2013房地產估價師案例分析考前試題及答案5

　　問答題

　　某酒店從1998年開始興建，但由于開發(fā)物業(yè)的資金問題造成工程爛尾。后由現權利人甲公司進行后續(xù)工程建設，并于2005年12月23日取得《××市建筑工程施工驗收證書》。2008年9月30日取得《國有土地使用證》和《房地產產權證》，以該房地產向銀行抵押貸款。1.簡述評估該酒店的技術路線。2.確定評估價值時還應考慮的因素有哪些?

　　參考答案：

　　1.通過實地考查和對周邊區(qū)域的調查并分析有關資料后，根據估價對象酒店物業(yè)的特點和實際情況進行估價方法的具體選擇，酒店物業(yè)作為一種能直接獲取長期收益的經營不動產，區(qū)別于其他各類房地產，特別是中大型星級酒店物業(yè)，其房地產價值已并非各項要素資產的簡單估價相加，據此我們確定將收益法作為本次公開市場價值評估的基本方法，同時在酒店房地產構成要素資產的單項評估遵循貢獻原則的前提下，除收益法外，成本法也具有評估價合理性的一面，能夠保守地測算估價對象的現有價值，因此我們采用成本法作為本次酒店房地產估價的輔助方法。

　　通過以上兩種方法加權平均得出估價對象的公開市場價值，再扣除法定優(yōu)先受償款，即得出本次估價對象的抵押價值。2.大型星級酒店的整棟物業(yè)的市場交易實例缺乏，所以通常不采取市場法對其評估，酒店的收益年限較長，所以對未來的收益有較大的不確定性，土地使用年限等也是應考慮的因素。

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