2014房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考點:市場法及其運用

　　交易情況修正

　　一、交易情況修正的含義

　　可比實例的成交價格是實際發(fā)生的，它可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求評估的估價對象的價值是客觀合理的，所以，如果可比實例的成交價格是不正常的，則應將它修正為正常的。這種對可比實例成交價格進行的修正，稱為交易情況修正。因此，經(jīng)過交易情況修正之后，就將可比實例的實際而可能是不正常的成交價格，變成了正常市場價格。

　　二、造成成交價格偏離正常市場價格的因素

　　要把可比實例的實際而可能是不正常的成交價格修正為正常市場價格，首先要了解有哪些因素可能使可比實例的成交價格偏離正常市場價格及是如何偏離的。由于房地產(chǎn)具有不可移動、獨一無二、價值量大等特性，以及房地產(chǎn)市場是一個不完全市場，房地產(chǎn)成交價格往往容易受交易中的一些特殊因素的影響，從而偏離正常市場價格。交易中的特殊因素較復雜，歸納起來主要有下列方面：

　　(1)強迫出售或強迫購買的交易。

　　(2)利害關系人之間的交易。例如，親朋好友之間、母子公司之間、公司與其員工之間等的房地產(chǎn)交易，多數(shù)情況下成交價格低于正常市場價格。但也有出于特殊動機，成交價格高于正常市場價格的，例如實際中容易發(fā)生的上市公司的大股東將其房地產(chǎn)高價賣給上市公司的關聯(lián)交易。

　　(3)交易雙方或某一方對交易對象或市場行情缺乏了解的交易。如果買方不了解交易對象或市場行情，盲目購買，成交價格往往偏高。相反，如果賣方不了解交易對象或市場行情，盲目出售，成交價格往往偏低。

　　(4)急于出售或急于購買的交易。例如，欠債到期，無奈只有出售房地產(chǎn)來償還。在這種急于出售情況下的成交價格往往偏低。相反，在急于購買情況下的成交價格往往偏高。

　　(5)交易雙方或某一方對所交易的房地產(chǎn)有偏好的交易。例如，買方或賣方對所買賣的房地產(chǎn)有特別的愛好、感情，特別是對買方或賣方有特殊的意義或價值，從而買方執(zhí)意要購買或賣方惜售，在這種情況下的成交價格往往偏高。

　　(6)相鄰房地產(chǎn)的合并交易。房地產(chǎn)價格受土地形狀是否規(guī)則、土地面積或建筑規(guī)模是否適當?shù)挠绊?。形狀不?guī)則或者面積、規(guī)模過小的房地產(chǎn)，價值通常較低。但這類房地產(chǎn)如果與相鄰房地產(chǎn)合并后，則效用通常會增加，會產(chǎn)生附加價值或“結合價值”。因此，當相鄰房地產(chǎn)的擁有者欲購買該房地產(chǎn)時，往往愿意出較高的價格，出售者通常也會索要高價。所以，相鄰房地產(chǎn)合并交易的成交價格往往高于其單獨存在、與其不相鄰者交易時的正常市場價格。

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