2013年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例分析》練習(xí)題三

　　房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

　　項(xiàng)目名稱：××市××區(qū)××路66號(hào)綜合樓(地下室及地上一至十二層)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估

　　委托方：××人民法院

　　估價(jià)方：××房地產(chǎn)評(píng)估有限公司

　　估價(jià)人員：×××　×××

　　估價(jià)作業(yè)日期：×××

　　估價(jià)的假設(shè)和限制條件

　　一、估價(jià)假設(shè)條件

　　(一)本次估價(jià)參考公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)確定其客觀合理價(jià)格，但考慮到短期強(qiáng)制處分(快速變現(xiàn))等因素的影響，其拍賣(mài)底價(jià)可能會(huì)低于其市場(chǎng)價(jià)值。

　　(二)本次估價(jià)基于以下概念：

　　所稱估價(jià)，是指專業(yè)估價(jià)人員。根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，運(yùn)用估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格進(jìn)行估算、制定的活動(dòng)。

　　所稱客觀合理價(jià)格，是指對(duì)應(yīng)于某種估價(jià)目的特定條件下形成或成立的正常價(jià)格，它能夠?yàn)楫?dāng)事人或社會(huì)一般人所信服和接受，通?？陀^合理價(jià)格是指在公開(kāi)市場(chǎng)上形成或成立的價(jià)格。

　　公開(kāi)市場(chǎng)，是指一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng)，在該市場(chǎng)上交易各方進(jìn)行交易的唯一目的在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益，并掌握必要的市場(chǎng)信息，有較為充裕的時(shí)闖，對(duì)交易對(duì)象具有必要的專業(yè)知識(shí)，交易條件公開(kāi)且不具有排他性。

　　同一估價(jià)對(duì)象，估價(jià)目的不同，估價(jià)依據(jù)及采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)會(huì)有所不同，估價(jià)結(jié)果的客觀合理價(jià)格也會(huì)有所不同。

　　本次價(jià)格評(píng)估，采用基于市場(chǎng)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，但報(bào)告使用者需考慮短期強(qiáng)制處置等因素，估價(jià)對(duì)象拍賣(mài)價(jià)格可能會(huì)低于其市場(chǎng)價(jià)格。

　　二、估價(jià)限制條件

　　(一)本估價(jià)報(bào)告是為委托方拍賣(mài)估價(jià)對(duì)象提供價(jià)格參考，若改變估價(jià)目的及使用條件需向本評(píng)估機(jī)構(gòu)咨詢后作必要修正甚至重新估價(jià)。

　　(二)房地產(chǎn)拍賣(mài)底價(jià)由法院根據(jù)有關(guān)法規(guī)確定。

　　(三)本房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)加蓋公章并由估價(jià)師簽字后方可使用。

　　(四)按有關(guān)規(guī)定本估價(jià)報(bào)告自估價(jià)目期起半年內(nèi)有效。隨著時(shí)間推移，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和估價(jià)對(duì)象自身情況發(fā)生變化，估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值將發(fā)生相應(yīng)變化，估價(jià)結(jié)果也需做相應(yīng)調(diào)整?？荚嚧笳搲?/p>

　　(五)本次估價(jià)所依據(jù)的有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬、土地使用權(quán)面積及建筑面積資料由委托方提供，委托方對(duì)其所提供資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。由于委托方提供資料不實(shí)造成的失誤，受托方不承擔(dān)責(zé)任。

　　(六)估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘察，并對(duì)估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)勘察的客觀性、真實(shí)性、公正性承擔(dān)責(zé)任。但評(píng)估人員對(duì)評(píng)估估價(jià)對(duì)象的勘察，限于估價(jià)對(duì)象的外觀和使用狀況。除非另有協(xié)議，評(píng)估人員不承擔(dān)對(duì)評(píng)估估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任，也不承擔(dān)對(duì)木質(zhì)工程、其他被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進(jìn)行檢視的責(zé)任。此外，評(píng)估人員也沒(méi)有組織對(duì)電子空調(diào)或其他設(shè)備等服務(wù)性設(shè)施進(jìn)行測(cè)試的責(zé)任。

　　(七)遵循國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則有關(guān)內(nèi)容，估價(jià)報(bào)告僅按既定目的提供給委托方使用。評(píng)估人員對(duì)委托方負(fù)有這樣的責(zé)任：作為一名稱職的估價(jià)人員，他將熟練地運(yùn)用專業(yè)技術(shù)，仔細(xì)、勤奮地編制估價(jià)報(bào)告。

　　(八)特殊說(shuō)明事項(xiàng)：來(lái)源：www.examda.com

　　(1)估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)類型原為劃撥，根據(jù)委托方提供的××地房證第×××號(hào)，估價(jià)對(duì)象已辦理國(guó)有土地使用設(shè)定出讓手續(xù)，土地使用權(quán)設(shè)定出讓年限自1998年4月5日至2048年4月4日止，設(shè)定出讓用途為工業(yè)，應(yīng)繳交的出讓金為3585844.88元。本報(bào)告中有關(guān)土地出讓年限均以上述為準(zhǔn)。另根據(jù)委托方提供的××市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局于2002年4月22日出具的協(xié)助執(zhí)行書(shū)回執(zhí)載明：拍賣(mài)估價(jià)對(duì)象時(shí)，應(yīng)從拍賣(mài)價(jià)款所得中優(yōu)先扣除應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金人民幣3585844.88元，土地用途仍為工業(yè)。

　　(2)估價(jià)對(duì)象批準(zhǔn)用途為工業(yè)用途，雖現(xiàn)用途為商業(yè)、辦公、酒店，但至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，委托方、產(chǎn)權(quán)人、承租人均未提供估價(jià)對(duì)象改變用途有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)文件。本次按批準(zhǔn)用途――工業(yè)用途評(píng)估。并充分考慮造價(jià)、租金等對(duì)價(jià)值的影響。

　　(3)如本次評(píng)估對(duì)象能按現(xiàn)狀用途商業(yè)補(bǔ)辦變更手續(xù)，其一層價(jià)值初估預(yù)計(jì)為6000～6500元/┫(含應(yīng)向政府補(bǔ)交的土地出讓金按樓面價(jià)約2100元/┫)，二層價(jià)值在3800～4000元/┫(含應(yīng)向政府補(bǔ)交的土地出讓金接樓面價(jià)約1680元/┫)。該數(shù)據(jù)僅供委托方參考。

　　(4)根據(jù)委托方提供的租賃合同，權(quán)屬人××廠與××有限公司簽訂了20年的租賃合同，租賃期限自2001年12月1日至2021年11月30日，且××市××有限公司已將該大樓按酒店，辦公、商業(yè)等用途進(jìn)行改造并裝修。本次評(píng)估遵循合法原則，評(píng)估中未考慮租賃合同及改變用途對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)格的影響。

　　(九)本評(píng)估報(bào)告估價(jià)結(jié)果為設(shè)定完全產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下的市場(chǎng)價(jià)值，其中包括應(yīng)補(bǔ)交的地價(jià)款。因此拍賣(mài)成交后，應(yīng)先按設(shè)定出讓合同規(guī)定扣除需補(bǔ)交的地價(jià)款。

　　(十)本估價(jià)報(bào)告書(shū)一式五份全部交于委托方。

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