2013年房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析考前復(fù)習(xí)(十)

　　1.公式，狀況是否進(jìn)行修正，公式方法，付款方式

　　2.資本化率是否合理，綜合、土地、建筑物相比較

　　3.安全利率的選取應(yīng)有必要的說(shuō)明

　　4.是否考慮了租金的未來(lái)變化

　　5.收益無(wú)限年限扣除折舊和土地?cái)備N成本

　　6.收益有租約的按租約，無(wú)租約的按客觀收益，空置也要考慮客觀租金

　　7.收益均應(yīng)以年為單位，查看是否一致

　　成本法：

　　1.成本應(yīng)為社會(huì)平均成本，即客觀成本

　　2.注意各種物業(yè)的價(jià)格構(gòu)成(及商品房，農(nóng)地征用，拆遷房屋)

　　3.注意保險(xiǎn)估價(jià)不計(jì)地價(jià)，評(píng)估抵押價(jià)值時(shí)的土地價(jià)值考慮是否正確，看是直接還是間接損失，如不可修復(fù)，應(yīng)有說(shuō)明

　　4.銷售稅費(fèi)的依據(jù)是銷售收入不是成本，稅費(fèi)的構(gòu)成是否正確

　　5.入股的估價(jià)應(yīng)說(shuō)明入股后的用途

　　6.注意計(jì)稅方式是否正確，如房產(chǎn)稅要減去原值得10-30%，個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租居民用房4%，營(yíng)業(yè)稅3%

　　7.預(yù)售的價(jià)值應(yīng)在銷售價(jià)格中扣除而不是在最后的估價(jià)報(bào)告中

　　8.折舊計(jì)算是否正確(包括年限和項(xiàng)目，公式)

　　9.用成本計(jì)算而非成本價(jià)10長(zhǎng)壽命的折舊要減去短壽命的重置

　　價(jià)格假設(shè)法

　　1.預(yù)期的價(jià)值應(yīng)減去管理費(fèi)銷售費(fèi)稅和購(gòu)入土地的稅費(fèi)(71)

　　2.察看項(xiàng)目是否齊全(236)是否項(xiàng)目有具體表述和利用計(jì)算如風(fēng)險(xiǎn)損失

　　3.看傳統(tǒng)方法和現(xiàn)金流法的注意事項(xiàng)，現(xiàn)金流不計(jì)利潤(rùn)和利息，傳統(tǒng)不折現(xiàn)

　　4.注意項(xiàng)目必須是有投資開發(fā)和在開發(fā)潛力的房地產(chǎn)

　　5.其未來(lái)的用途應(yīng)該合法和符合最高最佳使用原則具體內(nèi)容在教材中的位置技術(shù)構(gòu)成。

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