2013房地產(chǎn)估價師《理論與方法》沖刺試題(3)

　　一、單項選擇題

　　1.某套住宅總價為30萬元，套內(nèi)建筑面積為125m2，套內(nèi)墻體面積為20m2，分攤的共有建筑面積為25m2。該套住宅每m2建筑面積的價格為()元/m2。

　　A.1667

　　B.1765

　　C.1875

　　D.2000

　　2.從賣房的角度看，成本法的理論依據(jù)是()。

　　A.銷售狀況價值論

　　B.市場供求價值論

　　C.生產(chǎn)費用價值論

　　D.經(jīng)濟花費價值論

　　3.某地塊為一帶有陳舊建筑物200m2的空地，地價為2500元/m2，面積為400m2。拆除建筑物費用為150元/m2，殘值50元/m2。則該地塊總價為()萬元。

　　A.98

　　B.52

　　C.54

　　D.103

　　4.在某商業(yè)街深度30.48m(即100英尺)，臨街寬度20m的矩形土地，總價為1200萬元。根據(jù)四三二一法測，與其相鄰、臨街深度為45.72m(即150英尺)、臨街寬度20m的矩形土地的總價為()萬元。

　　A.1504

　　B.1404

　　C.1304

　　D.1204

　　5.用成本法估價房地產(chǎn)時，房屋現(xiàn)值=()。

　　A.房屋重置價格-房屋年折舊額

　　B.房屋重置價格×房屋成新度

　　C.房屋重置價格-年折舊額×耐用年限

　　D.房屋重置價格-年折舊額×尚可使用年限

　　6.在一筆成功的房地交易中最低價、最高價、成交價的關(guān)系是()。

　　A.成交價≥最高價≥最低價

　　B.成交價≥最低價≤最高價

　　C.最高價≥成交價≥最低價

　　D.最高價≥最低價≥成交價

　　7.某塊土地總面積為200m2，建筑物的各層面積相同，共10層，其建筑密度為60%，則總建筑面積為()m2。

　　A.1200

　　B.120

　　C.3333

　　D.333.3

　　8.已知某房地產(chǎn)40年收益價格為150萬元，該房地產(chǎn)報酬率為10%，那么該宗房地產(chǎn)30年收益價格為()萬元。

　　A.112.5

　　B.155.6

　　C.144.6

　　D.132.4

　　9.用收益法評估某宗房地產(chǎn)的價格時，除有租約限制的以外，應選取()凈收益作為估價依據(jù)。

　　A.類似房地產(chǎn)的客觀

　　B.類似房地產(chǎn)的實際

　　C.類似房地產(chǎn)的最高

　　D.類似房地產(chǎn)的最低

　　10.當建筑物的維修養(yǎng)護正常時，實際成新率與直線法計算出的成新率相當;當建筑物的維修養(yǎng)護比正常維修養(yǎng)護好或經(jīng)過更新改造，實際成新率應()直線法計算出的成新率。

　　A.大于

　　B.大于或等于

　　C.小于

　　D.小于或等于

　　11.在估價報告中應包含一份由()的估價師簽名、蓋章的聲明。

　　A.本估價機構(gòu)所有

　　B.所有參加該估價項目

　　C.對該估價項目負第一責任

　　D.任本估價機構(gòu)法定代表人

　　12.某房地產(chǎn)價格分兩期支付，首期付款50萬元，余款80萬元在第8個月末一次付清，當時月利率為1%。該房地產(chǎn)的實際價格為()萬元。

　　A.87

　　B.124

　　C.130

　　D.134

　　13.某宗房地產(chǎn)交易中，買方支付給賣方29萬元，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應由賣方和買方繳納的稅費分別為正常成交價格的5%和3%，則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價格為()萬元。

　　A.27.6

　　B.28.2

　　C.29.0

　　D.29.9

　　14.房地產(chǎn)狀況修正中的間接比較修正評分辦法，是以()狀況為參照系進行的。

　　A.可比實例房地產(chǎn)

　　B.估價對象房地產(chǎn)

　　C.標準房地產(chǎn)

　　D.類似房地產(chǎn)

　　15.某可比實例的實物狀況比估價對象優(yōu)9%，則其實物狀況修正系數(shù)為()。

　　A.0.91

　　B.0.92

　　C.1.09

　　D.1.10

　　16.某宗房地產(chǎn)2008年6月1日的價格為1800元/m2，現(xiàn)需要將其調(diào)整到2008年10月1日。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2008年4月1日至l0月1日的價格指數(shù)分別為79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1(以2006年1月1日為100)。該宗房地產(chǎn)2008年10月1日的價格為()元/m2。

　　A.2402.22

　　B.2302.22

　　C.2202.22

　　D.2102.22

　　17.成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的()為導向來求取房地產(chǎn)的價值。

　　A.建筑規(guī)模

　　B.基礎成本

　　C.重新開發(fā)建設成本

　　D.建后利潤

　　18.下列不屬于取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的途徑是()。

　　A.通過自己開發(fā)耕地取得

　　B.通過征收土地取得

　　C.通過城市房屋拆遷取得

　　D.通過市場購買取得

　　19.成本法最基本的公式是()。

　　A.房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)重新購建價格-建筑物折舊

　　B.房地產(chǎn)價值=土地重新購建價格+建筑物折舊

　　C.房地產(chǎn)價值=重新購建價格-建筑物折舊

　　D.房地產(chǎn)價值=重新購建價格+建筑物折舊

　　20.下列說法不屬于重新購建價格的求取思路的是()。

　　A.房地產(chǎn)重新購建價格的求取思路

　　B.土地重新購建價格的求取思路

　　C.具體價格重新購建價格的求取思路

　　D.建筑物重新購建價格的求取思路

　　21.某建筑物已建成10年，預計尚可使用40年，殘值率為4%，該建筑物的成新率為()。

　　A.75%

　　B.79%

　　C.81%

　　D.84%

　　22.某宗面積為5000m2的房地產(chǎn)開發(fā)用地，市場價格為800元/m2，容積率為2，受讓人需按照受讓價格3%繳納契稅等稅費，則土地取得成本為()萬元。

　　A.824

　　B.924

　　C.844

　　D.944

　　23.重置價格的出現(xiàn)是技術(shù)進步的必然結(jié)果，也是()的體現(xiàn)。

　　A.經(jīng)濟學原理

　　B.均衡原理

　　C.替代原理

　　D.對立原理

　　24.收益法是以()為基礎的。

　　A.定期原理

　　B.平衡原理

　　C.替代原理

　　D.預期原理

　　25.某宗房地產(chǎn)預計未來每年的凈收益為8萬元，收益期限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報酬率為8.5%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為()。

　　A.94.12

　　B.92.14

　　C.91.24

　　D.93.25

　　26.實際估價中設定未來凈收益每年不變條件下，求取凈收益最合理的方法是()。

　　A.過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法

　　B.過去數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法

　　C.未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法

　　D.未來數(shù)據(jù)資本化公式法

　　27.在采用假設開發(fā)法中的傳統(tǒng)方法進行房地產(chǎn)估價時，一般不計息的項目是()。

　　A.未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值

　　B.投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費

　　C.銷售費用和銷售稅費

　　D.開發(fā)成本和管理費用

　　28.某在建工程項目計劃建混合結(jié)構(gòu)倉庫2000m2，總預算為400萬元，估價時，建筑工程中的基礎工程已完成，結(jié)構(gòu)工程完成50%，設備安裝工程尚未進行。另據(jù)調(diào)查可知，基礎工程、結(jié)構(gòu)工程和設備安裝工程的造價占整個建筑工程造價的比重分別是15%、60%、25%，該在建工程在估價時點的完工程度是()。

　　A.30%

　　B.45%

　　C.65%

　　D.75%

　　29.當房地產(chǎn)價格的變動過程持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或者下降的數(shù)額大致接近時，宜采用()預測房地產(chǎn)的未來價格。

　　A.數(shù)學曲線擬合法

　　B.平均增減量法

　　C.平均發(fā)展速度法

　　D.移動平均法

　　30.居住用途房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，主要是看()和安寧程度。

　　A.周圍環(huán)境狀況

　　B.繁華程度

　　C.臨街狀況

　　D.附近是否有礦產(chǎn)資源

　　31.某宗房地產(chǎn)的土地總面積為1000m2，是10年前通過征用農(nóng)地取得的，當時的花費為18萬元/畝，現(xiàn)時重新取得該類土地需要花費620元/m2;地上建筑物總建筑面積2000m2，是8年前建成交付使用的，當時的建筑造價為600元/m2建筑面積，現(xiàn)時建造類似建筑物的建筑造價為1200元/m2建筑面積，估計該建筑物有八成新。該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時單價為()2元/m2。

　　A.1200

　　B.1250

　　C.1270

　　D.1800

　　32.假設開發(fā)法是以()為理論依據(jù)的。

　　A.收益遞增原理

　　B.均衡原理

　　C.預期原理

　　D.未來趨勢原理

　　33.某高層住宅大樓，房地總價值為8000萬元，其中建筑物價值占40%。某人擁有其中的一套住宅，房地價值為130萬元，該部分的建筑物價值為50萬元，則此人占有的土地份額為()。

　　A.1.67%

　　B.2.1%

　　C.2.3%

　　D.2.5%

　　34.某銀行存款的計息方式采用單利，假設其一年期存款的年利率為2.25%，為吸引5年期的儲戶，則其5年期的年利率應大于()。

　　A.2.50%

　　B.3.5%

　　C.2.38%

　　D.3.25%

　　35.房地產(chǎn)估價委托合同的內(nèi)容可以不包括()。

　　A.估價服務費

　　B.估價目的

　　C.估價人員

　　D.委托人的協(xié)助義務

　　二、多項選擇題

　　1.兩種重新購建價格可以說是重新購建價格的基準，它們分別為()。

　　A.重整價格基準

　　B.重建價格基準

　　C.重置價格基準

　　D.折舊價格基準

　　E.替代價格基準

　　2.以下房地產(chǎn)價格中，應當定期確定并公布的價格有()。

　　A.基準地價

　　B.市場交易價

　　C.標定地價

　　D.房屋的重置價格

　　E.市場成交價

　　3.甲、乙兩塊土地，其區(qū)位及實物狀況都基本一樣。甲地塊土地單價為506元/m2，容積率為1.5，土地使用年限為50年。乙地塊土地單價為820元/m2，容積率為2.4，土地使用年限為70年。在用樓面地價來判斷甲、乙兩地塊的投資價值時，若土地報酬率為8%，則下列表述中正確的有()。

　　A.乙地塊比甲地塊貴

　　B.甲地塊的70年使用權(quán)樓面地價低于341.67元/m2

　　C.甲地塊與乙地塊的樓面地價相等

　　D.甲地塊比乙地塊貴

　　E.乙地塊的70年使用權(quán)樓面價高于340元/m2

　　4.房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經(jīng)常起作用的因素主要有()。

　　A.該種房地產(chǎn)的價格水平

　　B.消費者的預期

　　C.該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本

　　D.該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平

　　E.房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預期

　　5.商品住宅價格中的利潤是以()為基數(shù)核定。

　　A.征地費及拆遷安置補償費

　　B.勘察設計及前期工程費

　　C.住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房和設施的建設費用

　　D.住宅小區(qū)基礎設施建設費和住宅小區(qū)級非營業(yè)性配套公共建筑的建設費

　　E.住宅建筑、安裝工程費

　　6.收益法，是根據(jù)土地收益求取土地價值，根據(jù)建筑物的收益求取建筑物的價值，或根據(jù)房地收益求取房地價值。但當需要利用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨求取土地的價值或建筑物的價值時，則要采用()。

　　A.房地剩余技術(shù)

　　B.市場剩余技術(shù)

　　C.土地剩余技術(shù)

　　D.建筑物剩余技術(shù)

　　E.自有資金剩余技術(shù)

　　7.不屬于房地產(chǎn)價格外部影響因素的是()。

　　A.人口因素

　　B.權(quán)益因素

　　C.經(jīng)濟因素

　　D.區(qū)位因素

　　E.社會因素

　　8.關(guān)于房地產(chǎn)價格中的房價與地價的關(guān)系是()。

　　A.相互影響論

　　B.相互補充論

　　C.相互制約論

　　D.需求帶動論

　　E.成本決定論

　　9.在房地產(chǎn)估價中，下列原則對應正確的是()。

　　A.最高行為準則與技術(shù)性原則對應

　　B.普適性原則與特殊原則對應

　　c.謹慎原則與特殊原則對應

　　D.技術(shù)性原則與謹慎原則對應

　　E.技術(shù)性原則與普適性原則對應

　　10.不屬于市場法估價的步驟是()。

　　A.搜集交易實例

　　B.查看交易成功的比例

　　C.比較價格的最大差距

　　D.選取可比實例

　　E.對可比實例的成交價格進行適當?shù)奶幚?/p>

　　11.路線價法用于宗地估價，其結(jié)果的可信度主要取決于()的健全與否。

　　A.路線價

　　B.深度百分率

　　C.宗地形狀

　　D.臨街狀態(tài)

　　E.土地形狀

　　12.影響房地產(chǎn)價格的社會因素，主要有()。

　　A.政治安定狀況

　　B.社會治安狀況

　　C.房地產(chǎn)投資

　　D.房地產(chǎn)投機

　　E.城市化

　　13.預期原理是()等估價方法的理論依據(jù)。

　　A.市場比較法

　　B.收益法

　　C.成本法

　　D.假設開發(fā)法

　　E.路線價法

　　14.應用路線價法需要進行()等修正。

　　A.臨街深度

　　B.土地形狀

　　C.交易日期

　　D.交易情況

　　E.臨街寬度

　　15.以下屬于估價報告內(nèi)在質(zhì)量的有()。

　　A.估價結(jié)果的準確性

　　B.估價方法選用的正確性

　　C.參數(shù)選擇的合理性

　　D.文字表述水平

　　E.文字格式及印刷質(zhì)量

　　三、判斷題

　　1.狹義的建筑物主要指構(gòu)筑物。()

　　2.臨接同一道路的其他土地的價格，是以宗地價格為基準，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，進行適當?shù)男拚蟮?，這些修正實為房地產(chǎn)狀況調(diào)整。()

　　3.房地產(chǎn)價格通常用貨幣來表示，慣例上也是用貨幣形式來償付，而不用實物、勞務等其他形式來償付。()

　　4.成本法不可評估具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)價格。()

　　5.房地產(chǎn)價格受供求因素影響，與供給成正比。()

　　6.城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等，那么，對該宗土地進行估價就應以其使用符合這些規(guī)定為前提。()

　　7.評估再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價值的，不應作為抵押估價的估價對象;如果委托人要求評估其抵押價值的，其抵押價值為零。()

　　8.謹慎原則的關(guān)鍵是要搞清楚存在不存在不確定性因素的情況。()

　　9.估價時點除了說明評估估價對應的時間，還說明評估估價對象價值的時間界限，這是估價的時點原則。()

　　10.市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。()

　　11.運用平均發(fā)展速度法進行估價的條件是，房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或下降的，且各期上升或下降的幅度要相等，否則就不適宜采用這種方法。()

　　12.在基準地價修正法中進行交易日期調(diào)整，是將基準地價在估價時點時的值調(diào)整為其基準日期時的值。()

　　13.收益遞減規(guī)律對于一宗土地來說，表現(xiàn)在當對該宗土地的使用強度超過一定的限度后，土地收益開始下降。()

　　14.從估價角度看，房地產(chǎn)開發(fā)商應獲得的利潤要與其自有資金應得的利息分開。()

　　15.對于建筑物的可修復部分，可直接將估算修復所需費用作為折舊額。()

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