2014年房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法知識(shí)點(diǎn)講義十五

　　市場(chǎng)價(jià)格及理論價(jià)格

　　市場(chǎng)價(jià)格

　　市場(chǎng)價(jià)格簡(jiǎn)稱市價(jià)，是指某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格，是該類房地產(chǎn)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果(如平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù))。

　　.理論價(jià)格

　　理論價(jià)格是在經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟(jì)人”的行為和預(yù)期是理性的，或者真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格。在經(jīng)濟(jì)學(xué)里有許多詞來表達(dá)它，如價(jià)值、內(nèi)在價(jià)值、自然價(jià)值、自然價(jià)格等。但理論價(jià)格也不是靜止不變的。

　　一般地說，成交價(jià)格圍繞著市場(chǎng)價(jià)格而上下波動(dòng)，市場(chǎng)價(jià)格又圍繞著理論價(jià)格而上下波動(dòng)(即小波動(dòng)圍繞著大波動(dòng)而上下波動(dòng)，大波動(dòng)又圍繞著更大的波動(dòng)而上下波動(dòng))，它們之間的關(guān)系可見圖3-5。

　　注：就成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格三者相對(duì)而言，房地產(chǎn)估價(jià)是房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格

　　典型例題：

　　按房地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偙劝唇ㄖ娣e分?jǐn)傄獜?fù)雜，但更符合實(shí)際情況，主要適用于(　　)的建筑物。

　　A.用途相同且價(jià)格差異不大

　　B.建筑面積相同且價(jià)格差異不大

　　C.規(guī)模相同且價(jià)格差異不大

　　D.各部分的房地價(jià)值有差異且差異不大

　　答案：D

　　某期房尚有一年時(shí)間才可投入使用，與其類似的現(xiàn)房?jī)r(jià)格為3500元/m2，出租的年末收益為330元/m2。假設(shè)折現(xiàn)率為8%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償估計(jì)為現(xiàn)房?jī)r(jià)格的2%，貸款年利率為5%，則該房地產(chǎn)期房?jī)r(jià)格為(　　)元/m2。

　　A.2949.44

　　B.3124.44

　　C.3194.44

　　D.3500

　　答案：B

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