2014房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考點(diǎn):成本法的理論依據(jù)

　　成本法的理論依據(jù)

　　成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價值論--商品的價格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用而決定。具體又可分為從賣方的角度看和從買方的角度看。從賣方的角度看，房地產(chǎn)價格是基于其過去的“生產(chǎn)費(fèi)用”，重在過去的投入，是賣方愿意接受的最低價格不能低于他為開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)已花費(fèi)的代價，如果低于該代價，他就要虧本。進(jìn)一步來看，當(dāng)一種房地產(chǎn)的市場價格低于它的成本(包含利潤)時，它就不會被開發(fā)建設(shè)，除非它的市場價格升高了;而如果一種房地產(chǎn)的市場價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于它的成本，則它將會很快進(jìn)入市場，直到它的市場價格降下來。

　　從買方的角度看，房地產(chǎn)的價格是基于其社會上的“生產(chǎn)費(fèi)用”，類似于“替代原理”，是買方愿意支付的最高價格不能高于他預(yù)計(jì)重新開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤，如果高于，則還不如自己開發(fā)建設(shè)(或者委托別人開發(fā)建設(shè))。例如，當(dāng)房地產(chǎn)為土地與建筑物的綜合體時，買方在確定其購買價格時通常會這樣考慮：如果自己另外購買一塊類似土地的現(xiàn)時價格是多少，然后在該塊土地上建造類似建筑物的現(xiàn)時費(fèi)用又是多少，此兩者之和便是自己所愿意支付的最高價格。當(dāng)然，如果該房地產(chǎn)中的建筑物是舊的或者在質(zhì)量、功能方面存在缺陷，或者建筑物本身以外還有一些不利因素，則買方在確定其愿意支付的最高價格時通常還會考慮建筑物折舊，即還要減價。

　　由上可見，一個是不低于開發(fā)建設(shè)已花費(fèi)的代價，一個是不高于預(yù)計(jì)重新開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤，買賣雙方可以接受的共同點(diǎn)是正常的開發(fā)建設(shè)代價(包含開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤)。因此，房地產(chǎn)估價師便可以根據(jù)重新開發(fā)建設(shè)估價對象的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象的價值。

　　成本法雖然在本質(zhì)和理論依據(jù)上與市場法不同，但也有相似之處。在成本法中，折舊可以視為一種房地產(chǎn)狀況調(diào)整，即將估價對象假定為“新的”狀況下的重新購建價格，調(diào)整為實(shí)際上是“舊的”狀況下的價格。因此，成本法與市場法的本質(zhì)區(qū)別，不是看是否有減去折舊，而是看“重新購建價格”或“可比實(shí)例價格”的來源方式。如果“重新購建價格”或“可比實(shí)例價格”是直接來源于市場上類似房地產(chǎn)的成交價格，則就屬于市場法;如果是通過價格構(gòu)成各部分的累加方式求取的重新開發(fā)建設(shè)成本，則就屬于成本法。為便于理解，以評估一臺舊機(jī)器的市場價值為例來說明：如果該舊機(jī)器的市場價值是通過市場上相同的新機(jī)器的市場價格減去折舊來求取，則表面上的成本法實(shí)質(zhì)上是市場法，這里的折舊實(shí)質(zhì)上是實(shí)物狀況調(diào)整;如果是通過重新生產(chǎn)相同的新機(jī)器的成本(包括原料費(fèi)、加工費(fèi)、稅金、利潤等)減去折舊來求取，則才真正是成本法。成本法中房地產(chǎn)價格各個構(gòu)成部分以及建筑物折舊的求取，通常會采用市場法。

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