2014年房地產(chǎn)估價(jià)師考試:房地產(chǎn)經(jīng)營與管理資料4

　　房地產(chǎn)

　　一、概念

　　房地產(chǎn)系指通過人類勞動(dòng)建造的房屋和與房屋相關(guān)的土地，也就是說，房地產(chǎn)是房屋(含與房屋相關(guān)的其他建筑物、構(gòu)筑物)財(cái)產(chǎn)和房屋相關(guān)的土地財(cái)產(chǎn)的總和。

　　房地產(chǎn)概念有廣義和狹義之分。廣義的房地產(chǎn)概念是指土地及土地上的永久性建筑物、基礎(chǔ)設(shè)施、水和礦藏等自然資源;狹義的房地產(chǎn)概念僅指土地上的永久性建筑物和由它們衍生出來的所有權(quán)。

　　二、基本特性

　　1.不可移動(dòng)性

　　2.房產(chǎn)、地產(chǎn)的不可分割性

　　3.構(gòu)成實(shí)體的二元性

　　4.區(qū)域性和單一性(差異性、異質(zhì)性，效益級(jí)差性)

　　5.使用耐久性和經(jīng)濟(jì)效益可靠性

　　6.投資規(guī)模大，開發(fā)建設(shè)周期長

　　7.投資、消費(fèi)雙重性

　　8.高價(jià)值

　　9.保值、增值(供給有限性)

　　房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)

　　一、產(chǎn)權(quán)與物權(quán)

　　1.產(chǎn)權(quán)及其內(nèi)涵演變(產(chǎn)權(quán)物權(quán)化)

　　"產(chǎn)權(quán)"一詞源于西方的產(chǎn)權(quán)理論，我國對(duì)"產(chǎn)權(quán)"尚無經(jīng)典性的解釋，法學(xué)界對(duì)此爭(zhēng)議頗大，大體有四種觀點(diǎn)：

　　第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)就是所有權(quán)。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)即財(cái)產(chǎn)權(quán)。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)有廣義和狹義之分。第四種觀點(diǎn)認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)是指所有權(quán)之外的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，與所有權(quán)對(duì)立。對(duì)土地來說，所有權(quán)主要解決土地的歸屬問題，土地產(chǎn)權(quán)主要是指土地使用、流轉(zhuǎn)與轉(zhuǎn)讓的權(quán)利。

　　事實(shí)上，產(chǎn)權(quán)早已不僅僅限于所有權(quán)范圍，內(nèi)涵早已擴(kuò)展，不僅包括財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，也包括財(cái)產(chǎn)他物權(quán)內(nèi)容。

　　2.物權(quán)的概念及其分類

　　物權(quán)是指民事權(quán)利主體依法直接管理支配其財(cái)產(chǎn)并享受利益、排斥他人干涉的權(quán)利，具體包括所有權(quán)、用益權(quán)、使用權(quán)及居住權(quán)、地役權(quán)(或役權(quán))、永佃權(quán)、典權(quán)、質(zhì)權(quán)、抵押權(quán)、留置權(quán)等，并且可進(jìn)一步分為自物權(quán)和他物權(quán)。

　　自物權(quán)是指權(quán)利主體對(duì)自己所有的財(cái)產(chǎn)依法享有的物權(quán)，即財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，又稱為完全物權(quán);他物權(quán)是指權(quán)利主體對(duì)他人所有的財(cái)產(chǎn)依法享有的權(quán)利，包括所有權(quán)以外的各種權(quán)利，如用益權(quán)、使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等。

　　他物權(quán)與自物權(quán)雖然都是物權(quán)、絕對(duì)權(quán)，可以對(duì)抗任何第三人，但他物權(quán)是所有權(quán)派生的，屬于限制物權(quán)，并且可以根據(jù)設(shè)立目的的不同，分為用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，前者包括役權(quán)、地上權(quán)和永佃權(quán)，后者包括典質(zhì)權(quán)和抵押權(quán)。比如，抵押權(quán)人只有對(duì)抵押物的依約處分權(quán)，而無占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)，抵押權(quán)的行使只有在債務(wù)人到期不履債務(wù)時(shí)由抵押權(quán)人將抵押物折價(jià)或者變賣以優(yōu)先受償。相反，自物權(quán)即所有權(quán)，具有對(duì)物的一切支配權(quán)，凡物所需要的一切權(quán)能它都具備，是一種最完全的物權(quán)。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是將房地產(chǎn)這一不動(dòng)產(chǎn)作為一種重要的特殊的財(cái)產(chǎn)而形成的物權(quán)，依照國家法律對(duì)其所有的房地產(chǎn)享有直接管理支配并享受其利益以及排除他人干涉的權(quán)利，包括房地產(chǎn)所有權(quán)和房地產(chǎn)他物權(quán)。

　　二、房地產(chǎn)所有權(quán)

　　1.概念

　　房地產(chǎn)所有權(quán)是房地產(chǎn)所有人在法律限定的范圍內(nèi)，對(duì)其所有的房地產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分并依法排除他人干涉的權(quán)利，換句話說，房地產(chǎn)所有權(quán)就是房地產(chǎn)所有人對(duì)其所有的房地產(chǎn)享有完全的、排他的控制和支配權(quán)。

　　2.法律特征

　　(1)房地產(chǎn)所有權(quán)是一種最充分的物權(quán)。

　　(2)房地產(chǎn)所有權(quán)是一種絕對(duì)權(quán)。

　　(3)房地產(chǎn)所有權(quán)是一種壟斷權(quán)。

　　(4)房地產(chǎn)所有權(quán)的標(biāo)的即權(quán)利和義務(wù)，共同指向的對(duì)象是特定的房地產(chǎn)。

　　3.房屋所有權(quán)的種類

　　(1)國有房屋所有權(quán)

　　(2)集體房屋所有權(quán)

　　(3)公民個(gè)人所有房屋所有權(quán)

　　(4)外產(chǎn)所有權(quán)

　　(5)中外合資房產(chǎn)所有權(quán)

　　4.土地所有權(quán)

　　在我國，土地所有權(quán)具有如下特征：

　　(1)我國的土地所有權(quán)依法屬于國家和集體所有。

　　(2)土地所有權(quán)受國家法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。

　　(3)國家依法實(shí)行國有土地有償使用制度。

　　(4)土地所有權(quán)依法實(shí)行單向變更，由集體所有的土地變更為國家所有的土地。國家為公共利益的需要，可以依法對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用。

　　5.關(guān)于部分產(chǎn)權(quán)問題

　　部分產(chǎn)權(quán)概念是《國務(wù)院關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》(國發(fā)[1991]30號(hào)文件，1991年6月7日)提出的關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)的新概念。該通知規(guī)定，"出售公有住宅。今后，凡按市場(chǎng)價(jià)購買的公房，購買后擁有全部產(chǎn)權(quán)。

　　職工購買公有住宅，在國家規(guī)定住房面積內(nèi)實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，購買后擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售;超過國家規(guī)定住房標(biāo)準(zhǔn)面積部分，按市場(chǎng)價(jià)計(jì)價(jià)。"

　　部分產(chǎn)權(quán)是相對(duì)于完全產(chǎn)權(quán)而言的，完全產(chǎn)權(quán)即住房購買人對(duì)住宅享有法律規(guī)定的完整所有權(quán)，包括占有、使用、收益和處分四項(xiàng)權(quán)能，部分產(chǎn)權(quán)則指購買人與國家或集體單位對(duì)住宅共同享有法律規(guī)定的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，雙方依國家特別規(guī)定分享住宅所有權(quán)的四項(xiàng)權(quán)能。

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