2013年房地產(chǎn)估價(jià)師考試基本制度與政策輔導(dǎo)(五)
2013年房地產(chǎn)估價(jià)師考試基本制度與政策精選點(diǎn)五
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“房屋租賃,出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同,約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款,以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù),并向房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案”。
1、申請(qǐng)簽訂、變更、終止租賃合同的,房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi),持有關(guān)部門(mén)證明文件到市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。申請(qǐng)房屋租賃登記備案應(yīng)當(dāng)提交的證明文件包括:
(1)書(shū)面租賃合同
(2)《房屋所有權(quán)證書(shū)》
(3)當(dāng)事人的合法身份證件
(4)市、縣人民政府規(guī)定的其他文件。
出租共有房屋,還須提交其他共有權(quán)人同意出租的證明。出租委托代管房屋,還須提交委托人授權(quán)出租的書(shū)面證明。
2、登記備案房屋租賃登記備案包括著審查的含義。房屋租賃審查的主要內(nèi)容應(yīng)包括
(1)審查合同的主體是否合格,即出租人與承租人是否具備相應(yīng)的條件
(2)審查租賃的客體是否允許出租,即出租的房屋是否是法律、法規(guī)允許出租的房屋
(3)審查租賃行為是否符合國(guó)家及房屋所在地人民政府規(guī)定的租賃政策。
例題:簽訂、變更、終止租賃合同的,房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后( )日內(nèi),持有關(guān)部門(mén)證明文件到市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。
A、30
B、60
C、90
D、120
答案:A
解析:簽訂、變更、終止租賃合同的,房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi),持有關(guān)部門(mén)證明文件到市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。
六、房屋租金
房屋租金是承租人為取得一定期限內(nèi)房屋的使用權(quán)而付給房屋所有權(quán)人的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。房屋租金可分為成本租金、商品租金、市場(chǎng)租金。成本租金是由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi),融資利息和稅金五項(xiàng)組成的;商品租金是由成本租金加上保險(xiǎn)費(fèi)、地租和利潤(rùn)等八項(xiàng)因素構(gòu)成的;市場(chǎng)租金是在商品租金的基礎(chǔ)上,根據(jù)供求關(guān)系而形成的。目前,我國(guó)未售公有住房的租金標(biāo)準(zhǔn)是由人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟(jì)發(fā)展的需要和職工的承受能力等因素確定的,仍具有較濃的福利色彩。其他經(jīng)營(yíng)性的房屋和私有房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)則由租賃雙方協(xié)商議定。
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定:“以營(yíng)利為目的,房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得土地使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋出租的,應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定?!薄蹲赓U管理辦法》中規(guī)定:“土地收益的上繳辦法,應(yīng)當(dāng)按照財(cái)政部《關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)有償使用征收管理的暫行辦法》和《關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)有償使用收入若干財(cái)政問(wèn)題的暫行規(guī)定》的規(guī)定,由市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)代收代繳。國(guó)務(wù)院頒布新的規(guī)定時(shí),從其規(guī)定。”
例題:房屋租金可分為( )。
A、成本租金
B、商品租金
C、市場(chǎng)租金
D、比較租金
E、廉價(jià)租金
答案:ABC
解析:比較租金、廉價(jià)租金不是房屋租金的構(gòu)成部分。
七、轉(zhuǎn)租
房屋轉(zhuǎn)租,是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為?!蹲赓U管理辦法》規(guī)定:“承租人經(jīng)出租人同意,可以依法將承租房屋轉(zhuǎn)租。出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益。”承租人在租賃期限內(nèi),如轉(zhuǎn)租所承租的房屋,在符合其他法律、法規(guī)規(guī)定的前提下,還必須征得房屋出租人的同意,在房屋出租人同意的條件下,房屋承租人可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。房屋轉(zhuǎn)租,應(yīng)當(dāng)訂立轉(zhuǎn)租合同。轉(zhuǎn)租合同除符合房屋租賃合同的有關(guān)部門(mén)規(guī)定外,還必須具備出租人同意轉(zhuǎn)租證明。轉(zhuǎn)租合同也必須按照有關(guān)部門(mén)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過(guò)原租賃合同的終止日期,但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商一致的除外,轉(zhuǎn)租合同生效后,轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)新的合同規(guī)定的出租人的權(quán)利與義務(wù),并且應(yīng)當(dāng)履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務(wù),但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商一致的除外。 轉(zhuǎn)租期間,原租賃合同變更、解除或者終止,轉(zhuǎn)租合同也隨之變更、解除或者終止。
例題1:( )是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。
A、房屋轉(zhuǎn)租
B、房屋出租
C、房屋承租
D、房屋批租
答案:A
解析:這是房屋轉(zhuǎn)租的概念。
例題2:下列關(guān)于房屋租賃的表述中,不正確的是()。(2005年試題)
A.將房屋提供給他人從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)屬于房屋租賃
B.承租人擅自轉(zhuǎn)租房屋導(dǎo)致租賃合同的終止屬于自然終止
C.承租人經(jīng)出租人同意,可以將承租房屋轉(zhuǎn)租并獲得收益
D.租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、房屋修繕責(zé)任是《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的房屋租賃的必備條款
答案:B
解析:承租人擅自轉(zhuǎn)租房屋導(dǎo)致租賃合同的終止屬于人為終止。
第二節(jié)房地產(chǎn)抵押管理(掌握)
一、房地產(chǎn)抵押的概念
房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí),抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。
抵押人是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人,作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。抵押權(quán)人是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押,是指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后,由貸款金融機(jī)構(gòu)代其支付其余的購(gòu)房款,將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。
在建工程抵押,是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款,以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn),以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為
例題1:( )是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款,以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn),以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。
A、房地產(chǎn)抵押
B、續(xù)建工程抵押
C、預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押
D、在建工程抵押
答案:D
解析:這是在建工程抵押的概念。
例題2:在建工程抵押物包括以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)。( ) (2004年試題)
答案:√解析:在建工程抵押,是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款,以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn),以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。
二、房地產(chǎn)作為抵押物的條件
房地產(chǎn)抵押的抵押物隨土地使用權(quán)的取得方式不同,對(duì)抵押物要求也不同?!冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定:“依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán),可以設(shè)定抵押權(quán)。以出讓方式取得的土地使用權(quán),可以設(shè)定抵押?!睆纳鲜鲆?guī)定可以看出,房地產(chǎn)抵押中可以作為抵押物的條件包括兩個(gè)基本方面:一是依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)設(shè)定抵押權(quán)。對(duì)于這類抵押,無(wú)論土地使用權(quán)來(lái)源于出讓還是劃撥,只要房地產(chǎn)權(quán)屬合法,即可將房地產(chǎn)作為統(tǒng)一的抵押物同時(shí)設(shè)定抵押權(quán)。二是以單純的土地使用權(quán)抵押的,也就是在地面上尚未建成建筑物或其他地上定著物時(shí),以取得的土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)。對(duì)于這類抵押,設(shè)定抵押的前提條件是,土地必須是以出讓方式取得的。
《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》(建設(shè)部令第98號(hào))規(guī)定下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押權(quán):
(1)權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn);
(2)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn);
(3)列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物;
(4)已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn);
(5)被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn);
(6)依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。
例題:下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押權(quán)的包括( )。
A、權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)
B、權(quán)屬?zèng)]有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)
C、列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物
D、已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)E、用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)
答案:ACDE
解析:權(quán)屬?zèng)]有爭(zhēng)議的房地產(chǎn),應(yīng)該可以設(shè)定抵押權(quán)。
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房地產(chǎn)估價(jià)師考試備考經(jīng)驗(yàn)心得
2013年房地產(chǎn)估價(jià)師考試報(bào)考指南
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