2013年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》沖刺精講(2)

　　房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估

　　1、法律依據(jù)?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施細(xì)則和其他有關(guān)規(guī)定。

　　2、不同用途房屋租賃價(jià)格管理規(guī)定。

　　住宅用房地租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策;租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。

　　3、私房租賃價(jià)格管理規(guī)定。

　　房屋租金由租賃雙方按照房屋所在地人民政府規(guī)定的私有房屋租金標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)商議定;沒有規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，由租賃雙方根據(jù)公平合理的原則，參照房屋所在地租金的實(shí)際水平協(xié)商議定，不得隨意抬高。如私房為住宅用房，其租賃價(jià)格的確定應(yīng)符合政府有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。

　　4、轉(zhuǎn)租。轉(zhuǎn)租必須經(jīng)出租人同意，簽訂轉(zhuǎn)租合同，出租人必須在轉(zhuǎn)租合同上簽署意見。轉(zhuǎn)租合同必須按規(guī)定備案，轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同終止日期，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商一致的除外。轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之變更、解除或終止。

　　5、租賃價(jià)格評(píng)估特點(diǎn)。

　?、僮≌惙课葑赓U價(jià)格評(píng)估為政策性評(píng)估。

　　住宅類房屋租賃價(jià)格評(píng)估為政策性評(píng)估，估價(jià)人員應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)租賃政策，沒有超越規(guī)定調(diào)整租金幅度的價(jià)格空間。

　　②租約對(duì)租金估價(jià)有一定的影響。

　　租賃房屋已訂立租約時(shí)，應(yīng)對(duì)租約中所約定的租金標(biāo)準(zhǔn)的客觀性、合理性進(jìn)行判斷。如果為合理性契約式房屋租賃價(jià)格評(píng)估，宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金則采用正常客觀的租金標(biāo)準(zhǔn);如租約所約定的租金與市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)相差較大(或高或低)，租金明顯存在不合理性，則應(yīng)重新評(píng)估其租金值。租期最長(zhǎng)為20年。

　?、蹌潛芡恋厣系臓I(yíng)利性房屋租賃價(jià)格評(píng)估應(yīng)確定土地收益中的國(guó)家部分。

　　④幾種租金內(nèi)涵。成本租金(折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、房產(chǎn)稅)、商品租金(折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、地租、利潤(rùn))、市場(chǎng)租金(商品租金根據(jù)供求關(guān)系形成)。

　　6、評(píng)估方法。市場(chǎng)比較法、收益法、成本法。

　　①收益法是在租賃房屋預(yù)期收益可預(yù)測(cè)或可確定的情況下常用的估價(jià)方法。其評(píng)估的關(guān)鍵是年凈收益的計(jì)算和資本化率的選定。扣除項(xiàng)目在收益法中已作了說明。注意租金的內(nèi)涵是什么，代收代繳的水、電費(fèi)是否在內(nèi)，在計(jì)算收益時(shí)要注意租金的價(jià)格內(nèi)涵。

　?、诔杀痉ㄔu(píng)估時(shí)的成本構(gòu)成。折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、保險(xiǎn)費(fèi)、地租和利潤(rùn)。

　　房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估

　　1、法律依據(jù)?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施細(xì)則和其他有關(guān)規(guī)定。

　　2、價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，可參照設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的類似房地產(chǎn)正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行，但應(yīng)在報(bào)告中說明未來市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)抵押價(jià)值的影響。

　　3、下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押。

　　①權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn);②用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn);③列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物;④已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn);⑤被依法查封、扣押、臨管或者以其他形式限制的房地產(chǎn);⑥依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。

　　4、設(shè)定抵押的原則。

　　①依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán);②以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押;③以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押;④以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押;⑤鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。

　　5、設(shè)定抵押的限定條件。

　?、僖韵硎車?guó)有優(yōu)惠政策購(gòu)買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限;

　?、谟薪?jīng)營(yíng)期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)抵押的，其設(shè)定的抵押期限不應(yīng)當(dāng)超過該企業(yè)的經(jīng)營(yíng)期限;

　?、垡跃哂型恋厥褂媚晗薜姆康禺a(chǎn)抵押的，其抵押期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限;

　?、芤怨灿械姆康禺a(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書面同意。

　?、蓊A(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。

　?、抟砸殉鲎獾姆康禺a(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。

　　6、房地產(chǎn)抵押評(píng)估的特點(diǎn)。(本部分是在報(bào)告中說明時(shí)出現(xiàn)，不改變?cè)u(píng)估價(jià)值，即公開市場(chǎng)價(jià)值)

　?、僮⒅仡A(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。抵押評(píng)估業(yè)務(wù)一般估價(jià)時(shí)點(diǎn)為當(dāng)前某一日期，而抵押期限一般會(huì)在一年以上的時(shí)間，一旦發(fā)生清償，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)卻在未來某一日，所以要注重預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。估價(jià)時(shí)，對(duì)預(yù)期不確定的因素要充分考慮。

　?、诜治鍪袌?chǎng)變現(xiàn)能力。尤其對(duì)有價(jià)無市的狀況進(jìn)行分析。

　　③考慮抵押期間的耗損。對(duì)抵押期較長(zhǎng)或抵押物耐用經(jīng)濟(jì)年限較短的部分在估價(jià)時(shí)應(yīng)予以分析、考慮。

　　④一般估價(jià)時(shí)點(diǎn)為當(dāng)前某一日期，而抵押期限一般會(huì)有一年以上，應(yīng)說明在估價(jià)報(bào)告有效期內(nèi)如果市場(chǎng)變化不大價(jià)值不變，或市場(chǎng)變化較大時(shí)(超過某一變化率)，其價(jià)值需要重新評(píng)估的事項(xiàng)。

　　7、抵押評(píng)估中常見的類型與方法。

　?、僬w商品房抵押時(shí)，可根據(jù)情況采用成本法、市場(chǎng)比較法或收益法估價(jià)。

　?、趧潛芡恋厣系姆康禺a(chǎn)抵押評(píng)估時(shí)，可采用A房產(chǎn)與土地開發(fā)費(fèi)用分別估價(jià)再綜合的方法，可采用成本法、市場(chǎng)比較法。也可采用B先假設(shè)估價(jià)對(duì)象為具有完全產(chǎn)權(quán)的商品房，用成本法和市場(chǎng)比較法或收益法進(jìn)行估價(jià)，最后扣除土地出讓金的方法。

　?、鄄糠址康禺a(chǎn)抵押評(píng)估時(shí)，應(yīng)注意該部分房地產(chǎn)在整體房地產(chǎn)中的作用，能否獨(dú)立使用，是否可以獨(dú)立變現(xiàn)，并注意土地的分?jǐn)偤凸才涮自O(shè)施、人流、物流交通通道的合理的享用問題?？刹捎贸杀痉?、市場(chǎng)比較法或收益法。要注意部分在整體中的作用，如果是輔助部分，則不能單獨(dú)抵押，如大堂、廁所等。

　　④鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房抵押評(píng)估時(shí)，應(yīng)注意其占地面積的土地征用批準(zhǔn)權(quán)限和政府規(guī)劃管理部門對(duì)該宗用地的規(guī)劃限制條件。獲得權(quán)限內(nèi)政府相關(guān)部門的認(rèn)可，方可設(shè)定抵押，估價(jià)時(shí)考慮補(bǔ)交土地征用費(fèi)、土地出讓金等因素?？捎贸杀痉?、市場(chǎng)比較法或收益法。注意集體土地使用權(quán)抵押條件。

　　⑤在建工程已完工部分抵押評(píng)估時(shí)，應(yīng)充分考慮后續(xù)工程的成本、費(fèi)用。采用成本法中開發(fā)商利潤(rùn)的取值時(shí)，因其利潤(rùn)在完全竣工時(shí)才可能全部體現(xiàn)，估價(jià)時(shí)應(yīng)采取保守原則。估價(jià)可采用成本法、假設(shè)開發(fā)法和市場(chǎng)比較法。

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