2013年房地產(chǎn)估價師案例與分析精講分析(2)
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估
1、法律依據(jù)。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶嵤┘?xì)則和其他有關(guān)規(guī)定。
2、轉(zhuǎn)讓方式。買賣、贈與和其他方式。包括:①以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人,房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;②一方提供土地使用權(quán),另一方或多方提供資金,合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn),而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;③因企業(yè)被收購、兼并或合并,房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的;④以房地產(chǎn)抵債的;⑤法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
3、轉(zhuǎn)讓評估的特點。
①從估價時點上看,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價多數(shù)是在轉(zhuǎn)讓前進(jìn)行,估價時點則在估價作業(yè)日期之后。
?、趶奈腥撕驮u估主體上講,委托人既可能是買方或賣方單獨委托,也可能是買賣雙方共同委托,是一種自愿行為。
③從估價目的上看,只是為了了解、掌握房地產(chǎn)交易行情,其目的只是為了在進(jìn)行房地產(chǎn)交易時有一個參考價格,帶有一定的咨詢性。估價人員只對估價信息和結(jié)論合乎估價技術(shù)規(guī)范和職業(yè)規(guī)范負(fù)責(zé),而對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定價決策不負(fù)直接責(zé)任。
4、宜采用的評估方法。宜市場比較法和收益法,可采用成本法,其中待開發(fā)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價格評估應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)法。
5、以劃撥方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時,應(yīng)當(dāng)符合國家法律、法規(guī)的規(guī)定,其轉(zhuǎn)讓價格評估應(yīng)另外給出轉(zhuǎn)讓價格中所含的土地收益值,并應(yīng)注意國家對土地收益的處理規(guī)定(土地出讓金按規(guī)定全額上交財政。相當(dāng)于土地出讓金和價款和所得收益,已購公有住房產(chǎn)權(quán)屬行政機(jī)關(guān)的,全額上交財政;屬事業(yè)單位的,50%上交財政,50%返還事業(yè)單位;屬企業(yè)的,全額返還企業(yè)。),同時在報告中予以說明。
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