2014年房地產(chǎn)估價(jià)師考試:房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理資料5

　　房地產(chǎn)他物權(quán)

　　1.地役權(quán)

　　傳統(tǒng)的地役權(quán)是指"為自己土地的便利在他人土地上所設(shè)定的權(quán)利"，擔(dān)負(fù)和提供便利的土地稱供役地，利用和享受便利的土地稱需役地，地役權(quán)關(guān)系的當(dāng)事人分別為供役地人和需役地人。

　　在我國(guó)，土地屬于國(guó)家或集體所有，其使用權(quán)分屬于不同的使用者。一般認(rèn)為，地役權(quán)是按設(shè)定的目的、利用他人土地以便利自己土地使用的權(quán)利，其中，為便利自己土地使用而利用的他人土地稱之為供役地，屬于自己使用的土地稱之為需役地，需役地的使用者為需役地人，供役地的使用者為供役地人。

　　地役權(quán)具有以下特征：

　　(1)地役權(quán)是存在于他人土地上的物權(quán)。

　　(2)地役權(quán)以利用他人土地供自己土地便利為內(nèi)容。

　　(3)地役權(quán)的設(shè)定須有明確的目的，并按此目的行使。

　　(4)地役權(quán)具有從屬性和不可分性。

　　2.地上權(quán)

　　地上權(quán)是指支付地租、利用他人的土地建筑房屋和其它附著物或培植竹木的權(quán)利。

　　地上權(quán)人對(duì)其建筑物享有使用、出租、轉(zhuǎn)讓、繼承、抵押、設(shè)定役權(quán)等權(quán)利，但地上權(quán)人也應(yīng)支付土地的一切賦稅，向土地所有人支付租金，并對(duì)土地盡合理使用之義務(wù)。

　　在我國(guó)，地上權(quán)一詞被土地使用權(quán)取代，具體包括國(guó)有土地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包權(quán)和土地開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)。

　　3.典權(quán)

　　典權(quán)是指支付典價(jià)、占有他人不動(dòng)產(chǎn)而為使用收益的權(quán)利。其中，占有他人不動(dòng)產(chǎn)而享有使用收益權(quán)利的一方為典權(quán)人，收取典價(jià)而將自己的不動(dòng)產(chǎn)交典權(quán)人占有、使用、收益的一方為出典人;作為典權(quán)客體的不動(dòng)產(chǎn)稱為典物;典權(quán)人為占有、使用、收益他人不動(dòng)產(chǎn)而付出的代價(jià)稱為典價(jià)。典權(quán)的取得，有兩種方式，一種為基于法律行為取得，包括依典權(quán)的設(shè)定取得和依典權(quán)的讓與取得。依設(shè)定取得典權(quán)是指雙方當(dāng)事人達(dá)成設(shè)定典權(quán)的協(xié)議而成立典權(quán)，依讓與取得典權(quán)是指典權(quán)人將典權(quán)讓與他人，該他人因此讓與行為而取得典權(quán)。另一種方式為基于其他事實(shí)的取得，主要為基于繼承而取得典權(quán)。典權(quán)的期限，又稱典期，是阻止出典人回贖典物的期限。在典期內(nèi)，出典人不得回贖，在典期屆滿后，出典人行使回贖權(quán)，則典權(quán)歸于消滅。典權(quán)的期限有約定和未約定兩種。約定期限即當(dāng)事人自行約定典期，在此期限內(nèi)典權(quán)人不得回贖。典權(quán)的約定期限不宜過長(zhǎng)或過短，一般規(guī)定最長(zhǎng)為三十年;約定期限不滿十五年的，不得附有到期不贖即做絕賣的條款。未約定期限則出典人可以隨時(shí)行使回贖權(quán)依原典價(jià)回贖典物。但是，未約定期限并非無期限，出典后三十年不回贖的則為絕賣，即典權(quán)人取得典物的所有權(quán)。

　　4.房地產(chǎn)抵押權(quán)

　　《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》(建設(shè)部98號(hào)令，2001年8月15日)明確，房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

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