2013年房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析精講分析(3)

　　房地產(chǎn)租賃價(jià)格評估

　　1、法律依據(jù)?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施細(xì)則和其他有關(guān)規(guī)定。

　　2、不同用途房屋租賃價(jià)格管理規(guī)定。

　　住宅用房地租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策;租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。

　　3、私房租賃價(jià)格管理規(guī)定。考試用書

　　房屋租金由租賃雙方按照房屋所在地人民政府規(guī)定的私有房屋租金標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)商議定;沒有規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，由租賃雙方根據(jù)公平合理的原則，參照房屋所在地租金的實(shí)際水平協(xié)商議定，不得隨意抬高。如私房為住宅用房，其租賃價(jià)格的確定應(yīng)符合政府有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。

　　4、轉(zhuǎn)租。轉(zhuǎn)租必須經(jīng)出租人同意，簽訂轉(zhuǎn)租合同，出租人必須在轉(zhuǎn)租合同上簽署意見。轉(zhuǎn)租合同必須按規(guī)定備案，轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同終止日期，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商一致的除外。轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之變更、解除或終止。

　　5、租賃價(jià)格評估特點(diǎn)。

　?、僮≌惙课葑赓U價(jià)格評估為政策性評估。

　　住宅類房屋租賃價(jià)格評估為政策性評估，估價(jià)人員應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)租賃政策，沒有超越規(guī)定調(diào)整租金幅度的價(jià)格空間。

　　②租約對租金估價(jià)有一定的影響。

　　租賃房屋已訂立租約時(shí)，應(yīng)對租約中所約定的租金標(biāo)準(zhǔn)的客觀性、合理性進(jìn)行判斷。如果為合理性契約式房屋租賃價(jià)格評估，宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金則采用正?？陀^的租金標(biāo)準(zhǔn);如租約所約定的租金與市場租金標(biāo)準(zhǔn)相差較大(或高或低)，租金明顯存在不合理性，則應(yīng)重新評估其租金值。租期最長為20年。

　?、蹌潛芡恋厣系臓I利性房屋租賃價(jià)格評估應(yīng)確定土地收益中的國家部分。

　?、軒追N租金內(nèi)涵。成本租金(折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、房產(chǎn)稅)、商品租金(折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、地租、利潤)、市場租金(商品租金根據(jù)供求關(guān)系形成)。

　　6、評估方法。市場比較法、收益法、成本法。

　　①收益法是在租賃房屋預(yù)期收益可預(yù)測或可確定的情況下常用的估價(jià)方法。其評估的關(guān)鍵是年凈收益的計(jì)算和資本化率的選定?？鄢?xiàng)目在收益法中已作了說明。注意租金的內(nèi)涵是什么，代收代繳的水、電費(fèi)是否在內(nèi)，在計(jì)算收益時(shí)要注意租金的價(jià)格內(nèi)涵。

　?、诔杀痉ㄔu估時(shí)的成本構(gòu)成。折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、保險(xiǎn)費(fèi)、地租和利潤。

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