2014年房地產(chǎn)估價師考試:房地產(chǎn)經(jīng)營與管理資料15

　　投資與房地產(chǎn)投資

　　一、投資(概念、分類、特性和作用)

　?、逋顿Y概念：指經(jīng)濟主體(個人或機構)以獲得未來貨幣增值或收益為目的，預先墊付一定量的貨幣或實物，經(jīng)營某項事業(yè)的經(jīng)濟行為。理解3個角度：①通俗角度：是用錢來獲取更多的錢;②金融角度：是為了獲得滿意的預期未來收益而購買金融產(chǎn)品或其他有價資產(chǎn)的行為;③經(jīng)濟角度：是利用資源或通過購買資本貨物，來增加未來產(chǎn)出或收益的行為。

　?、嫱顿Y分類

　　按投資期限或投資回收期長短，分為短期投資和長期投資

　　按投資人能否直接控制其投資資金，分為直接投資和間接投資

　　按投資對象存在形式的不同，分為金融投資和實物投資

　　按投資的經(jīng)濟用途，分為生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資

　　【判斷】在一定條件下，短期投資和長期投資之間是可以轉化的，如股票。(√)

　?、缤顿Y4特性：①投資是一種經(jīng)濟行為;②投資具有時間性;③投資目的是獲取報酬;④投資具有風險性。

　?、柰顿Y4作用：①投資是一個國家經(jīng)濟增長的基本推動力：增加投資可為經(jīng)濟發(fā)展提供必要的要素和動力;投資是國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展的關鍵因素。②投資與企業(yè)發(fā)展密切相關;③投資可促進人民生活水平的提高;④投資有利于社會穩(wěn)定和國際交往。

　　二、房地產(chǎn)投資(掌握)

　?、宸康禺a(chǎn)投資及其目的

　　房地產(chǎn)投資的概念：指經(jīng)濟主體以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益為目的，預先墊付一定數(shù)量的貨幣或實物，直接或間接的從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動的經(jīng)濟行為。

　　房地產(chǎn)投資的目的：為了實現(xiàn)其財富最大化。通過房地產(chǎn)投資，投資者可以：①獲得業(yè)主的榮譽;②獲得收益和資本增值;③降低投資組合的總體風險，抵御通貨膨脹的影響。

　　㈡房地產(chǎn)投資的特點

　　區(qū)位選擇異常重要。房地產(chǎn)的不可移動性，決定了房地產(chǎn)投資收益和風險特征，不僅受到地區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展水平和發(fā)展狀況的束縛，還受到其所處區(qū)位及周邊市場環(huán)境的影響。位置決定了房地產(chǎn)的投資價值。當房地產(chǎn)所處的區(qū)位對開發(fā)商、置業(yè)投資者和租戶都具有吸引力，投資具備基本的可行性。房地產(chǎn)所處的宏觀區(qū)位或區(qū)域對投資者也很重要。房地產(chǎn)投資價值的高低，不僅受其當前凈租金水平的影響，且與其所處地區(qū)的物業(yè)整體升值潛力密切相關。進行投資決策時，不僅關心某宗房地產(chǎn)及其所處位置的特性，而且十分重視分析與預測區(qū)域未來環(huán)境的可能變化。

　　適于進行長期投資：投資者的土地權益通常在40年以上，且該權益的期限還可依法延長，地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性，故房地產(chǎn)投資非常適合作為一種長期投資。房地產(chǎn)同時具有經(jīng)濟壽命和自然壽命。自然壽命一般要比經(jīng)濟壽命長得多。許多房地產(chǎn)投資者都把房地產(chǎn)投資作為一項長期投資，從開發(fā)建設開始，就重視其長期投資價值的創(chuàng)造、維護和保持，以使得房地產(chǎn)投資項目的全壽命周期利益最大化。

　　3.需要適時的更新改造投資：要適時調整房地產(chǎn)的使用功能以適應市場環(huán)境變化。按照租戶意愿及時調整或改進房地產(chǎn)的使用功能十分重要。

　　投資價值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價值風險：房地產(chǎn)的異質性，導致投資價值不易判斷，投資面臨價值風險，需專業(yè)人員判斷，還要結合自身的眼光、能力和經(jīng)驗進行獨立判斷。

　　變現(xiàn)性差：房地產(chǎn)的流動性差，致使房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力較差。偏好與價格的匹配

　　易受政策影響：指房地產(chǎn)投資容易受到政府宏觀調控和市場干預政策的影響。不可移動等特性的存在，使房地產(chǎn)很難避免這些政策調整所帶來的影響。

　　依賴專業(yè)管理：指房地產(chǎn)投資離不開專業(yè)化的投資管理活動。

　　存在效益外溢和轉移：房地產(chǎn)投資收益狀況受其周邊物業(yè)、城市基礎設施與市政公用設施和環(huán)境變化的影響。

　?、绶康禺a(chǎn)投資的物業(yè)類型

　　1.物理形態(tài)劃分：土地、建成后的物業(yè)和在建工程。

　　2.按使用目的劃分：居住物業(yè)、商用物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、酒店與休閑娛樂設施、特殊物業(yè)。

　　居住物業(yè)：公共住房(廉租房、經(jīng)濟適用房、限價商品房、經(jīng)濟租賃房)和商品住房(普通住宅、公寓、別墅等)。居住物業(yè)的市場最具潛力，投資風險相對較小。→開發(fā)投資

　　商用物業(yè)(經(jīng)營性、收益性、投資性物業(yè))：寫字樓、零售商業(yè)用房(店鋪、超市、購物中心)和出租公寓等。商用物業(yè)建成后長期持有或整體出售給機構投資者，越來越成為一種趨勢。商用物業(yè)市場的繁榮除與當?shù)卣w社會經(jīng)濟狀況相關外，還與工商貿(mào)易、金融保險、顧問咨詢、旅游等行業(yè)的發(fā)展密切相關。位置對商用物業(yè)有特殊的重要性。

　　工業(yè)物業(yè)：工業(yè)廠房、倉儲用房、高新技術產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房(工業(yè)寫字樓)等。一般來說，重工業(yè)廠房通常只適合特定用戶使用，不容易轉手交易。高新技術產(chǎn)業(yè)用房和研究與發(fā)展用房則有較強的適應性。輕工業(yè)廠房介于上述兩者之間。

　　酒店與休閑娛樂設施：酒店、休閑度假中心、康體中心、賽馬場、高爾夫球場等。

　　特殊物業(yè)。指物業(yè)空間內(nèi)的經(jīng)營活動需要得到政府特殊許可的房地產(chǎn)，包括高爾夫球場、汽車加油站、飛機場、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等。多屬長期投資。

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