2014年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》第三章考點

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)價格的含義、形成條件、特征，房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)供求的關(guān)系，房地產(chǎn)價格、價值的種類以及每種價格、價值的含義等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié)　房地產(chǎn)價格的含義和形成條件

　　一、房地產(chǎn)價格的含義

　　二、房地產(chǎn)價格的形成條件*

　　(一)有用性

　　(二)稀缺性

　　(三)有效需求

　　第二節(jié)　房地產(chǎn)價格的特征

　　第三節(jié)　房地產(chǎn)供求與價格

　　一、房地產(chǎn)需求

　　(一)房地產(chǎn)需求的含義

　　(二)決定房地產(chǎn)需求量的因素

　　(三)房地產(chǎn)需求曲線

　　二、房地產(chǎn)供給

　　(一)房地產(chǎn)供給的含義

　　(二)決定房地產(chǎn)供給量的因素

　　(三)房地產(chǎn)供給曲線

　　三、房地產(chǎn)均衡價格*均衡價格的形成，供求條件變化時，均衡狀況的變化

　　四、房地產(chǎn)供求與價格關(guān)系的特殊性

　　第四節(jié)　房地產(chǎn)價格和價值的種類

　　一、價值、使用價值和交換價值

　　二、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值

　　(一)成交價格(最高買價、最低賣價)

　　(二)市場價格

　　(三)理論價格

　　(四)評估價值

　　各種評估方法，評估結(jié)果的差異，及其對市場狀況的反應(yīng)。

　　三、市場價值和非市場價值*

　　(一)市場價值(形成市場價格的條件)

　　(二)非市場價值(快速變現(xiàn)價值、謹慎價值、在用價值、殘余價值、投資價值)彼此的聯(lián)系區(qū)別，大小的對比

　　四、買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、計稅價值和征收價值*

　　(一)買賣價格

　　(二)租賃價格 房租的構(gòu)成

　　(三)抵押價值 抵押價值、再抵押價值的計算公式

　　(四)保險價值

　　(五)計稅價值

　　(六)征收價值

　　五、房地產(chǎn)所有權(quán)價格、土地使用權(quán)價格和其他房地產(chǎn)權(quán)利價格

　　(一)房地產(chǎn)所有權(quán)價格

　　(二)土地使用權(quán)價格

　　(三)其他房地產(chǎn)權(quán)利價格 理解租賃權(quán)價值

　　六、原始價值、賬面價值、公允價值和市場價值*

　　大小變化的情況

　　七、市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價

　　舉例：政府指導(dǎo)價――經(jīng)濟適用房、限價房的價格

　　政府定價――廉租屋的房租、出售公有住房的標(biāo)準(zhǔn)價、成本價

　　八、基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和房屋重置價格

　　九、土地價格、建筑物價格和房地價格

　　(一)土地價格

　　(二)建筑物價格

　　(三)房地價格=土地價格+建筑物價格

　　十、總價格、單位價格和樓面地價

　　(一)總價格

　　(二)單位價格

　　(三)樓面地價*=土地總價/總建筑面積=土地單價/容積率，比單位面積更能說明土地價格水平

　　十一、名義價格和實際價格*(會計算，計算各名義價格下的實際價格)

　　十二、現(xiàn)貨價格、期貨價格及現(xiàn)房價格、期房價格*

　　公式：

　　期房價格=現(xiàn)房價格-預(yù)計從期房到達現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)額-風(fēng)險補償

　　期房價格一般比現(xiàn)房價格低，有2個扣除項目

　　十三、起價、標(biāo)價、成交價和均價(了解含義)

　　十四、評估價、保留價、起拍價、應(yīng)價和成交價