2014年房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法知識(shí)點(diǎn)講義十五
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市場(chǎng)價(jià)格及理論價(jià)格
市場(chǎng)價(jià)格
市場(chǎng)價(jià)格簡(jiǎn)稱市價(jià),是指某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格,是該類房地產(chǎn)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果(如平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù))。
.理論價(jià)格
理論價(jià)格是在經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟(jì)人”的行為和預(yù)期是理性的,或者真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格。在經(jīng)濟(jì)學(xué)里有許多詞來表達(dá)它,如價(jià)值、內(nèi)在價(jià)值、自然價(jià)值、自然價(jià)格等。但理論價(jià)格也不是靜止不變的。
一般地說,成交價(jià)格圍繞著市場(chǎng)價(jià)格而上下波動(dòng),市場(chǎng)價(jià)格又圍繞著理論價(jià)格而上下波動(dòng)(即小波動(dòng)圍繞著大波動(dòng)而上下波動(dòng),大波動(dòng)又圍繞著更大的波動(dòng)而上下波動(dòng)),它們之間的關(guān)系可見圖3-5。
注:就成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格三者相對(duì)而言,房地產(chǎn)估價(jià)是房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格
典型例題:
按房地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偙劝唇ㄖ娣e分?jǐn)傄獜?fù)雜,但更符合實(shí)際情況,主要適用于( )的建筑物。
A.用途相同且價(jià)格差異不大
B.建筑面積相同且價(jià)格差異不大
C.規(guī)模相同且價(jià)格差異不大
D.各部分的房地價(jià)值有差異且差異不大
答案:D
某期房尚有一年時(shí)間才可投入使用,與其類似的現(xiàn)房?jī)r(jià)格為3500元/m2,出租的年末收益為330元/m2。假設(shè)折現(xiàn)率為8%,風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償估計(jì)為現(xiàn)房?jī)r(jià)格的2%,貸款年利率為5%,則該房地產(chǎn)期房?jī)r(jià)格為( )元/m2。
A.2949.44
B.3124.44
C.3194.44
D.3500
答案:B
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