2013房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》沖刺題及答案(3)

　　一、單項選擇題

　　1.國外研究表明，房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命與其(　　)相關(guān)。

　　A.建筑結(jié)構(gòu)

　　B.所在區(qū)域

　　C.使用性質(zhì)

　　D.使用過程

　　2.地產(chǎn)的價值就在于其位置，是房地產(chǎn)投資特性中的(　　)。

　　A.位置固定性

　　B.適應(yīng)性

　　C.壽命周期長

　　D.各異性

　　3.投資商預(yù)測到政府大型公共設(shè)施的投資建設(shè)計劃，并在附近預(yù)先投資，最后取得巨大成功，則該投資商利用的是房地產(chǎn)投資特性中的(　　)。

　　A.位置固定性

　　B.不一致性

　　C.適應(yīng)性

　　D.相互影響性

　　4.考慮房地產(chǎn)的投資特性時，一般認為購買銷售自行車的店鋪比購買生產(chǎn)自行車的廠房的投資風(fēng)險小。這是因為前者比后者具有(　　)。

　　A.更長的經(jīng)濟壽命

　　B.更顯著的各異性

　　C.更強的適應(yīng)性

　　D.更專業(yè)的物業(yè)管理

　　5.從房地產(chǎn)市場整體出發(fā)，分析開發(fā)和銷售之間的關(guān)系，考察房地產(chǎn)供求之間的總量差距是(　　)。

　　A.房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)

　　B.房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)

　　C.房地產(chǎn)數(shù)量結(jié)構(gòu)

　　D.房地產(chǎn)總量結(jié)構(gòu)

　　6.不屬于反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標是(　　)。

　　A.供給指標

　　B.需求指標

　　C.使用指標

　　D.市場交易指標

　　7.不可能引起房地產(chǎn)需求增加或減少的條件是(　　)。

　　A.消費者的自我需要

　　B.未來預(yù)期收益變化

　　C.政府稅收政策

　　D.收入水平的變化

　　8.有關(guān)房地產(chǎn)周期循環(huán)的原因，不正確的是(　　)。

　　A.供需因素的影響

　　B.經(jīng)濟因素的影響

　　C.政策因素的影響

　　D.制度因素的影響

　　9.在下列定價方法中，需要使用損益平衡圖的是(　　)。

　　A.目標定價法

　　B.價值定價法

　　C.挑戰(zhàn)定價法

　　D.成本加成定價法

　　10.不屬于進度控制中關(guān)注因素的是(　　)。

　　A.監(jiān)理施工情況

　　B.設(shè)計變更

　　C.勞動力安排情況

　　D.氣象條件

　　11.某開發(fā)商向銀行申請了利率6%，期限為10年，按年等額償還的一筆總額為100萬元的貸款，則該開發(fā)商第一年的還本付息額為(　　)萬元。

　　A.7.59

　　B.7.28

　　C.13.59

　　D.6.05

　　12.進入市場的第一家可以選擇差異性營銷，也可以選擇集中性營銷或無差異性營銷的市蠲細分模式是(　　)。

　　A.同質(zhì)偏好

　　B.分散偏好

　　C.集群偏好

　　D.集中偏好

　　13.在市場調(diào)查的確定問題和調(diào)查目標階段，調(diào)查項目可以分為不同類別。其中，(　　)是指通過收集初步的數(shù)據(jù)，來揭示問題的真實性質(zhì)，從而提出一些推測和新想法。

　　A.試探性調(diào)查

　　B.描述性調(diào)查

　　C.因果性調(diào)查

　　D.假設(shè)性調(diào)查

　　14.不需任何刺激需求的費用，就可以實現(xiàn)的基本銷售量，又稱(　　)。

　　A.市場潛量

　　B.市場預(yù)測量

　　C.市場最低量

　　D.市場最高量

　　15.影響消費者購買行為的因素包括社會文化因素、個人因素和(　　)。

　　A.經(jīng)濟因素

　　B.心理因素

　　C.環(huán)境因素

　　D.政治因素

　　16.某居民購買一套價值80萬元的住宅，計劃自己首付30%，其余向銀行抵押貸款，貸款利率為6%，如果在10年內(nèi)按月等額償還，該居民月還款額是(　　)元。

　　A.240

　　B.622

　　C.312

　　D.874

　　17.某家擬購買一套住宅，單價為3 000元/m2，該家庭的月收入為6000元，其中30%可用來支付房款，銀行可為其提供l5年期的住房抵押貸款，貸款年利率為6%，抵押貸款價值比例最大為80%，則根據(jù)該家庭的支付能力最多可以購買(　　)平方米的住宅。

　　A.36.72

　　B.45.32

　　C.88.88

　　D.97.86

　　18.某房地產(chǎn)開發(fā)商向銀行貸款3000萬元，期限為3年，年利率為8%，若該筆貸款的還款方式為期間按季度計息、到期后一次償還本息，則開發(fā)商為該筆貸款支付的利息總額是(　　)萬元。

　　A.378.49

　　B.678.22

　　C.779.14

　　D.804.73

　　19.某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為30萬元的住宅，如果該家庭首付款為房價的20%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為6%，則月還款額為(　　)元。

　　A.1655.33

　　B.1719.43

　　C.1743.69

　　D.2149.29

　　20.假設(shè)某房地產(chǎn)投資項目的負債合計為3000萬元，資產(chǎn)合計為5000萬元，流動資產(chǎn)和流動負債分別為2500萬元和1250萬元，存貨為1500萬元。則該房地產(chǎn)投資項目的資產(chǎn)負債率為(　　)。

　　A.167%

　　B.80%

　　C.200%

　　D.60%

　　21.由開發(fā)項目全部投資的內(nèi)部收益率表明的是(　　)。

　　A.項目投資所能支付的最高貸款利率

　　B.將未來收益或收入轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值的收益率

　　C.投資者每年所獲得的或期望獲得的收益率

　　D.項目年凈收益與項目投資的資本價值之比

　　22.某房地產(chǎn)投資項目的表面收益率為16%，計算后得到該項目的實際收益率為12%，銀行的貸款利率為5.44%，則在該項目的計算期內(nèi)，年平均通貨膨脹率是(　　)。

　　A.3.57%

　　B.4.00%

　　C.6.56%

　　D.10.56%

　　23.某房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)周期為4年，其中前期工作為0.5年，建設(shè)期為2.5年，銷售期為l年，建造成本估算為10 000萬元(不含利息)，在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。全部建造成本由銀行貸款提供，貸款年利率為6%，按季計息。則該項目建造成本的利息是(　　)萬元。

　　A.755.54

　　B.772.84

　　C.1400.88

　　D.1433.90

　　24.某房地產(chǎn)投資項目，資產(chǎn)為6000萬元，負債為3500萬元，流動資產(chǎn)總額為3000萬元，流動負債總額為1500萬元，存貨為1800萬元。則該項目的速動比率是(　　)。

　　A.80%

　　B.120%

　　C.171%

　　D.200%

　　25.房地產(chǎn)項目的盈虧平衡分析有臨界點分析和保本點分析兩種，兩者的主要差異在于(　　)。

　　A.變動成本的設(shè)置

　　B.銷售收入的不同

　　C.固定成本的設(shè)置

　　D.平衡點的設(shè)置

　　26.在項目評估過程中，租金或售價的確定是通過(　　)得來的。

　　A.近期交易物業(yè)的租金或售價進行比較

　　B.市場上交易物業(yè)的租金或售價進行比較

　　C.類似物業(yè)的比較

　　D.市場上近期交易的類似物業(yè)的租金或售價進行比較

　　27.投資性物業(yè)中運營支出占(　　)的比例是運營費用比率。

　　A.稅后利潤

　　B.經(jīng)營利潤

　　C.凈經(jīng)營利潤

　　D.凈租金收入

　　28.某開發(fā)商將8 000萬元投入一房地產(chǎn)開發(fā)項目，假設(shè)此項目開發(fā)周期為3年，當前房地產(chǎn)開發(fā)投資的年投資利潤率為20%，貸款利率為10%，已知在總投資中開發(fā)商自有資金占30%，則其自有資金的年平均投資收益率為(　　)。

　　A.40.9%

　　B.54.7%

　　C.56.7%

　　D.61%

　　29.從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付視為現(xiàn)金流出，用以計算資本金財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值等評價指標，考察項目資本金的盈利能力的財務(wù)報表是(　　)。

　　A.全部投資現(xiàn)金流量表

　　B.資本金現(xiàn)金流量表

　　c.投資者各方現(xiàn)金流量表

　　D.資金來源與運用表

　　30.在房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃中，主要考慮項目所在地點的交通、城市規(guī)劃、土地取得代價、拆遷安置難度、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度以及地質(zhì)、水文、噪聲、空氣污染等因素的分析與選擇是(　　)。

　　A.地域分析與選擇

　　B.具體地點的分析與選擇

　　C.開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇

　　D.開發(fā)時機的分析與選擇

　　31.房地產(chǎn)開發(fā)是一項綜合性經(jīng)濟活動，投資額大，建設(shè)周期長，涉及面廣。要想使開發(fā)項目達到預(yù)期的經(jīng)濟效果，必須首先做好(　　)工作。

　　A.項目建議書的編制

　　B.施工圖設(shè)計

　　C.可行性研究

　　D.成本收益分析

　　32.開發(fā)商投資收益率是指開發(fā)項目達到正常盈利年份時，項目年凈收益與項目(　　)之比。

　　A.投資的資本價值

　　B.總開發(fā)成本

　　C.總開發(fā)價值

　　D.總投資額

　　33.土地儲備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購、前期開發(fā)和整理的貸款。它的主要還款來源是(　　)。

　　A.房地產(chǎn)銷售收入

　　B.土地出讓收入

　　C.土地儲備所獲得的利潤

　　D.土地受讓方的投資

　　34.物業(yè)管理公司在選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時，首先要考慮的因素是(　　)。

　　A.零售商的財務(wù)能力

　　B.零售商需要的服務(wù)

　　C.零售商組合與位置分配

　　D.零售商的聲譽

　　35.關(guān)于收益性物業(yè)管理中的經(jīng)營費用說法錯誤的是(　　)。

　　A.大多數(shù)收益性物業(yè)費用由于物業(yè)類型、規(guī)模以及物業(yè)管理委托合同的不同而有所差別

　　B.收益性物業(yè)管理的收入包括租金收入和其他收入

　　C.收益性物業(yè)管理中收入包含保證金和準備金

　　D.經(jīng)營費用的數(shù)量和類型依物業(yè)類型和規(guī)模及所處的地區(qū)而有所不同，但還是存在著房地產(chǎn)管理行業(yè)公認的通用費用項目

　　二、多項選擇題

　　1.房地產(chǎn)投資的弊端有(　　)。

　　A.不可移動性

　　B.變現(xiàn)性差

　　C.投資數(shù)額巨大

　　D.投資回收期長

　　E.需要專門的知識和經(jīng)驗

　　2.一般來說，房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析主要包括(　　)等分析。

　　A.投資資金的安全性

　　B.項目定位的科學(xué)性

　　C.期望收益的可靠性

　　D.投資項目的變現(xiàn)性

　　E.資產(chǎn)管理的復(fù)雜性

　　3.有關(guān)房地產(chǎn)投資的描述中屬于房地產(chǎn)特性的是(　　)。

　　A.位置固定性或不可移動性，是房地產(chǎn)資產(chǎn)最重要的一個特性

　　B.房地產(chǎn)市場上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)

　　C.房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響

　　D.房地產(chǎn)投資能夠得到稅收優(yōu)惠

　　E.房地產(chǎn)投資可獲得相當高的利潤

　　4.下列有關(guān)經(jīng)濟壽命的描述正確的是(　　)。

　　A.經(jīng)濟壽命是指在正常市場和運營狀態(tài)下，房地產(chǎn)產(chǎn)生的收益大于其運營成本的持續(xù)時間

　　B.自然壽命一般與經(jīng)濟壽命相等

　　C.如果房地產(chǎn)的維護狀況良好，其較長的自然壽命可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個經(jīng)濟壽命

　　D.有關(guān)固定資產(chǎn)的折舊年限往往是根據(jù)其經(jīng)濟壽命來確定的

　　E.地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命與其使用性質(zhì)相關(guān)

　　5.投資決策分析主要由(　　)組成。

　　A.市場分析

　　B.項目財務(wù)評價

　　C.項目風(fēng)險估算

　　D.市場經(jīng)濟前景

　　E.政府決策分析

　　6.成功的房地產(chǎn)租售一般包括(　　)。

　　A.為使?jié)撛诘馁徺I者或租戶了解物業(yè)狀況而進行的宣傳溝通階段

　　B.就有關(guān)價格或租金及合同條件而進行的談判階段

　　C.不毀其雙方的利益，做到公平交易

　　D.把握全過程的信息，掌握全局

　　E.雙方協(xié)商一致后的簽約階段

　　7.開發(fā)商在將工程發(fā)包給建筑承包商時，不僅要考慮其過去的業(yè)績、資金實力和技術(shù)水平還要審核承包商對擬開發(fā)項目的(　　)。

　　A.施工方案

　　B.工期

　　C.質(zhì)量目標

　　D.報價

　　E.市場售價

　　8.在進行可行性分析的調(diào)查研究時，資源調(diào)查一般包括(　　)。

　　A.開發(fā)項目用地現(xiàn)狀

　　B.市場供給量

　　C.交通運輸條件

　　D.水文地質(zhì)

　　E.氣象

　　9.分析市場趨勢的方法有(　　)。

　　A.潛在分析法

　　B.宏觀環(huán)境預(yù)測法

　　C.銷售人員意見綜合法

　　D.老師意見法

　　E.購買者意圖調(diào)查法

　　10.房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理包括(　　)。

　　A.開發(fā)項目的選址定點審批

　　B.規(guī)劃設(shè)計條件審批

　　C.規(guī)劃設(shè)計方案審批

　　D.核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證

　　E.核發(fā)建設(shè)用地批準書

　　11.屬于房地產(chǎn)項目價格不確定性因素的是(　　)。

　　A.租金

　　B.售價

　　C.最高銷售量

　　D.最高工程費用

　　E.最高購買價格

　　12.金融機構(gòu)進行項目貸款審查時，要進行(　　)工作。

　　A.客戶評價

　　B.項目評估

　　C.擔保方式評價

　　D.貸款綜合評價

　　E.環(huán)境評價

　　13.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的目標是使房地產(chǎn)的價值最大化，具體管理模式包括(　　)。

　　A.物業(yè)管理

　　B.運營管理

　　c.設(shè)施管理

　　D.資產(chǎn)管理

　　E.組合投資管理

　　14.收益性物業(yè)稅前現(xiàn)金流的計算中涉及的概念及數(shù)據(jù)包括(　　)。

　　A.潛在毛租金收入

　　B.空置和收租損失

　　C.準備金

　　D.經(jīng)營費用

　　E.抵押貸款還本付息

　　15.某筆房地產(chǎn)開發(fā)貸款的綜合風(fēng)險度與(　　)直接相關(guān)。

　　A.貸款額

　　B.企業(yè)信用等級

　　C.自有資金數(shù)量

　　D.項目風(fēng)險等級

　　E.貸款期限

　　三、判斷題

　　1.房地產(chǎn)市場的不平衡是相對和短暫的，平衡是絕對的。 (　　)

　　2.房地產(chǎn)投資具有收益、保值、增值和消費四方面特性。 (　　)

　　3.房地產(chǎn)置業(yè)投資能夠得到稅收方面的好處，這是由于稅法中規(guī)定的折舊年限相對于建筑物自然壽命和經(jīng)濟壽命來說要短得多。 (　　)

　　4.投資機會選擇和決策分析類似于我們通常所說的可行性研究。 (　　)

　　5.投資機會選擇主要包括投資機會尋找和篩選兩個步驟。 (　　)

　　6.工程成本控制是監(jiān)督成本費用，降低工程造價的重要手段。 (　　)

　　7.在企業(yè)對產(chǎn)品進行定位的過程中，最重要的是將“差異化的產(chǎn)品”轉(zhuǎn)化為“無差異化的產(chǎn)品”。 (　　)

　　8.市場利率的多變性直接決定于資本借貸的供求對比變化。 (　　)

　　9.資本分析中使用的成本概念與企業(yè)會計中使用的成本概念是完全不相同的。 (　　)

　　10.一般工業(yè)生產(chǎn)活動中的投資包括固定資產(chǎn)投資和流動資金兩部分。 (　　)

　　11.對于投資者認為經(jīng)濟可行的房地產(chǎn)投資項目，其投資的財務(wù)內(nèi)部收益率肯定要大于銀行貸款利率。 (　　)

　　12.在房地產(chǎn)抵押貸款時，銀行確定的抵押貸款成數(shù)越高，則貸款人獲得的貸款金額越多。(　　)

　　13.如果房地產(chǎn)開發(fā)公司想樹立高價格形象，則應(yīng)采用奇數(shù)定價策略。 (　　)

　　14.雖然開發(fā)商以在建工程作抵押在某銀行辦理了開發(fā)建設(shè)貸款，但該在建工程在竣工驗收前仍可以被銷售。 (　　)

　　15.租期越長，租金水平可能越低，因此業(yè)主盡量避免簽訂長期租約。 (　　)

    答案：

    單選題：CADAD,CABAA,ACACB,BCDBD,AABAD,DDBBB,CABDC

    多選題：BCDE,ACDE,ABC,ACE,AB,ABE,ABCD,BC,BCE,ABCD,ABC,ABCD,ACE,ABDE,ABDE

    判斷題：×√√√√，√×√×√，√√×√×

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