2013年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》沖刺精講(1)

　　第五部分 不同估價(jià)目的下的估價(jià)：(《基本制度與政策》《案例分析》)

　　針對不同的估價(jià)目的進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)要考慮的一個(gè)首要問題，是確定估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，而不是選擇估價(jià)方法。

　　一、土地使用權(quán)出讓價(jià)格評估

　　1、法律依據(jù)?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施辦法和其他有關(guān)規(guī)定。

　　2、出讓方式及價(jià)格管理。采取拍賣、招標(biāo)、協(xié)議方式出讓。采取協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)的出讓金不得低于國家規(guī)定所確定的最低價(jià)。通常不低于按照土地的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、平整程度等所對應(yīng)的正常成本價(jià)格。

　　3、國有土地使用權(quán)出讓評估的特點(diǎn)：

　?、偻恋爻鲎屌馁u底價(jià)評估應(yīng)采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。土地出讓拍賣屬于自主性拍賣，拍賣的時(shí)機(jī)、底價(jià)都由土地供應(yīng)方根據(jù)市場情況自主確定，如果未達(dá)到拍賣底價(jià)，出讓方可以收回拍賣標(biāo)的，另行拍賣;與強(qiáng)制拍賣則不同，強(qiáng)制拍賣底價(jià)評估時(shí)要考慮其短期強(qiáng)制處分標(biāo)的物時(shí)造成的價(jià)值折減，而土地出讓拍賣底價(jià)評估則可以完全采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。

　　②估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為估價(jià)作業(yè)日期以后某一時(shí)點(diǎn)。拍賣方式出讓國有土地使用權(quán)時(shí)，其拍賣底價(jià)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為宗地拍賣出讓日;招標(biāo)方式出讓國有土地使用權(quán)時(shí)，其招標(biāo)底價(jià)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為宗地招標(biāo)出讓日;協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)時(shí)，其協(xié)議底價(jià)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為宗地協(xié)議出讓日;以劃撥方式取得的土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓時(shí)，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金的估價(jià)時(shí)點(diǎn)，為受讓方可辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)開始日。

　　③不同出讓方式可側(cè)重采用不同的估價(jià)方法。國有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評估為政策性估價(jià)范圍。拍賣方式出讓土地使用權(quán)時(shí)，宜重點(diǎn)選取市場比較法、假設(shè)開發(fā)法兩種評估方法;協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)時(shí)，宜重點(diǎn)選取成本法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。

　?、芩鸭袌鲑Y料時(shí)，尤其應(yīng)注重所選實(shí)例的可替代性。注意所選取的可比實(shí)例和待估宗地有相同的土地利用方式和處于相同特征的同一區(qū)域或鄰近地區(qū)，或處于同一供求圈內(nèi)或同一等級土地內(nèi)。

　　4、成本法在國有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評估上的應(yīng)用。

　　《規(guī)范》規(guī)定，土地取得費(fèi)用包括：①征地(土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi))和房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)(被拆除房屋及附屬物補(bǔ)償費(fèi)、購建拆遷安置用房費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、被拆遷單位或個(gè)人停產(chǎn)、停業(yè)期間損失補(bǔ)助費(fèi)、房屋拆遷服務(wù)費(fèi)及管理費(fèi)、政策規(guī)定的其他有關(guān)稅費(fèi));②土地使用權(quán)出讓金或者地價(jià)款;③有關(guān)土地取得的手續(xù)費(fèi)和稅金。

　　二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估

　　1、法律依據(jù)?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施細(xì)則和其他有關(guān)規(guī)定。

　　2、轉(zhuǎn)讓方式。買賣、贈與和其他方式。包括：①以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;②一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;③因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的;④以房地產(chǎn)抵債的;⑤法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　　3、轉(zhuǎn)讓評估的特點(diǎn)。

　?、購墓纼r(jià)時(shí)點(diǎn)上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)多數(shù)是在轉(zhuǎn)讓前進(jìn)行，估價(jià)時(shí)點(diǎn)則在估價(jià)作業(yè)日期之后。

　　②從委托人和評估主體上講，委托人既可能是買方或賣方單獨(dú)委托，也可能是買賣雙方共同委托，是一種自愿行為。

　　③從估價(jià)目的上看，只是為了了解、掌握房地產(chǎn)交易行情，其目的只是為了在進(jìn)行房地產(chǎn)交易時(shí)有一個(gè)參考價(jià)格，帶有一定的咨詢性。估價(jià)人員只對估價(jià)信息和結(jié)論合乎估價(jià)技術(shù)規(guī)范和職業(yè)規(guī)范負(fù)責(zé)，而對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定價(jià)決策不負(fù)直接責(zé)任。

　　4、宜采用的評估方法。宜市場比較法和收益法，可采用成本法，其中待開發(fā)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)法。

　　5、以劃撥方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合國家法律、法規(guī)的規(guī)定，其轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估應(yīng)另外給出轉(zhuǎn)讓價(jià)格中所含的土地收益值，并應(yīng)注意國家對土地收益的處理規(guī)定(土地出讓金按規(guī)定全額上交財(cái)政。相當(dāng)于土地出讓金和價(jià)款和所得收益，已購公有住房產(chǎn)權(quán)屬行政機(jī)關(guān)的，全額上交財(cái)政;屬事業(yè)單位的，50%上交財(cái)政，50%返還事業(yè)單位;屬企業(yè)的，全額返還企業(yè)。)，同時(shí)在報(bào)告中予以說明。

　　查看更多：房估師課程  房估師課程輔導(dǎo)報(bào)名  在職碩士課程

　　編輯推薦：

　　2013年房地產(chǎn)估價(jià)師vip套餐搶先報(bào)名，不過免費(fèi)重學(xué)

　　2013年房地產(chǎn)估價(jià)師精品vip套餐震撼推出，終身免費(fèi)重學(xué)

　　2013年房地產(chǎn)估價(jià)師考試報(bào)名時(shí)間匯總

　　房地產(chǎn)估價(jià)師考試備考經(jīng)驗(yàn)心得

　　2013年房地產(chǎn)估價(jià)師考試報(bào)考指南