2013房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析練習(xí)七

　　一、問答題

　　(一)某一委估房地產(chǎn)，其設(shè)計(jì)用途為商業(yè)，結(jié)構(gòu)等級(jí)為鋼混結(jié)構(gòu)，水電衛(wèi)齊全，總建筑面積為1632.5m2，該大樓共三十一層，現(xiàn)一層為甲公司營(yíng)業(yè)大廳，二層為辦公用房，委估地產(chǎn)位于一、二層，現(xiàn)產(chǎn)權(quán)所有人為乙公司，該房屋欲租給甲公司十年，所有的裝修費(fèi)用由甲公司獨(dú)立承擔(dān)，經(jīng)調(diào)查該地區(qū)房地產(chǎn)交易活躍，而且該房屋在相當(dāng)繁華的地區(qū)。

　　1.該房屋的估價(jià)主要技術(shù)路線是什么?

　　2.應(yīng)該搜集哪些估價(jià)資料?

　　(二)某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)，欲評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格?，F(xiàn)選擇了三個(gè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實(shí)例，測(cè)算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個(gè)可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬(wàn)元、300萬(wàn)元和350萬(wàn)元;依據(jù)最高最佳使用原則選取了350萬(wàn)元作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的年凈收益。

　　請(qǐng)問：1.這樣的做法有哪些錯(cuò)誤?

　　2.若估價(jià)對(duì)象的年凈收益保持不變，具體可采用哪些方法求取估價(jià)對(duì)象的年凈收益?

　　(三)某飲料廠位于某市的商業(yè)中心，所處地段在城市規(guī)劃中的功能分區(qū)是商業(yè)用地。為了集約利用土地，該飲料廠將遷往城鄉(xiāng)結(jié)合部重新建廠，欲將其全部房地產(chǎn)售予某食品有限公司，要求評(píng)估其房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。估價(jià)人員擬采用房產(chǎn)、地產(chǎn)分別估價(jià)的技術(shù)路線，即：首先采用重置成本法評(píng)估舊有建筑物的價(jià)值，后運(yùn)用成本法評(píng)估土地的價(jià)格，最后，將建筑物的價(jià)格加上土地的價(jià)格從而得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的總價(jià)格。你認(rèn)為這樣做合適嗎?為什么?

　　二、單項(xiàng)選擇題

　　(一)預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為25萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬(wàn)元，假定報(bào)酬率為6%。

　　1.上述該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為(　　)年。

　　A.11.5

　　B.12

　　C.13.5

　　D.14

　　2.該宗房地產(chǎn)第14年的凈收益為(　　)萬(wàn)元。

　　A.1

　　B.2

　　C.-1

　　D.14

　　3.該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為(　　)萬(wàn)元。

　　A.129.28

　　B.128.28

　　C.127.28

　　D.126.28

　　(二)預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為25萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬(wàn)元。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限及合理經(jīng)營(yíng)期限結(jié)束前后整數(shù)年份假定經(jīng)營(yíng)情況下的凈收益，如果報(bào)酬率為6%。

　　4.該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為(　　)年。

　　A.12

　　B.12.5

　　C.13

　　D.13.5

　　5.該宗房地產(chǎn)第13年的凈收益為(　　)萬(wàn)元。

　　A.1

　　B.-1

　　C.2

　　D.-2

　　6.該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為(　　)萬(wàn)元。

　　A.125

　　B.125.98

　　C.129.28

　　D.150

　　7.運(yùn)用收益法估價(jià)一般不需求取(　　)。

　　A.報(bào)酬率

　　B.可比系數(shù)

　　C.資本化率

　　D.收益乘數(shù)

　　(三)某宗房地產(chǎn)2007年6月的價(jià)格為1800元/m2，現(xiàn)需要調(diào)整到2007年10月1日的價(jià)格。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2007年4月1日到10月1日的價(jià)格指數(shù)為79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1(以2005年1月1日的價(jià)格指數(shù)為100)。

　　8.該宗房地產(chǎn)2007年10月1日的價(jià)格為(　　)元/m2。

　　A.2 300.22

　　B.2 401.22

　　C.2 502.22

　　D.2 302.22

　　9.在價(jià)格指數(shù)編制中，需要選擇某個(gè)時(shí)期作為基期，如果以某個(gè)固定的時(shí)期作為基期的話，則為(　　)。

　　A.環(huán)比價(jià)格指數(shù)

　　B.定基價(jià)格指數(shù)

　　C.價(jià)格變動(dòng)指數(shù)

　　D.價(jià)格調(diào)整指數(shù)

　　一、問答題

　　(一)1.該房屋的估價(jià)的主要技術(shù)路線可采用收益法和市場(chǎng)法來(lái)評(píng)估。

　　(1)收益法：

　　①計(jì)算該房地產(chǎn)在租賃期內(nèi)的凈收益，并折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn);②計(jì)算該房地產(chǎn)在租賃期后的凈收益，并折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn);③把以上兩部分的未來(lái)凈收益折現(xiàn)值相加，得出委估房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。

　　(2)市場(chǎng)法：

　　由于該地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上該類房地產(chǎn)交易活躍、買賣和租賃發(fā)生頻繁，所以可用市場(chǎng)法來(lái)估算。

　?、偌僭O(shè)委估房地產(chǎn)無(wú)租賃協(xié)議約束，用市場(chǎng)法評(píng)估出該房地產(chǎn)完全權(quán)利下的價(jià)值;

　?、诩僭O(shè)委估房地產(chǎn)無(wú)租賃協(xié)議約束，用市場(chǎng)法評(píng)估出該房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，為某一時(shí)問期間內(nèi)的租賃收益，并把該期間內(nèi)的凈收益折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，即為委估房地產(chǎn)在租賃期內(nèi)的市場(chǎng)凈收益現(xiàn)值;

　　③根據(jù)租賃協(xié)議，計(jì)算房地產(chǎn)在租賃期內(nèi)的凈收益，并折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，即為租賃期內(nèi)已確定的凈收益值;

　?、馨逊康禺a(chǎn)完全權(quán)利的價(jià)值減去租賃期內(nèi)的市場(chǎng)凈收益現(xiàn)值，再加上租賃期內(nèi)已確定的凈收益現(xiàn)值，即為委估房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。

　　2.應(yīng)搜集的資料：去房地產(chǎn)交易中心及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司了解該類房地產(chǎn)的買賣、租賃的實(shí)例資料，對(duì)估價(jià)對(duì)象的租賃協(xié)議需充分理解，熟悉租金的價(jià)格內(nèi)涵。

　　(二)根據(jù)題意需評(píng)估一宗出租經(jīng)營(yíng)用途的商業(yè)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格，應(yīng)該是公開市場(chǎng)價(jià)值。

　　1.依據(jù)最高最佳使用原則是對(duì)的，但不一定就是三個(gè)可比實(shí)例中平均年凈收益最高的那一個(gè)(即350萬(wàn)元/年)。因?yàn)轭}中這三個(gè)可比實(shí)例的具體資料缺乏，三個(gè)可比實(shí)例的經(jīng)營(yíng)規(guī)模不同，其規(guī)模與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)哪一個(gè)比較接近未知;商業(yè)房地產(chǎn)含義很廣泛，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目是什么未知，所謂類似也顯得比較模糊，不甚清晰;具體區(qū)段、位置不太清楚，而有些商業(yè)鋪位，特別是零售百貨、鞋帽、服裝之類，僅差一步之遙，人流量就會(huì)相差甚遠(yuǎn)。綜上所述，所以不能簡(jiǎn)單地就將年凈收益為350萬(wàn)元/年這一個(gè)可比實(shí)例的收入選作為待估房地產(chǎn)的年凈收益，這樣是不恰當(dāng)?shù)摹?/P>

　　2.按照題意，是采用市場(chǎng)法估價(jià)，選取了三個(gè)比較合適的可比實(shí)例，應(yīng)根據(jù)每個(gè)可比實(shí)例的具體資料，分別做交易情況的調(diào)整、交易日期的修正、房地產(chǎn)狀況(包括區(qū)位、權(quán)益、實(shí)物狀況)調(diào)整，求取每個(gè)可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況下的比準(zhǔn)價(jià)格，最終求得此出租經(jīng)營(yíng)的商業(yè)房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格。

　　(三)不正確.因?yàn)楣纼r(jià)對(duì)象現(xiàn)實(shí)用途雖是工業(yè).但估價(jià)用途應(yīng)是商業(yè).技術(shù)路線應(yīng)按商業(yè)用地制定，優(yōu)先選用比較法和收益法。

　　二、單項(xiàng)選擇題

　　(一)1.C2.C 3.A

　　(二)4.D5.A6.C 7.B

　　(三)8.D9.B

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