(chǎn)估價(jià)師考試?yán)碚撆c方法考前練習(xí)十

　　一.單選題：

　　1.凈收益率與運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率的關(guān)系是( )

　　A.凈收益率=運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率

　　B.凈收益率>運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率

　　C. 凈收益率<運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率

　　D. 凈收益率+運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率=1

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：d

　　考生答案：

　　本題分?jǐn)?shù)：6.67

　　本題得分：0

　　解析：凈收益率與運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率的關(guān)系是一種互補(bǔ)的關(guān)系。

　　2.用收益法評(píng)估某宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，除有租約限制的以外，應(yīng)選取( )凈收益作為估價(jià)依據(jù)。

　　A.類似房地產(chǎn)的客觀

　　B.類似房地產(chǎn)的實(shí)際

　　C.類似房地產(chǎn)的最高

　　D.類似房地產(chǎn)的最低

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：a

　　考生答案：

　　本題分?jǐn)?shù)：6.67

　　本題得分：0

　　解析：類似房地產(chǎn)的最高、最低、實(shí)際價(jià)格只是一些偶然因素在起作用，并不能代表社會(huì)平均的收益水平。

　　3.與報(bào)酬率性質(zhì)不同的名詞有( )

　　A.利息率

　　B.折現(xiàn)率

　　C.內(nèi)部收益率

　　D.空置率

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：d

　　考生答案：

　　本題分?jǐn)?shù)：6.67

　　本題得分：0

　　解析：空置率是出租性房地產(chǎn)房間空置的百分率，與報(bào)酬率的性質(zhì)不同。

　　4.在收益法估價(jià)中，對(duì)于單獨(dú)土地的估價(jià)，是根據(jù)( )確定收益年限。

　　A.土地的整個(gè)使用年限

　　B.土地的剩余使用年限

　　C.建筑物的整個(gè)使用年限

　　D.建筑物的整個(gè)使用年限

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：b

　　考生答案：

　　本題分?jǐn)?shù)：6.67

　　本題得分：0

　　解析：土地取得收益的時(shí)間是與該塊土地實(shí)際相關(guān)的剩余使用年限決定的。

　　5. 某門市的土地剩余使用年限為3年，可出租面積200平方米，從現(xiàn)在租賃出去，期限為2年，約定好月租金是180元/平方米，且每年不變，附近類似門市的正常月租金是200元/平方米、報(bào)酬率是10%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為30%，則該門市現(xiàn)在帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格是( )

　　A.700000元

　　B.695554元

　　C.777268元

　　D.800500元

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：c

　　考生答案：

　　本題分?jǐn)?shù)：6.67

　　本題得分：0

　　解析：

　　二.多選題：

　　1.收益法中的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用不同于會(huì)計(jì)上的成本費(fèi)用，如前者不包含( )

　　A.所得稅

　　B.土地?cái)偺豳M(fèi)

　　C.改擴(kuò)建費(fèi)

　　D.房屋火災(zāi)保險(xiǎn)費(fèi)

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：A, B, C

　　考生答案：

　　本題分?jǐn)?shù)：13.34

　　本題得分：0

　　解析：D是收益性房地產(chǎn)正常運(yùn)營(yíng)所必須的，所以要包含在運(yùn)營(yíng)費(fèi)用當(dāng)中。

　　2.求取報(bào)酬率的方法有( )

　　A.累加法

　　B.市場(chǎng)提取法

　　C.投資報(bào)酬率排序插入法

　　D.實(shí)際觀察法

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：A, B, C

　　考生答案：

　　本題分?jǐn)?shù)：13.34

　　本題得分：0

　　解析：D是求建筑物折舊的方法。

　　3.可用于收益法中轉(zhuǎn)換為價(jià)值的未來(lái)收益主要有( )

　　A.商業(yè)利潤(rùn)

　　B.凈運(yùn)營(yíng)收益

　　C.潛在毛收入

　　D.有效毛收入

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：B, C, D

　　考生答案：

　　本題分?jǐn)?shù)：13.34

　　本題得分：0

　　解析：A不是房地產(chǎn)本身帶來(lái)的收益，而是其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益。

　　4.在收益法中，下列哪一種說(shuō)法是正確的( )

　　A.凈收益占有效毛收入的比率稱為凈收益率

　　B.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占潛在毛收入的比率稱為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率

　　C.投資回報(bào)占投資回收的比率稱為報(bào)酬率

　　D.報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：A, D

　　考生答案：

　　本題分?jǐn)?shù)：13.34

　　本題得分：0

　　解析：BC正確的說(shuō)法應(yīng)該是：運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占有效毛收入的比率稱為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率，投資回報(bào)占所投入的資本的比率稱為報(bào)酬率。

　　5.報(bào)酬率=( )+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值-投資帶來(lái)的優(yōu)惠

　　A.無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率

　　B.安全利率

　　C.經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率

　　D.銀行貸款利率

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：A, B

　　考生答案：

　　本題分?jǐn)?shù)：13.34

　　本題得分：0

　　解析：根據(jù)累加法，報(bào)酬率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率-投資帶來(lái)的優(yōu)惠，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率也稱為安全利率，是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資的報(bào)酬率， CD均不是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。

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