2013年房地產(chǎn)估價師考試《案例分析》練習題二

　　××××房地產(chǎn)估價報告

　　封面及目錄(略)

　　致委托人函

　　×××(委托人全名)：

　　受您委托，我公司對您提供的位于××市××區(qū)××大道××號1～2層243.7┫商鋪(以下簡稱估價對象)的現(xiàn)時市場價值進行了估價。

　　估價目的是為確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)市場價值。

　　估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用科學的估價方法，在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎上，經(jīng)嚴謹測算，確定估價對象的完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項假設限制條件下的現(xiàn)實客觀市場價值為人民幣l70.41萬元(大寫：人民幣壹佰柒拾萬肆仟壹佰元整)，單位建筑面積價格人民幣6993元/┫(大寫：每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整)。

　　附函提供房地產(chǎn)估價報告2份。

　　估價師聲明(略)

　　估價的假設和限制條件(略)

　　××××房地產(chǎn)估價結(jié)果報告

　　一、委托人(略)

　　二、估價機構(gòu)(略)

　　三、估價對象　　

    (一)區(qū)位狀況(略)

　　(二)實物狀況

　　1.建筑物實物狀況

　　建筑面積：243.70┫

　　建筑結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)

　　總層數(shù)及所在層數(shù)：估價對象所在建筑物數(shù)為14層，估價對象位于第1、2層

　　竣工日期：2005年9月10日

　　成新率：現(xiàn)狀成新為十成新

　　層高：經(jīng)現(xiàn)場查勘，估價對象1層層高約4.5米，2層層高約3.2米

　　建筑物實際用途：1～2層為商鋪，其余為寫字樓

　　裝修情況：(略)

　　設施設備：(略)

　　工程質(zhì)量：(略)

　　維護、保養(yǎng)情況：良好

　　大廈利用現(xiàn)狀：經(jīng)現(xiàn)場查勘，估價對象所在大廈商鋪均處營業(yè)狀態(tài)，利用率較高，其中估價對象商鋪由業(yè)主自營食品超市。

　　物業(yè)管理狀況：(略)

　　綠化等其他情況：(略)

　　2.土地實物狀況

　　土地用途：1～2層為商業(yè)服務。

　　土地等級：商業(yè)Ⅲ級

　　土地開發(fā)程度：七通一平

　　土地出讓年限：40年，至2044年4月9日止。

　　形狀、地勢、地質(zhì);水文狀況：(略)

　　(三)權(quán)益狀況

　　1.建筑物權(quán)益狀況

　　根據(jù)委托人提供的《房屋所有權(quán)證》(證號××號)相關內(nèi)容，估價對象建筑物產(chǎn)權(quán)人為王某，無共有權(quán)人，建筑物證載用途為商業(yè)服務，建筑面積共243.7┫。其中1層121.85┫，2層121.85┫，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。

　　2.土地使用權(quán)權(quán)益狀況

　　根據(jù)委托人提供的《國有土地使用證》，(證號××號)相關內(nèi)容，使用權(quán)人為王某，估價對象土地用途為商業(yè)服務，土地使用權(quán)取得方式為出讓，出讓年限40年，截止至2044年4月9日。

　　3.他項權(quán)利狀況

　　據(jù)權(quán)證記載，估價對象曾設定抵押權(quán)。抵押權(quán)人為××銀行××分行，王某已將貸款還清，該抵押權(quán)已注銷。至估價時點估價對象無其他他項權(quán)利登記，據(jù)調(diào)查估價對象也無權(quán)屬、經(jīng)濟等糾紛。

　　四、估價目的　　為確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)市場價值。

　　五、估價時點　　2006年10月10日

　　六、價值定義　　本次估價結(jié)果為估價對象房地產(chǎn)在估價時點、完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項估價假設限制條件下的公開市場價值。其中土地使用權(quán)價格為出讓商業(yè)服務用途、剩余年限至2044年4月9日下的公開市場價值。

　　七、估價依據(jù)(略)

　　八、估價原則(略)

　　九、估價方法　　根據(jù)本次估價的特定且的，估價人員嚴格遵循房地產(chǎn)估價原則，在認真分析研究所掌握的資料，進行實地查勘和對鄰近地區(qū)的調(diào)查之后，針對估價對象的實際情況，確定運用市場法、收益法作為本次估價方法，并對以上兩種方法測算的價格加以綜合，最終求取估價對象的總價格和單位價格。

　　十、估價結(jié)果　　經(jīng)過估價人員實地查勘、資料分析與計算論證，并結(jié)合××市房地產(chǎn)行情，確定估價對象在2006年10月10日、完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項假設限制條件下的房地產(chǎn)市場價值為170.41萬元，大寫金額：人民幣壹佰柒拾萬肆仟壹佰元整;按建筑面積計，平均單價為6993元/┫，大寫金額：每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整。

　　十一、估價人員(略)

　　十二、估價作業(yè)期　　2006年10月l0日至l0月15日

　　十三、估價報告應用的有效期　　本估價報告自估價報告出具之日起有效期一年。如果超過應用有效期，本公司不負任何責任。估價報告只能用于與估價目的相符的用途。

　　十四、有關說明(略)

　　××××房地產(chǎn)估價技術(shù)報告

　　一、估價對象房地產(chǎn)狀況分析(略)

　　二、市場背景分析(略)

　　三、最高最佳使用分析(略)

　　四、估價方法選用(略)

　　五、估價測算過程

　　(一)市場法

　　根據(jù)估價對象特點和估價人員搜集掌握的資料。分別測算1、2層商鋪的價格。

　　1.測算1層商鋪價格

　　估價人員在廣泛收集交易案例資料的基礎上，經(jīng)過對所掌握的大量交易案例的比較分析，從中選取與估價對象處予同一供需圈、用途相同、條件相近、具有代表性的房地產(chǎn)正常交易案例作為可比實例，通過交易情況、交易日期和房地產(chǎn)狀況等修正調(diào)整后，得到可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格，對其進行進一步分析調(diào)整后，確定估價對象的比準價格。具體評估過程如下：

　　(1)可比實例的選取。選取與估價對象房地產(chǎn)所處地區(qū)相近，結(jié)構(gòu)及用途相同，建筑面積相近，均為首層的3個交易案例作為估價對象的可比實例。

　　(2)比較修正。

　　1)交易情況修正：經(jīng)調(diào)查可比實例均為市場上正常成交的交易實例，交易價格無異常，無需修正。各交易情況修正系數(shù)均為100/100。

　　2)交易日期調(diào)整：可比實例交易日期與估價時點相近，由于××市該區(qū)域近期商業(yè)房地產(chǎn)市場行情幾乎無波動，無需修正。修正系數(shù)均為100/100。

　　3)房地產(chǎn)狀況因素調(diào)整：根據(jù)商業(yè)用房的特點，選取繁華程度、交通便捷度、公共配套設施完備程度等因素，以估價對象的狀況為100，將可比實例與估價對象狀況因素進行打分比較。

　　(3)比準價格計算

　　根據(jù)表2中列舉的各因素修正系數(shù)，運用直接比較法公式分別計算出可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格，結(jié)果如下：

　　利用實例A計算：為10606元/┫;

　　利用實例B計算：為9958元/┫;

　　利用實例C計算：為9285元/┫。

　　從測算結(jié)果來看，3個價格水平差別不大，故取它們的簡單算術(shù)平均值作為市場法的比準價格：即估價對象l層平均單位建筑面積比準價格取整為9950元/┫。

　　2.測算2層商鋪價格

　　估價對象為1、2層組合式商鋪，據(jù)調(diào)查，××市類似組合式商鋪第2層單獨轉(zhuǎn)讓的市場交易案例極少，無法通過市場比較法直接測算估價對象2層商鋪價格。

　　××市房地產(chǎn)協(xié)會對本市類似1、層組合式商鋪價格進行了統(tǒng)計分析，2層商鋪價格一般為1層商鋪價格的50%，估價人員參照這一比率確定估價對象2層商鋪價格，則二層商鋪單價為：9950×50%=4975(元/┫)。

　　3.測算估價對象比準價格

　　估價對象總建筑面積為243.70┫，1、2層面積均為121.85┫，故估價對象比準價格為：121.85┫×(9950+4975)元/┫=181.86萬元。

　　(二)收益法

　　1.估算有效毛收入

　　(1)潛在毛收入。潛在毛收入是指假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀態(tài)下獲得的收入：根據(jù)估價人員對同一供需圈內(nèi)位置、結(jié)構(gòu)相同的商業(yè)用房的市場調(diào)整，估價對象為自營，但周邊商鋪出租較多，并結(jié)合估價對象所在的××大道的具體情況，確定其潛在租金水平l、2層平均為每建筑面積65元/(月/┫)，則年潛在毛收人為：65×243.70×12元=190086元。

　　(2)有效毛收入。由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后得到的即為有效毛收人，其公式為：有效毛收入=潛在毛收入×(1-收入損失率)空置率和租金損失率分別為l0%和5%，則年有效毛收入為：190086元×(1-10%)×(1-5%)=162524元

　　2.確定年運營費用

　　為維護房地產(chǎn)正常經(jīng)營或使用必須支出的費用及歸屬于其他資本或運營的收入，即為運營費用。估價對象以業(yè)主直接出租方式考慮，具體計算如下：

　　(1)稅金。指房產(chǎn)所有人按有關規(guī)定向稅務機關繳納的房產(chǎn)稅和營業(yè)稅及附加等。根據(jù)國家及××市稅費征收標準，房產(chǎn)稅為租金收入的12%，營業(yè)稅及附加為租金收入的5.85%，則年稅金為：162524×(12%+5.85%)=29011元。

　　(2)管理費和租賃費用。指對出租房屋實行的必要管理和租賃所需的費用，按經(jīng)驗數(shù)據(jù)為租金收入的2.5%，則：162524×2.5%=4063元。

　　(3)維修費。指為保證房屋正常使用每年需支付的修繕費，為4800元(取值及計算過程略)。

　　(4)保險費。指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險公司支付的費用。估價人員經(jīng)調(diào)查，××市保險行業(yè)保險收費平均標準為建筑物價值的0.15%。根據(jù)××市房地產(chǎn)管理部門頒布的建筑物重置價格標準，估價對象建筑物重置價為2000元/┫。則保險費為：

　　2000×243.70×0.15%=731(元)

　　(5)運營費用合計：年運營費用=(1)+(2)+(3)4-(4)=38605元

　　3.確定房地產(chǎn)年凈收益

　　房地產(chǎn)年凈收益=年有效毛收人一年運營費用

　　=162524元-38605元=123919元

　　4.確定報酬率

　　報酬率是將房地產(chǎn)凈收益轉(zhuǎn)換為價格的比率，其實質(zhì)是一種投資收益率。采用安全利率加風險調(diào)整值法確定，報酬率為8%(取值理由及過程略)。

　　5.確定收益年限n

　　估價對象所在建筑物建成于2005年9月，經(jīng)現(xiàn)場查勘現(xiàn)狀成新為十成新。根據(jù)部頒標準，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房建筑物的耐用年限為60年，殘值率為0H，尚可使用年限為58.9年。另外，根據(jù)估價對象的《國有土地使用證》，土地出讓40年，估價對象的土地使用權(quán)終止日期至2044年4月9日止，剩余使用年限38.5年。建筑物尚可使用年限長于土地使用權(quán)年限，故：(來源：建設工程教育網(wǎng))

　　未來可獲收益的年限n=58.9年

　　6.計算房地產(chǎn)收益價格

　　V=A/r[1-1/(1+Y)n]=123919/8%×[1-1/(1+8%)58.9]=1532338(元)

　　即估價對象房地產(chǎn)的收益價格為l53.23萬元。

　　六、估價結(jié)果確定　　經(jīng)以上計算，估價對象房地產(chǎn)的比準價格為181.86萬元，收益價格為l53.23萬元。以上兩種估價方法的估價結(jié)果有一定差異，估價人員在對此類型房地產(chǎn)市場進行充分分析后，認為市場法的結(jié)果更接近估價對象的客觀市場價值，故采用加權(quán)算術(shù)平均數(shù)確定估價對象的市場價值。本次評估取比準價格的權(quán)重為60%，收益價格的權(quán)重為40%，則：估價對象最終估價結(jié)果：

　　房地產(chǎn)總價=181.86萬元×60%+153.23萬元×40%=170.41萬元

　　房地產(chǎn)單價=170.41元/┫×10000÷243.70=6993元/┫

　　估價結(jié)論：估價對象在估價時點2006年10月10日、完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項假設限制條件下的房地產(chǎn)市場價值為170.41萬元，大寫金額：人民幣壹佰柒拾萬肆仟壹佰元整,按建筑面積計，平均單價為6993元/┫，大寫金額：每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整。

　　附件(略)

　　(1)致委托方函缺少估價時點。

　　(2)致委托方函缺少估價報告應用的有效期。

　　(3)結(jié)果報告中土地實物狀況描述缺少土地面積(或分攤土地面積)。

　　(4)結(jié)果報告估價方法中缺少估價方法定義(或各種方法未做說明)。

　　(5)結(jié)果報告中估價報告應用有效期關于不負任何責任的表達錯誤，因為如果本報告超過應用有效期還未使用，則估價責任期就是估價報告應用的有效期。

　　(6)技術(shù)報告中可比實例B、C商業(yè)土地等級與估價對象不一致，不具可比性。

　　(7)比較因素欠缺，如可比實例建成年代、土地尚可使用年期、容積率、可收益年限等到是否相近。

　　(8)缺少可比實例因素的分析說明。

　　(9)可比實例C的繁華程度修正系數(shù)取值與實際描述不符。

　　(10)市場法中可比實例B、C設施設備因素修正與實際描述不符。

　　(11)估價對象一層層高4.5m，未進行相應修正處理。

　　(12)技術(shù)報告中市場法缺少計算公式(或市場法求取比準價格缺少計算過程)。

　　(13)1、2層平均租金確定65元/(月/┫)過于簡單(應用調(diào)查實例確定租金;應說明1、2層是否是組合商鋪)。

　　(14)租金收入中未考慮租賃保證金或押金的利息收入。

　　(15)10%空置率和租金損失率5%應說明確定理由。

　　(16)有效毛收入計算應為190086萬元×(1-10%-5%)=161573元(兩率不是連乘是連加)。

　　(17)營業(yè)稅及附加為租金收入的5.85%不準確。

　　(18)運營費用中缺少土地使用稅。

　　(19)出租房屋管理費和租賃費用，按經(jīng)驗數(shù)據(jù)取值不妥。

　　(20)保險費的計算基礎錯誤，應為建筑物現(xiàn)值(計算保險費時，取建筑物重置價為2000元/┫錯，應減去折舊)。

　　(21)收益法公式的選用沒有理由。

　　(22)土地剩余使用年限為37.5年。

　　(23)收益法中采用建筑物耐用年限是錯誤的，應按土地使用權(quán)剩余年限計算。

　　(24)可比實例缺少幣種。

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