2013房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》模擬試題第六套

　　一、單項(xiàng)選擇題(共35題，每題1分。每題的備選答案中有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。)

　　1.某期房尚有4年時(shí)問才可投入使用，與其類似的現(xiàn)房?jī)r(jià)格為3 300元/m2，出租的年末凈收益為330元/m2。假設(shè)折現(xiàn)率為10%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償估計(jì)為現(xiàn)房?jī)r(jià)格的2%，該期房目前的價(jià)格為(　　)元/m2。

　　A.2 834

　　B.1 834

　　C.2 934

　　D.3 934

　　2.“五通一平”一般是指某區(qū)域或某地塊具備了道路、(　　)等設(shè)施或條件以及場(chǎng)地平整。

　　A.給水、排水、電力、通信

　　B.給水、排水、燃?xì)?、熱?/p>

　　C.排水、電力、通信、燃?xì)?/p>

　　C.排水、電力、通信、熱力

　　3.某宗土地的面積為1 000 m2，其上建筑物的建筑面積為5 000 m2，建筑物的基底面積為700 m2，建筑物層數(shù)為8層。則該宗土地的容積率為(　　)。

　　A.8.0

　　B.5.6

　　C.5.0

　　D.0.7

　　4.房地產(chǎn)的實(shí)物通常是指房地產(chǎn)中看得見，摸得著的部分，具體包括有形的實(shí)體、該實(shí)體的質(zhì)量以及(　　)。

　　A.相應(yīng)配套的基礎(chǔ)設(shè)施

　　B.土地的形狀

　　C.組合完成的功能

　　D.立體空間

　　5.房地產(chǎn)價(jià)格是由房地產(chǎn)的(　　)三者相互結(jié)合而產(chǎn)生的。

　　A.有用性、稀缺性、有效需求

　　B.供給、需求、利用狀況

　　C.權(quán)利、租金、利率

　　D.價(jià)值、使用價(jià)值、供求

　　6.某宗地面積為5 000 m2，現(xiàn)狀容積率為0.8，土地市場(chǎng)價(jià)值為4 000元/m2，擬進(jìn)行改造。批準(zhǔn)的規(guī)劃容積率為5.0，樓面地價(jià)為1 500元/m2，則理論上應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)(　　)萬元。

　　A.1 250

　　B.1 750

　　C.2 050

　　D.2 150

　　7.一廠房建成后8年被改造為超級(jí)市場(chǎng).并補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年，則計(jì)算該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為

　　(　　)年。

　　A.40

　　B.42

　　C.48

　　D.50

　　8.某高層樓房占用的土地總面積為900m2，房地產(chǎn)總價(jià)值為3 000萬元，甲公司擁有其中的寫字樓部分，此部分的房地產(chǎn)價(jià)值為2 000萬元;乙公司擁有該房地產(chǎn)的商鋪和地下超市部分，此部分的房地產(chǎn)價(jià)值為1 000萬元。那么如果按房地價(jià)值分?jǐn)偡椒ㄓ?jì)算，甲公司擁有的土地?cái)?shù)量為(　　)m2。

　　A.700

　　B.600

　　C.500

　　D.200

　　9.某酒店已知可以在未來30年內(nèi)取得豐厚收益，經(jīng)計(jì)算未來3年收益分別為93萬元、100萬元、120萬元，從第4年到第30年的凈收益會(huì)穩(wěn)定在130萬元左右，在該區(qū)域酒店類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為12%，則此宗估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格為(　　)萬元。

　　A.992.06

　　B.983.10

　　C.1 080

　　D.832

　　10.估價(jià)上的折舊注重的是(　　)。

　　A.原始取得價(jià)值的減價(jià)修正

　　B.原始取得價(jià)值的攤銷與回收

　　C.重置價(jià)值的攤銷與回收

　　D.價(jià)值的減價(jià)修正

　　11.城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)中，實(shí)行房地權(quán)調(diào)換且所調(diào)換房屋為期房的，為結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)而對(duì)該期房?jī)r(jià)進(jìn)行估價(jià)，則(　　)。

　　A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來，估價(jià)對(duì)象為未來狀況

　　B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)與房地產(chǎn)狀況均為現(xiàn)在

　　C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來狀況

　　D.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為過去狀況

　　12.某建筑物的建筑面積為2 000 m2，占地面積為3 000 m2，現(xiàn)在重新獲得該土地的價(jià)格為800元/m2，建筑物重置價(jià)格為900元/m2，而市場(chǎng)上該類房地產(chǎn)正常交易價(jià)格為1 800元/m2，則該建筑物的成新率為(　　)。 A.44%

　　B.50%

　　C.67%

　　D.86%

　　13.按間接比較的判定，某可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價(jià)格低2%;而估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價(jià)格高5%。若改為直接比較判定，將出現(xiàn)(　　)的情形。

　　A.估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況，價(jià)格高7%

　　B.可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況，價(jià)格低7%

　　C.可比實(shí)例價(jià)格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.071

　　D.可比實(shí)例價(jià)格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為0.933

　　14.房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵守合法原則，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)值實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)(　　)的價(jià)值。

　　A.社會(huì)

　　B.現(xiàn)實(shí)

　　C.權(quán)益

　　D.保險(xiǎn)

　　15.不屬于房地產(chǎn)調(diào)整狀況的內(nèi)容是(　　)。

　　A.經(jīng)濟(jì)狀況調(diào)整

　　B.區(qū)位狀況調(diào)整

　　C.實(shí)物狀況調(diào)整

　　D.權(quán)益狀況調(diào)整

　　16.某房地產(chǎn)年凈收益為20萬元，已使用15年，尚可使用25年，若報(bào)酬率為8%，則其現(xiàn)值是(　　)萬元。

　　A.300

　　B.213.50

　　C.171.19

　　D.500

　　17.投資利潤率的計(jì)算基數(shù)不包括(　　)。

　　A.土地取得成本

　　B.開發(fā)成本

　　C.管理費(fèi)用

　　D.銷售費(fèi)用

　　18.甲、乙兩宗相鄰?fù)恋?，價(jià)格均為50萬元，若將該兩宗土地合并為一宗土地，合并后的市場(chǎng)價(jià)格為150萬元。在這種情況下，如果乙宗地的擁有者購買甲宗地，則甲宗地的擁有者合理的索價(jià)范圍是(　　)萬元。

　　A.0-50

　　B.50-75

　　C.50-100

　　D.100-150

　　19.價(jià)格指數(shù)中如果是以上一時(shí)期作為基期的，稱為(　　)。

　　A.前期價(jià)格指數(shù)

　　B.定基價(jià)格指數(shù)

　　C.長(zhǎng)期價(jià)格指數(shù)

　　D.環(huán)比價(jià)格指數(shù)

　　20.具有投資開發(fā)或開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用(　　)作為其中的一種估價(jià)方法。

　　A.市場(chǎng)法

　　B.假設(shè)開發(fā)法

　　C.收益法

　　D.成本法

　　21.求取建筑物重新構(gòu)建價(jià)格的具體方法不包括(　　)。

　　A.單位比較法

　　B.分部分項(xiàng)法

　　C.造價(jià)分析法

　　D.指數(shù)調(diào)整法

　　22.建筑物凈收益=(　　)×建筑物資本化率(凈收益每年不變且持續(xù)無限年期)。

　　A.建筑物重置價(jià)

　　B.建筑物現(xiàn)值

　　C.土地價(jià)格

　　D.房地產(chǎn)價(jià)格

　　23.如果房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列的逐期發(fā)展速度(　　)，就可以計(jì)算其平均發(fā)展速度。

　　A.較大

　　B.較小

　　C.差距較大

　　D.大致接近

　　24.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的受腐蝕的生產(chǎn)用房的耐用年限一般為(　　)年。

　　A.50

　　B.40

　　C.35

　　D.30

　　25.在運(yùn)用路線價(jià)法過程中，為了簡(jiǎn)化以后各宗土地價(jià)格的計(jì)算，一般以臨街各宗土地的臨街深度的(　　)作為標(biāo)準(zhǔn)深度。

　　A.中位數(shù)

　　B.眾數(shù)

　　C.平均數(shù)

　　D.分位數(shù)

　　26.某房屋被火災(zāi)燒損，現(xiàn)需評(píng)估其損失，此時(shí)估價(jià)對(duì)象狀況應(yīng)為(　　)。

　　A.被燒損前的狀況

　　B.被燒損后的狀況

　　C.被燒損前與被燒損后的差異狀況

　　D.未來修復(fù)或重建后的狀況

　　27.估價(jià)資料歸檔的目的是建立資料庫和備案，以方便今后的估價(jià)及管理工作。估價(jià)資料歸檔主要作用不包括(　　)。

　　A.有助于估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不斷提高估價(jià)水平

　　B.有助于解決日后可能發(fā)生的估價(jià)糾紛

　　C.有助于保持估價(jià)機(jī)構(gòu)工作的連續(xù)性

　　D.有助于行政主管部門和行業(yè)組織對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行資質(zhì)審查和考核

　　28.某房地產(chǎn)在正常情況下，每年可獲得有效毛收入30萬元，運(yùn)營費(fèi)用需要10萬元，資本化率為10%，該房地產(chǎn)所在的土地是通過有償出讓獲得使用權(quán)的，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)剩余的使用權(quán)年限為40年，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為(　　)萬元。

　　A.180

　　B.196

　　C.200

　　D.300

　　29.當(dāng)較為精確地應(yīng)用假設(shè)開發(fā)法時(shí)，應(yīng)考慮(　　)。

　　A.通貨膨脹影響

　　B.投資利息因素

　　C.資金時(shí)間價(jià)值

　　D.投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償

　　30.對(duì)于出售的房地產(chǎn)，采用假設(shè)開發(fā)法估算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，根據(jù)待估宗地的最佳開發(fā)利用方式和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來變化趨勢(shì)，可以采用(　　)和長(zhǎng)期趨勢(shì)法相結(jié)合進(jìn)行估算。

　　A.比較法

　　B.收益法

　　C.成本法

　　D.路線價(jià)法

　　31.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)必須考慮資金的(　　)。

　　A.實(shí)用價(jià)值

　　B.有效價(jià)值

　　C.折算價(jià)值

　　D.時(shí)間價(jià)值

　　32.已知某房地產(chǎn)40年收益價(jià)格為150萬元，該房地產(chǎn)報(bào)酬率為10%，那么該宗房地產(chǎn)30年收益價(jià)格為(　　)萬元。

　　A.112.5

　　B.155.6

　　C.144.6

　　D.132.4

　　33.地租即為土地的(　　)。

　　A.凈價(jià)值

　　B.利潤

　　C.凈收益

　　D.價(jià)格

　　34.路線價(jià)法實(shí)質(zhì)是一種(　　)。

　　A.經(jīng)濟(jì)法

　　B.權(quán)益法

　　C.市場(chǎng)法

　　D.比價(jià)法

　　35.房地產(chǎn)估價(jià)是一種關(guān)乎(　　)的切身利益乃至社會(huì)公共利益，較為復(fù)雜的專業(yè)服務(wù)活動(dòng)。

　　A.相關(guān)單位

　　B.個(gè)人

　　C.集體

　　D.相關(guān)單位和個(gè)人

　　二、多項(xiàng)選擇題(共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。全部選對(duì)的，得2分;錯(cuò)選或多選的，不得分;少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分。)

　　1.房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的共同之處是(　　)。

　　A.供求變化

　　B.生產(chǎn)成本

　　C.價(jià)格差異

　　D.按質(zhì)論價(jià)

　　E.都用貨幣表示

　　2.房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件有(　　)。

　　A.房地產(chǎn)的需要

　　B.房地產(chǎn)的有用性

　　C.房地產(chǎn)的有效需求

　　D.房地產(chǎn)的相對(duì)稀缺性

　　E.房地產(chǎn)的有效供給

　　3.如果某類房地產(chǎn)需求富有價(jià)格彈性，則該類房地產(chǎn)的需求價(jià)格彈性系數(shù)有可能為(　　)。

　　A.0.5

　　B.1.0

　　C.1.5

　　D.2.0

　　E.3.0

　　4.在實(shí)際交易中，只有當(dāng)買者所愿意支付的最高價(jià)格(　　)賣者所愿意接受的最低價(jià)格時(shí)， 交易才會(huì)成功。

　　A.高于

　　B.等于

　　C.低于

　　D.不高于

　　E.不等于

　　5.不屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格的自身因素是(　　)。

　　A.社會(huì)因素

　　B.區(qū)位因素

　　C.經(jīng)濟(jì)因素

　　D.權(quán)益因素

　　E.實(shí)物因素

　　6.收益性房地產(chǎn)的價(jià)值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，價(jià)值的高低主要取決于(　　)。

　　A.未來凈收益的大小

　　B.獲得凈收益的可靠性

　　C.獲得凈收益期限的長(zhǎng)短

　　D.獲得凈收益預(yù)期

　　E.估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)值

　　7.影響房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位因素有(　　)等。

　　A.建筑規(guī)模

　　B.臨路狀況

　　C.樓層

　　D.建筑容積率

　　E.繁華程度

　　8.成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價(jià)，這類房地產(chǎn)主要包括(　　)等。

　　A.圖書館

　　B.鋼鐵廠

　　C.空置的寫字樓

　　D.單純的建筑物

　　E.加油站

　　9.房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中的開發(fā)成本包括(　　)。

　　A.取得土地使用權(quán)時(shí)的出讓金或轉(zhuǎn)讓金

　　B.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　C.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　D.勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)

　　E.管理費(fèi)

　　10.關(guān)于長(zhǎng)期趨勢(shì)法的作用，下列說法正確的有(　　)。

　　A.長(zhǎng)期趨勢(shì)法可以用于收益法中對(duì)未來的凈收益進(jìn)行預(yù)測(cè)

　　B.長(zhǎng)期趨勢(shì)法可以用于收益法中對(duì)還原利率的直接測(cè)算

　　C.長(zhǎng)期趨勢(shì)法可以用于市場(chǎng)法中對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行交易日期調(diào)整

　　D.長(zhǎng)期趨勢(shì)法用來填補(bǔ)某些房地產(chǎn)價(jià)格歷史資料的缺乏

　　E.長(zhǎng)期趨勢(shì)法用來比較、分析兩宗以上房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展趨勢(shì)

　　11.在以下房地產(chǎn)估價(jià)方法中，可以歸為長(zhǎng)期趨勢(shì)法的有(　　)。

　　A.數(shù)學(xué)曲線擬合法

　　B.平均增減量法

　　C.移動(dòng)平均法

　　D.路線價(jià)法

　　E.指數(shù)修勻法

　　12.不屬于土地取得成本構(gòu)成的項(xiàng)目有(　　)。

　　A.可行性研究費(fèi)用

　　B.拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用

　　C.土地使用權(quán)出讓金

　　D.基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用

　　E.勘察設(shè)計(jì)工程費(fèi)

　　13.不屬于房地產(chǎn)估價(jià)程序作用的是(　　)。

　　A.提高估價(jià)利潤

　　B.保證估價(jià)權(quán)益

　　C.保障估價(jià)質(zhì)量

　　D.提高估價(jià)效率

　　E.規(guī)范估價(jià)行為

　　14.不屬于房地產(chǎn)估價(jià)資料的是(　　)。

　　A.反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料

　　B.反映當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況的資料

　　C.相關(guān)實(shí)例資料

　　D.對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料

　　E.可長(zhǎng)期發(fā)展項(xiàng)目的資料

　　15.估價(jià)作業(yè)方案編制的思路包括(　　)。

　　A.擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法

　　B.擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道

　　C.預(yù)計(jì)需要的時(shí)間、人力和經(jīng)費(fèi)

　　D.估價(jià)作業(yè)步驟和時(shí)間進(jìn)度安排

　　E.估價(jià)報(bào)告的編寫

　　三、判斷題(共15題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)，用“√”表示正確，用“×”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分。)

　　1.按照房地產(chǎn)的用途，首先可以把房地產(chǎn)分為居住房地產(chǎn)和非居住房地產(chǎn)兩大類。 (　　)

　　2.在評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，采用的折現(xiàn)率是某個(gè)特定投資者所要求的，它應(yīng)高于與該房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率。 (　　)

　　3.某建筑物總價(jià)值100萬元，其中主體、設(shè)備、裝修的價(jià)值分別占60%、25%、15%，經(jīng)濟(jì)耐用年限分別為55年、10年、5年，殘值率假設(shè)均為零，則用直線法計(jì)算出的折舊額為6.59萬元。 (　　)

　　4.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是指建筑物從建成之日起預(yù)期產(chǎn)生的收入等于其運(yùn)營費(fèi)用時(shí)的持續(xù)年數(shù)。 (　　)

　　5.在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價(jià)格之間的換算，應(yīng)采用該價(jià)格所對(duì)應(yīng)的日期時(shí)的匯率。在通常情況下，是采用成交日期時(shí)的匯率。 (　　)

　　6.人口結(jié)構(gòu)是指一定時(shí)期內(nèi)人口按照性別、年齡、家庭、職業(yè)、文化、民族因素而構(gòu)成的相互關(guān)系。 (　　)

　　7.在比較法中，可采用長(zhǎng)期趨勢(shì)法對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行交易13期修正。 (　　)

　　8.有甲乙兩宗房地產(chǎn)，報(bào)酬率相同。甲房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價(jià)為3 500元/m2，乙房地產(chǎn)收益年限為30年，單價(jià)為3 000 元/m2，那么乙的價(jià)格高于甲的價(jià)格。 (　　)

　　9.對(duì)于估價(jià)對(duì)象具有潛在的開發(fā)價(jià)值時(shí)，假設(shè)開發(fā)法幾乎是唯一實(shí)用的估價(jià)方法。 (　　)

　　10.應(yīng)用收益法評(píng)估出租型房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，凈收益的確定必須從租賃收入中扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅、租賃代理費(fèi)等。 (　　)

　　11.對(duì)于難以用數(shù)學(xué)模型度量的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，在估價(jià)結(jié)果中可以不予反映。(　　)

　　12.移動(dòng)平均法是對(duì)原有價(jià)格按照時(shí)間序列進(jìn)行修勻，即采用逐項(xiàng)遞移方法分別計(jì)算一系列移動(dòng)的時(shí)序價(jià)格平均數(shù)，形成一個(gè)新的派生平均價(jià)格的時(shí)間序列，借以消除價(jià)格短期波動(dòng)的影響，顯現(xiàn)出價(jià)格變動(dòng)的基本發(fā)展趨勢(shì)。 (　　)

　　13.長(zhǎng)期趨勢(shì)法的含義是運(yùn)用預(yù)測(cè)科學(xué)的有關(guān)理論和方法，特別是時(shí)間序列分析和回歸分析來推測(cè)判斷房地產(chǎn)未來價(jià)格的方法。 (　　)

　　14.基準(zhǔn)地價(jià)修正法是在政府確定并公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將估價(jià)對(duì)象宗地所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整為估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)值的方法。 (　　)

　　15.房地產(chǎn)估價(jià)程序是完成一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目所需要做的各項(xiàng)工作，按照它們之間的內(nèi)在聯(lián)系排列出的先后次序。 (　　)

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