2014年房地產估價理論與方法知識點講義十

　　一、地租的含義

　　在經(jīng)濟學上，地租的含義是隨著地租理論的發(fā)展而發(fā)展的。據(jù)說，地租一詞創(chuàng)于12世紀的古法國，來源于拉丁語的rendita，意為報酬或收益，當時英國也有類似的名詞，也表示收入或收益，特別是指使用農地所需支付的產品或金額。到了現(xiàn)代，地租的含義在理論上已有了很大發(fā)展。經(jīng)濟學家在使用地租一詞時所隱含的意義繁多，總的來講，可分為狹義的地租和廣義的地租。狹義的地租是指利用土地所獲得的超額報酬。廣義的地租是指超額的工資、利息、利潤及利用任何生產要素所獲得的超額報酬。例如，西尼爾(Nassau William Senior，1790-1864)1836年在《政治經(jīng)濟學大綱》中把地租定義為“出于自然或偶然所自發(fā)地提供的收入”，包括“在體力或腦力方面具有非常能力所取得的特優(yōu)報酬”。即如果一個人用不著做更大的努力就可以完成比別人好或比別人多的工作，他的收入因此會超過其他人，這種超過一般工資部分的超額收入也應視為地租。

　　不論是狹義的地租還是廣義的地租，它們都有一個基本含義，就是一種“純粹的剩余物”。由于這里不專門研究地租理論的發(fā)展，所以下面主要是以狹義的地租來論述的。

　　二、地租現(xiàn)象

　　三、地租理論的回顧

　　地租理論發(fā)展到現(xiàn)今，已形成了一個龐大體系，它不僅涉及經(jīng)濟問題，還涉及社會和政治問題。這里對地租理論的回顧，撇開關于地租的來源和它應歸誰占有這類生產關系或社會、政治方面的爭論，僅圍繞著地租量的決定和計算進行介紹，同時也不涉及廣義的地租。因此，許多在地租理論史上可能占有重要地位的學者和論點在下面將很少涉及，甚至沒有提到。像蒲魯東(Pierre Joseph Proudhon，1809-1865)和他的“所有權就是盜竊”--“土地的田租應該付給誰呢?當然應當付給創(chuàng)造土地的人。誰曾經(jīng)創(chuàng)造了土地呢?上帝。在這種情形下，土地所有人呀，請你走開吧!”①約翰?斯圖亞特.穆勒(John Stuart Mill，1806-1873)和他的土地改革計劃;亨利.喬治(Henry George，1839-1897)和他的單一稅。中國古代和近現(xiàn)代也有許多關于地租的論述，但在這里也不介紹。

　　(一)威廉.配第

　　威廉.配第(William Petty，1623-1687)是古典政治經(jīng)濟學的創(chuàng)始人之一，他認為地租是利用農地生產農作物的一種剩余，即收獲的農作物扣除各種生產成本(種子、工資)后的剩余部分。他在《賦稅論》中寫道：“假定一個人能夠用自己的雙手在一塊土地上面栽培谷物;即假定他能夠做為耕種這塊土地所需要的種種工作，如挖掘、犁、耙、除草、收刈、將谷物搬運回家、打脫篩凈等等;并假定他有播種這塊土地所需要的種子。我認為，這個人從他的收獲之中，扣除了自己的種子，并扣除了自己食用及為換取衣服和其他必需品而給予別人的部分之后，剩下的谷物就是這一年這塊土地的當然的正當?shù)牡刈?像這樣七年的平均數(shù)，或者說，形成歉收和豐收循環(huán)周期的若干年的平均數(shù)，就是用谷物表示的這塊土地的一般地租?！?/p>

　　配第關于地租的計算用現(xiàn)在的概念來表達，即為：

　　地租=市場價格-生產成本

　　在配第的著作中，可以看到級差地租的初始思想。但他不是從肥力不同的土地引出級差地租，而是從與市場距離不同的肥力相同的土地引出級差地租。他說：“假如維持倫敦或一支軍隊所需的谷物，必須從遠離40英里的地方運來，那么，在倫敦或離這支軍隊駐扎地1英里以內的地方栽培的谷物，除其自然價格之外，尚應加算將谷物運輸39英里所需的費用……因此，結果就是，靠近人口稠密的地方的土地，由于上述理由，比距離遠而土質相同的土地，不僅能產生更多的地租，而且所值的年租總數(shù)也更多一些?！?/p>

　　(二)理查德.坎蒂隆

　　理查德?坎蒂隆(Richard Cantillon，1685-1734)認同配第的地租是一種剩余，不過，他提出了還應當扣除租地農場主的經(jīng)營利潤，即地租不僅是扣除生產成本以后，而且應是扣除經(jīng)營利潤后的余額。他說：“租地農場主通常取得土地產品的三分之二。他們把其中的一半用于補償成本、供養(yǎng)幫工;另一半作為他們自己的經(jīng)營利潤……土地所有者通常取得土地產品的另外三分之一”。也就是說，全部土地產品在扣除了用于補償成本、供養(yǎng)幫工和作為經(jīng)營利潤之后所余下的部分就是地租。

　　坎蒂隆關于地租的計算用現(xiàn)在的概念來表達，即為：

　　地租=市場價格-生產成本-經(jīng)營利潤

　　(三)亞當?斯密

　　亞當.斯密(AdamSmith，1723-1790)是古典經(jīng)濟學最著名的代表、古典經(jīng)濟學理論體系的建立者，于1776年出版了著名的《國民財富的性質和原因的研究》(簡稱《國富論》)。他在該書中比其前人更加明確地論述了地租的計算及其決定機制。他說：“作為使用土地的代價的地租，自然是租地人按照土地實際情狀所支給的最高價格。在決定租約條件時，地主都設法使租地人所得的土地生產物份額，僅足補償他用以提供種子、支付工資、購置和維持耕畜與其他農具的農業(yè)資本，并提供當?shù)剞r業(yè)資本的普通利潤。這一數(shù)額，顯然是租地人在不虧本的條件下所愿意接受的最小份額，而地主決不會多留給他。生產物中分給租地人的那一部分，要是多于這一數(shù)額，換言之，生產物中分給租地人那一部分的價格，要是多于這一數(shù)額的價格，地主自然要設法把超過額留為已有，作為地租。因此，地租顯然是租地人按照土地實際情況所能繳納的最高額。誠然，有時由于存心寬大，更經(jīng)常是由于無知，地主接受比這一數(shù)額略低的地租;同樣，有時也由于無知(但比較少見)，租地人繳納比這一數(shù)額略高的地租，即甘愿承受比當?shù)剞r業(yè)資本普通利潤略低的利潤。但這一數(shù)額，仍可視為土地的自然地租，而所謂自然地租，當然是大部分出租土地應得的地租。

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