2013房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析練習(xí)九

　　一、 問答題(共3題，每題10分)

　　(一)某估價(jià)公司于1999年8月1日對(duì)一宗地產(chǎn)進(jìn)行了估價(jià)，估價(jià)的目的是為了抵押貸款，按當(dāng)時(shí)正常市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估的結(jié)果為1000萬(wàn)元，銀行據(jù)此貸款給其業(yè)主800萬(wàn)元。2001年10月1日，因業(yè)主無力償還貸款，銀行申請(qǐng)，經(jīng)法院判決將該房地產(chǎn)拍賣。拍賣所得除了各項(xiàng)稅費(fèi)后為600萬(wàn)元，加上業(yè)主已償還給銀行的部分本金和利息，業(yè)主仍欠銀行100萬(wàn)元。為此，銀行要求估價(jià)公司賠償該100萬(wàn)損失，而估價(jià)公司認(rèn)為自己沒有責(zé)任。請(qǐng)問估價(jià)公司應(yīng)如何說明自己沒有責(zé)任和解釋其原因?

　　(二)某公司欲將其位于商業(yè)區(qū)的一棟自建4層廠房，轉(zhuǎn)讓給某集團(tuán)改建為百貨超市。根據(jù)該公司提供的房地產(chǎn)權(quán)證，該廠房為框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為6000平方米，竣工日期為1980年5月?，F(xiàn)委托某估價(jià)公司評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格，請(qǐng)問該公司應(yīng)收集哪些資料?

　　(三)商業(yè)區(qū)某商場(chǎng)共6層，每層建筑面積3000平方米，土地使用年限為40年，從1996年5月18日計(jì)起。該商場(chǎng)一至四層于1998年5月18日租出，租期為5年，月租金為每平方米240元，且每年不變;五至六層于1998年7月1日租出，租期為3年，月租金為每平方米210元，現(xiàn)空置。問現(xiàn)評(píng)估該商場(chǎng)帶租約出售的價(jià)格，應(yīng)優(yōu)先采用哪兩種估價(jià)方法，并寫出估價(jià)技術(shù)路線。

　　二、單項(xiàng)選擇題(共2大題，5小題，每小題10分。每小題的備選答案中只有一個(gè)最符合，請(qǐng)將這個(gè)答案對(duì)應(yīng)的字母填在各小題相應(yīng)的括號(hào)內(nèi)。)

　　(一)1994年6月甲、乙雙方?jīng)Q定合作開發(fā)某高層住宅樓，規(guī)劃批準(zhǔn)用地15000平方米，建筑面積50000平方米。合同決定甲方出地，乙方出建設(shè)資金，住宅樓建成后甲、乙雙方按建筑面積3：7比例分房。其中甲分得的部分為自用住宅，不需交納土地使用權(quán)出讓金;乙分得的部分定為商品住宅，并于1994年10月30日辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，交清了1400萬(wàn)元的土地使用權(quán)出讓金。1996年10月30日主體結(jié)構(gòu)建至四層時(shí)，由于乙方原因停工?，F(xiàn)法院判決拍賣乙方權(quán)益，甲方也同意同時(shí)拍賣其在該項(xiàng)目的權(quán)益。法院經(jīng)調(diào)查確認(rèn)，已完工程的建筑費(fèi)為3000萬(wàn)元，至建成還需投入建筑費(fèi)6600萬(wàn)元，自用住宅改為商品住宅還需交納土地使用權(quán)出讓金，每平方米建筑面積1000元，并在辦理過戶手續(xù)時(shí)直接向土地管理部門繳納，不包含在拍賣價(jià)款中。經(jīng)調(diào)查，該項(xiàng)目附近同類土地使用權(quán)出讓的最近拍賣熟地樓面地價(jià)為每平方米1500元。問：

　　1，該項(xiàng)目整體拍賣時(shí)競(jìng)買人的最可能出價(jià)為(　　)

　　A， 已完工程的建筑費(fèi)3000萬(wàn)元+已交的土地使用權(quán)出讓金1400萬(wàn)元

　　B， 已完工程的建筑費(fèi)3000萬(wàn)元+已交的土地使用權(quán)出讓金1400萬(wàn)元+需補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金1500萬(wàn)元

　　C， 在建工程建筑物市場(chǎng)價(jià)值+土地市場(chǎng)價(jià)值7500萬(wàn)元-需補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金1500萬(wàn)元

　　D，在建工程建筑物市場(chǎng)價(jià)值+土地市場(chǎng)價(jià)值7500萬(wàn)元

　　2，該項(xiàng)目中甲方權(quán)益最可能的拍賣價(jià)值為(　　)

　　A，在建工程建筑物市場(chǎng)價(jià)值×30%+(土地市場(chǎng)價(jià)值7500萬(wàn)元-需補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金1500萬(wàn)元)×30%

　　B，在建工程建筑物市場(chǎng)價(jià)值×30%+(土地市場(chǎng)價(jià)值7500萬(wàn)元-其中的土地使用權(quán)出讓金部分)×30%+甲方分得部分未建工程建筑物預(yù)期市場(chǎng)價(jià)值

　　C，建工程建筑物市場(chǎng)價(jià)值×30%+(土地市場(chǎng)價(jià)值7500萬(wàn)元-需補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金1500萬(wàn)元)×30%+甲方分得部分未建工程建筑物預(yù)期市場(chǎng)價(jià)值

　　D，以上三種判斷都不對(duì)

　　(二)某公司擁有一棟舊寫字樓，《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積為460平方米。因年久失修，經(jīng)房屋鑒定部門鑒定為危房，由上級(jí)總公司批準(zhǔn)改建，建筑面積可增至600平方米，該公司認(rèn)為建600平方米經(jīng)濟(jì)上不合算，擅自建成建筑面積1000平方米的寫字樓。現(xiàn)該公司欲以該新建寫字樓投資入股與外資成立合作企業(yè)，擬請(qǐng)某機(jī)構(gòu)對(duì)該寫字樓進(jìn)行估價(jià)。

　　1，能否改建的最終批準(zhǔn)權(quán)在于(　　)

　　A，政府房地產(chǎn)管理部門　　　　　　　　　　　　B，政府規(guī)劃管理部門

　　C，政府土地管理部門　　　　　　　　　　　　　D，上級(jí)總公司

　　2，評(píng)估時(shí)依據(jù)的建筑面積應(yīng)為(　　　)

　　A，460平方米　　　　　　　　　　　　　　　B，600平方米

　　C，1000平方米　　　　　　　　　　　　　　D，以上三個(gè)面積都不對(duì)

　　3，該公司委托評(píng)估應(yīng)選擇(　　　)

　　A，房地產(chǎn)管理部門　　　　　　　　　　　　　　B，資產(chǎn)管理部門

　　C，有資格的房地產(chǎn)估價(jià)公司　　　　　　　　　　D，驗(yàn)資公司

　　三、 指錯(cuò)題　(下列估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告中存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指出其中的13處。將錯(cuò)誤的內(nèi)容寫在答題紙?zhí)幍男蛱?hào)后面的空格處，每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)一個(gè)序號(hào)，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫在序號(hào)后面的空格處的不給分。每指明一處錯(cuò)誤得3分，本題全對(duì)的得40分。)

　　置業(yè)公司房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告

　　一，委托人

　　××置業(yè)公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××號(hào)

　　二，房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所，法定代表人：×××，住所：××市××路××號(hào)

　　三，估價(jià)對(duì)象

　　××置業(yè)公司一年前奉上級(jí)集團(tuán)公司指示，兼并集團(tuán)內(nèi)××工廠，獲得該工廠的房地產(chǎn)。該房地產(chǎn)位于×××，住所：××市××路××號(hào)，四至周圍××××，總占地面積12000平方米，土地級(jí)別為該市一級(jí)地二類區(qū)。經(jīng)上級(jí)集團(tuán)公司批準(zhǔn)，已將原有一棟7800平方米建筑面積的臨街廠房改為超市，并拆除其余建筑物，新建一棟建筑面積18000平方米的寫字樓，目前下在建設(shè)中。估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)為改建后的超市和在建寫字樓。

　　四，估價(jià)目的

　　為抵押貸款提供依據(jù)

　　五，估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　經(jīng)委托人和估價(jià)機(jī)構(gòu)確認(rèn)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2001年6月30日

　　六，價(jià)值定義(略)

　　七，估價(jià)依據(jù)(略)

　　八，估價(jià)原則(略)

　　九，估價(jià)方法

　　根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和該市房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，對(duì)超市和在建寫字樓分別估價(jià)。因商業(yè)房地產(chǎn)的交易實(shí)例較多，對(duì)超市采用比較法進(jìn)行估價(jià)，對(duì)在建寫字樓采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)，其中對(duì)開發(fā)完成后的價(jià)值因市場(chǎng)的寫字樓出租經(jīng)營(yíng)比較多，采用收益法估價(jià)，然后測(cè)算未來的正常開發(fā)成本，稅費(fèi)和利潤(rùn)等，予以扣除，以此評(píng)估出在建寫字樓的價(jià)值。

　　十，估價(jià)結(jié)果

　　經(jīng)過科學(xué)，客觀，嚴(yán)密的估價(jià)計(jì)算，本報(bào)告確認(rèn)估價(jià)對(duì)象的價(jià)值為17096萬(wàn)元(大寫人民幣壹億柒仟零玖拾陸萬(wàn)元整)，其中超市的總價(jià)值為7355萬(wàn)元(大寫人民幣柒仟叁佰伍拾伍萬(wàn)元整)，單價(jià)為每平方米建筑面積9430元，在建寫字樓的總價(jià)值9741萬(wàn)元(大寫人民幣玖仟柒佰肆拾壹萬(wàn)元整)。

　　十一，估價(jià)人員(略)

　　十二，估價(jià)作業(yè)日期

　　2001年6月30日至2001年7月5日。

　　十三，估價(jià)報(bào)告的有效期(略)

　　××置業(yè)公司部分房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告

　　一、估價(jià)對(duì)象狀況分析

　　置業(yè)公司兼并集團(tuán)內(nèi)工廠所得的房地產(chǎn)總地面積12000平方米，其中建筑物為主廠房一棟，建于1980年，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，共4層，層高3.8米，建筑面積7800平方米。其余建筑物為倉(cāng)庫(kù)、職工宿舍、零售批發(fā)商店、門衛(wèi)各一棟，均為磚混結(jié)構(gòu)，建筑面積分別為4200，3800，430，120平方米。××置業(yè)公司根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況，經(jīng)上級(jí)集團(tuán)公司批準(zhǔn)，對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)進(jìn)行用途改造，將主體廠房改造為超市，目前已投入使用。拆除了其余建筑物，利用騰出的場(chǎng)地建造一幢建筑面積18000平方米的寫字樓(實(shí)物情況略)，擬對(duì)外出租經(jīng)營(yíng)。目前寫字樓主體完工，正在進(jìn)行設(shè)備安裝和內(nèi)外裝修，預(yù)計(jì)一年后投入使用。

　　估價(jià)對(duì)象位于該市商業(yè)中心邊緣，客流量大，道路通達(dá)狀況好，公交線路多，市政設(shè)施齊全，適用于商業(yè)和寫字樓經(jīng)營(yíng)，置業(yè)公司進(jìn)行用途改造后，商業(yè)價(jià)值可獲得大幅度提高。

　　二、市場(chǎng)背景分析(略)

　　三、最高最佳使用分析(略)

　　四、估價(jià)方法選用

　　根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和該市房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，本報(bào)告對(duì)估價(jià)對(duì)象采用不同的估價(jià)方法。對(duì)超市部分采用比較法進(jìn)行估價(jià);，對(duì)寫字樓部分采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)，其中對(duì)開發(fā)完成后的價(jià)值采用收益法估價(jià)，然后測(cè)算未來的正常開發(fā)成本，稅費(fèi)和利潤(rùn)等，予以扣除，以此評(píng)估出在建寫字樓的價(jià)值。

　　五、估價(jià)測(cè)算過程

　　(一)超市的估價(jià)

　　選取的三宗類似的房地產(chǎn)交易資料如下(交易情況與房地產(chǎn)狀況的詳細(xì)分析略)：

　　注：表內(nèi)面積均為建筑面積

　　根據(jù)可比實(shí)例，搜集的其它相關(guān)資料有：該市商業(yè)房地產(chǎn)近三年來以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng) 率為平均每月比上月上漲0.5%，預(yù)計(jì)今后一年內(nèi)仍可保持此趨勢(shì)。2000年12月25日美元與人民幣的匯價(jià)為1：8.3，2001年6月30日為1：8.27。

　　1，比準(zhǔn)價(jià)格A

　　=9300×100/100×(1+0.5%)×100/100

　　=9347(人民幣元/平方米)

　　2，比準(zhǔn)價(jià)格B

　　=6300×100/100×(1+50.%) ×100/(100-25)

　　=8484(人民幣元/平方米)

　　3，比準(zhǔn)價(jià)格C

　　=1350×8.27×100/100(1+0.5%) ×100/100

　　=10458(人民幣元/平方米)

　　式中可比實(shí)例C因地域較好，根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)增加10個(gè)分值。

　　4，估價(jià)結(jié)果：根據(jù)上述可比實(shí)例的修正，采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均，得出估價(jià)對(duì)象的單價(jià)

　　=(9347+8484+10458)/3=9430(元/平方米)

　　總價(jià)=9430×7800=7355(萬(wàn)元)

　　(二)在建寫字樓的估價(jià)

　　1，首先測(cè)算該寫字樓開發(fā)后的價(jià)值

　　根據(jù)設(shè)計(jì)，估價(jià)對(duì)象建成后可對(duì)外出租經(jīng)營(yíng)的建筑面積為13500平方米。因尚未發(fā)生實(shí)際收益，估價(jià)人員調(diào)查收集了相鄰等規(guī)模同檔次寫字樓光輝大廈的經(jīng)營(yíng)資料作為計(jì)算依據(jù)。光輝大廈的租金標(biāo)準(zhǔn)為可租建筑面積每平方米每天1.2美元，空置率為20%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占有效毛收入的55%。

　　年有效毛收入=13500×300天×1.2×8.27×(1-20%)=3215(萬(wàn)元)

　　年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=3215×55%=1768(萬(wàn)元)

　　凈收益=有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

　　收益年期取50年

　　資本化率取光輝大廈的投資收益率10.12%

　　根據(jù)該市寫字樓經(jīng)營(yíng)近年來比較平穩(wěn)的情況，按凈收益和資本化率、保持穩(wěn)定的趨勢(shì)考慮，代入下列公式計(jì)算：

　　V= =14183(萬(wàn)元)

　　式中　　V???房地產(chǎn)價(jià)值

　　A???年凈收益率

　　R???資本化率

　　N???收益年期

　　根據(jù)上述分析測(cè)算，估價(jià)對(duì)象可經(jīng)營(yíng)使用狀態(tài)的比準(zhǔn)價(jià)格為14183萬(wàn)元人民幣。

　　2，測(cè)算未來還需發(fā)生的各項(xiàng)成本及稅費(fèi)等

　　根據(jù)該市的客觀情況，對(duì)其在建寫字樓進(jìn)行測(cè)算估價(jià)：

　　(1)續(xù)建工程費(fèi)及管理費(fèi)等

　　裝修工程費(fèi)1800萬(wàn)元，設(shè)備及安裝工程費(fèi)1190萬(wàn)元，室外工程費(fèi)350萬(wàn)元，管理費(fèi)等150萬(wàn)元，合計(jì)3490萬(wàn)元。

　　(2)投資利息

　　當(dāng)?shù)刭J款的年利息率為5.85%，續(xù)建期為一年，則投資利息

　　=3490× =101(萬(wàn)元)

　　(3)銷售稅費(fèi)

　　當(dāng)?shù)氐匿N售稅費(fèi)率為開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)格的6%，則銷售稅費(fèi)

　　=14183×6%

　　=851(萬(wàn)元)

　　3，在建寫字樓的評(píng)估價(jià)值

　　總價(jià)值=14183-3490-101-851

　　=9741(萬(wàn)元)

　　六、估價(jià)結(jié)果

　　按上一階段述分析測(cè)算，估價(jià)對(duì)象超市部分單價(jià)為9430元/平方米，總價(jià)值為7355萬(wàn)元(大寫人民幣柒仟叁佰伍拾萬(wàn)元整);在建寫字樓部分總價(jià)值為9741萬(wàn)元(大寫人民幣玖仟柒佰肆拾壹萬(wàn)元整).估價(jià)對(duì)象總價(jià)值為17096萬(wàn)元(大寫人民幣壹億柒仟零玖拾陸萬(wàn)元整)。

　　四、 指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤.(本題10分.不得在試題上改，在答題處指出并改正.錯(cuò)處不超過4個(gè)，后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。)

　　某酒店土地總面積3000平方米，土地使用年限40年，從1998年10月8日起計(jì);總建筑面積10000平方米，共5層，每層建筑面積2000平方米;首層有500平方米建筑面積的大堂，其余出租為咖啡廳，當(dāng)?shù)卣Ｔ伦饨馂槊科椒矫捉ㄖ娣e100元，正常出租率為80%;其余樓層均為客房，共200間，當(dāng)?shù)赝瑱n次酒店客房?jī)r(jià)格為每天200元，年平均入住率為80%。該酒店正常經(jīng)營(yíng)每月總費(fèi)用占客房收入的40%，其中出租稅費(fèi)為每月2萬(wàn)元。經(jīng)調(diào)查得知附近商業(yè)用地同樣使用年限的樓面地價(jià)為每平方米3000元，土地資本化率為8%，建筑資本化率為10%，酒店欲投保，請(qǐng)?jiān)u估其2001年10月8日的保險(xiǎn)價(jià)值。

　　估價(jià)過程計(jì)算如下：

　　1，有效毛收入

　　=2000×100×12×80%+200×200×365×80%

　　=13，600，000(元)

　　2，總費(fèi)用=200×200×365×40%

　　=5，840，000(元)

　　3，酒店總凈收益=有效毛收入-總費(fèi)用

　　=13，600，000-5，840，000

　　=7，760，000(元)

　　4，酒店土地凈收益=10000×3000×8%

　　=2，400，000(萬(wàn)元)

　　5，酒店建筑物凈收益=7，760，000-2，400，000

　　=5，360，000(元)

　　6，酒店建筑物價(jià)值= =63，114，957(元)

　　該酒店2001年10月8日的保險(xiǎn)價(jià)值為63，114，957元。