2014房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn):收益法及其運(yùn)用
收益法及其運(yùn)用
凈收益期限的確定
收益期限是預(yù)期未來可以從估價(jià)對(duì)象那里獲取收益的時(shí)間,其起點(diǎn)是估價(jià)時(shí)點(diǎn),終點(diǎn)是未來不能獲取收益之日。收益期限應(yīng)根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命、建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限等來確定。
建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命是自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的時(shí)間。建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限是自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至土地使用期限結(jié)束的時(shí)間。建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命與建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限可能同時(shí)結(jié)束,也可能不是同時(shí)結(jié)束,歸納起來有以下3種情況:①兩者同時(shí)結(jié)束;②建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束;③建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束。
在建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命與建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限同時(shí)結(jié)束的情況下,收益期限為建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命或者建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限。
在建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束的情況下,房地產(chǎn)的價(jià)值等于以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值,加上建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束后的剩余期限建設(shè)用地使用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束后的剩余期限建設(shè)用地使用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值,等于整個(gè)剩余期限的建設(shè)用地使用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值,減去以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。例如,某宗收益性房地產(chǎn)的建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30 年,建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限為40年,求取該房地產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)值時(shí),可先求取該房地產(chǎn)30年收益期限的價(jià)值,然后加上30年后的10年使用期限建設(shè)用地使用權(quán)在現(xiàn)在的價(jià)值。該30年后的10年使用期限建設(shè)用地使用權(quán)在現(xiàn)在的價(jià)值,等于現(xiàn)在40年使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)值減去現(xiàn)在30年使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)值。
在建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束的情況下,分為出讓合同約定土地出讓期限屆滿需要無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)時(shí),對(duì)收回的建筑物予以補(bǔ)償和不予補(bǔ)償兩種情況。對(duì)于出讓合同約定土地出讓期限屆滿需要無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)時(shí),對(duì)收回的建筑物予以補(bǔ)償?shù)?,房地產(chǎn)的價(jià)值等于以建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值,加上建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束時(shí)建筑物的殘余價(jià)值折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)值。對(duì)于出讓合同約定土地出讓期限屆滿需要無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)時(shí),對(duì)收回的建筑物不予補(bǔ)償?shù)?,以建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限為收益期限,選用相應(yīng)的收益期限為有限年的公式計(jì)算房地產(chǎn)的價(jià)值。
上述收益期限的確定是針對(duì)求取建筑物所有權(quán)和土地使用權(quán)的價(jià)值而言的,如果是求取承租人權(quán)益的價(jià)值,則收益期限為剩余租賃期限。
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