2013年房地產(chǎn)估價師考試經(jīng)營與管理預測題及答案8

　　論述題：

　　1、結合實際說明房地產(chǎn)開發(fā)之利。

　　答題要點：

　　(1)、相對較高的收益水平。房地產(chǎn)開發(fā)投資中，大多數(shù)房地產(chǎn)投資的股本收益率能達20%的水平，在有效使用信貸資金、充分利用財務杠桿原理的情況下，該收益率甚至會超過100%。喜愛房地產(chǎn)置業(yè)投資中，在壽命周期內(nèi)獲得每年15%―20%的股本收益率也是很平常的事。

　　(2)、能夠獲得稅收方面的好處。置業(yè)投資的所得稅是以毛租金收入扣除經(jīng)營成本、貸款利息和建筑物折舊后的經(jīng)營收入為基數(shù)并以固定稅率征收的。并且如果置業(yè)投資者投資的經(jīng)經(jīng)營收入為負值，能以虧損來充抵其它投資的經(jīng)營收入，從而在總體上獲得減少繳納所得稅的好處。

　　(3)、易于獲得金融機構的支持。由于可以將物業(yè)作為抵押擔保品，所以投資者可以較容易得獲得金融機構的支持，得到其投資所需的大部分資金。金融機構通常認為作為抵押物的房地產(chǎn)，是保證其能按期安全的收回貸款最有效的方式。

　　(4)、能抵消通貨膨脹的影響。由于通貨膨脹的影響，房地產(chǎn)和其它有形資產(chǎn)的重建資本不斷上升，從而導致了房地產(chǎn)和其它有形資產(chǎn)價值的上升，所以說房地產(chǎn)投資具有增值性;又由于房地產(chǎn)是人類為生活居住、生產(chǎn)經(jīng)營所必需的，即使在整個經(jīng)濟的衰退過程中，房地產(chǎn)的使用價值仍然不變，所以房地產(chǎn)投資又是有效的保值手段。

　　(5)、能提高投資者的資信等級。由于擁有房地產(chǎn)并不是每個公司或個人都能做到的事，所以擁有房地產(chǎn)便成了占有資產(chǎn)、具有資金實力的最好證明。

　　2、房地產(chǎn)市場宣傳的主要手段有哪些?結合實際說明目前人們最易于接受的是哪幾種?

　　答題要點：

　　(1)、廣告。廣告旨在通過開發(fā)商直接或間接通過開發(fā)商的物業(yè)代理間接地向潛在的買家或租客就欲租售的物業(yè)進行宣傳。根據(jù)項目推銷的范圍和重點，可選擇印刷廣告、網(wǎng)絡廣告、廣播電視廣告和招貼廣告等多種形式。

　　(2)、郵寄宣傳品。通過郵寄宣材料進行房地產(chǎn)市場宣傳可單獨使用，也可作為報刊廣告的輔助手段。主要郵寄對象是根據(jù)有關線索篩選出的潛在買家或租客。

　　(3)、發(fā)送樓書。售樓書是有關物業(yè)的詳細介紹材料。這類材料通常印制成精美考究的小冊子，對于易變動的資料如售價等也可印制成活頁附在里面 。售樓書一般僅寄給那些對廣告、郵寄宣傳材料有反應的人，或直接寄給那些已知的對租買該物業(yè)有興趣的人。

　　(4)、現(xiàn)場廣告牌和廣告圍柵：幾年來開發(fā)商越來越注重利用開發(fā)項目施工工地的圍柵板進行廣告宣傳。這種宣傳有兩個優(yōu)點，首先，擋住了施工現(xiàn)場的不雅景觀，給過往行人提供一個良好的、有吸引力的景觀;其次，該種廣告有助于強化項目的市場形象。這種廣告能很好的配合項目其它的市場宣傳工作，使人們對項目、開發(fā)商留下良好的、持久的印象。

　　(5)、樓盤推出慶典儀式。在某些情況下，有必要在工程建設過程中進行封頂儀式或工程竣工后舉行慶典儀式，已正式將所開發(fā)的樓宇推向市場。

　　(6)、現(xiàn)場展示樣板房：當建筑物施工完畢后，對開發(fā)商來說很重要的一點就是提供樣板房，即將建筑物的某一層或某層的一部分進行裝修、配器家具設備和必要的裝飾品，共有興趣買樓或租住的人士參觀，讓其親身感覺假如入住該建筑物，將是一種如何的感覺。

　　總之，市場宣傳活動的原則，就是要盡最大的可能給使用者留下美好的第一印象。。

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