2013房地產(chǎn)估價師《理論與實務》知識要點四

　　2013房地產(chǎn)估價師《理論與實務》知識要點四

　　二、房地產(chǎn)估價的本質(zhì)(五點本質(zhì)) 掌握

　　本質(zhì)1 是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格

　　盡管叫價格評估，但評估的是價值而非價格

　　價值是物的真實所值，是內(nèi)在的、相對客觀和相對穩(wěn)定的，是價格波動的中心。價格是價值的表現(xiàn)，圍繞價值上下波動，是實際發(fā)生、已經(jīng)完成并且可以觀察到的事實。現(xiàn)實中價格偏離價值是普遍現(xiàn)象。

　　價值決定價格，估價實踐中從價格來了解價值。

　　本質(zhì)2 房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價

　　估價是為相關(guān)人決策提供關(guān)于房地產(chǎn)價值的專業(yè)意見。定價是當事人個人行為。

　　房地產(chǎn)估價模擬大多數(shù)市場參與者的思維和行為，而不是個別人的價值判斷，是房地產(chǎn)市場機制形成房地產(chǎn)價格，估價師是在調(diào)查了解房地產(chǎn)市場行情的基礎(chǔ)上，通過科學的分析、測算和判斷，把客觀存在的房地產(chǎn)價值揭示或發(fā)現(xiàn)出來。價值原本存在，估價師利用知識去揭示這個價值，而非發(fā)明創(chuàng)造出價值。

　　本質(zhì)3 是提供價值意見而不是作價格保證

　　估價結(jié)果是專業(yè)意見，而不是價格保證。估價師對自己的專業(yè)意見要承擔法律責任

　　估價專業(yè)意見分類 咨詢性或參考性意見-為委托人自己使用而提供的估價，屬私人產(chǎn)品。鑒證性或證據(jù)性意見-為第三方使用而提供的估價，屬公共產(chǎn)品。鑒證性或證據(jù)性作用的估價的法律責任一般大于咨詢性或參考性作用的估價的法律責任。

　　刑法、公司法、證券法中有關(guān)于估價法律責任的條款。承擔法律責任時，能證明自己沒有過錯的除外(有舉證責任)

　　本質(zhì)4 估價有誤差，但誤差應在合理范圍之內(nèi)

　　對估價準確性的認識

　?、儆捎谛畔⒌牟煌耆c不確定，估價師只能得出近似的評估價值(誤差不可避免)。

　?、谒械墓纼r都會有誤差：評估價值=真實價值+誤差。

　　③估價的允許誤差較大，但是應該有合理的誤差度。

　?、芘袛喙纼r誤差，一般不與實際成交價格相比，而是與合格的估價師對同一估價對象在同一目的、同一估價時點下的重新估價結(jié)果進行比較。

　　⑤一般不會重復評估來確定誤差，而是通過考察估價師和估價機構(gòu)在履行估價程序上有無疏漏，在估價過程中有無失誤，間接對其估價結(jié)果肯定或否定

　　防止出現(xiàn)較大誤差的方法――制定估價業(yè)務技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德規(guī)范等

　　目前我國的技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德規(guī)范3個：①房地產(chǎn)估價規(guī)范;②城市房屋拆遷估價指導意見;③房地產(chǎn)抵押估價指導意見

　　本質(zhì)5 既是一門科學也是一門藝術(shù)，但是應該增加其科學的成分，減少其藝術(shù)的成分。

　　估價師的實踐經(jīng)驗很重要

　　影響房地產(chǎn)價格的因素眾多，只通過數(shù)學公式或模型難以把握與量化

　　必須對不同估價方法的局限性進行調(diào)整和綜合平衡，也依賴于估價師個人的綜合判斷藝術(shù)水平

　　因此估價師一般要求有一定年限以上的估價實踐經(jīng)驗

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