2014年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》第四章考點
考試目的
本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)價格影響因素,包括房地產(chǎn)自身、人口、制度政策、經(jīng)濟、社會、國際等方面因素的了解、熟悉和掌握程度。
考試內(nèi)容
第一節(jié)房地產(chǎn)價格影響因素概述
一、對房地產(chǎn)價格影響因素的總認(rèn)識*
二、房地產(chǎn)價格影響因素的分類――一般因素、區(qū)域因素、個別因素
第二節(jié)房地產(chǎn)自身因素*
一、區(qū)位因素
(一)位置
1.方位 2.距離 3.朝向 4.樓層*(特別注意。與凈高的區(qū)別,凈高是實物因素)
(二)交通,表明了可達(dá)性
(三)周圍環(huán)境和景觀
1.大氣環(huán)境 2.水文環(huán)境 3.聲覺環(huán)境 4.視覺環(huán)境 5.衛(wèi)生環(huán)境 6.人文環(huán)境
(四)外部配套設(shè)施(注意與基礎(chǔ)設(shè)施、建筑物內(nèi)的配套設(shè)施區(qū)別,后者都是實物因素)
二、實物因素
(一)土地實物因素
1.土地面積 2.土地形狀 3.地形 4.地勢 5.土壤 6.地基 7.土地開發(fā)程度
(二)建筑物實物因素
1.建筑規(guī)?! ?.外觀 3.建筑結(jié)構(gòu) 4.設(shè)施設(shè)備 5.裝飾裝修 6.層高和室內(nèi)凈高 7.空間布局(重點記憶)8.防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照 9.維修養(yǎng)護情況及完損程度
三、權(quán)益因素
(一)權(quán)利狀況
(二)使用管制*(農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的限制、城市規(guī)劃對土地用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等的限制)
(三)相鄰關(guān)系*
第三節(jié)人口因素
一、人口數(shù)量
二、人口素質(zhì)
三、人口結(jié)構(gòu)
第四節(jié) 制度政策因素
一、房地產(chǎn)制度政策
政府抑制房價的措施:增加供地、規(guī)定合理定價、制定最高限價、遏制投機、稅收、金融等
二、稅收政策
(一)房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收
(二)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收
(三)房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收――對房地產(chǎn)市場價格影響
三、金融政策
四、相關(guān)特殊政策
五、相關(guān)規(guī)劃和計劃
(一)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃
(二)城鄉(xiāng)規(guī)劃
(三)土地相關(guān)規(guī)劃和計劃
第五節(jié) 經(jīng)濟因素
一、經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r*
二、居民收入水平*
不同收入階層收入增長對房地產(chǎn)市場價格的影響。
三、利率*(反比關(guān)系)
四、匯率*
五、物價水平*
第六節(jié) 社會因素*
一、政冶安定狀況
二、社會冶安狀況
三、城市化*(不要混淆為經(jīng)濟因素)
四、房地產(chǎn)投機(不要混淆為經(jīng)濟因素)
第七節(jié) 國際因素
一、世界經(jīng)濟狀況
二、國際競爭狀況
三、政治對立狀況
四、軍事沖突狀況
第八節(jié) 心理因素
第九節(jié) 其他因素
一、行政隸屬變更
二、重要政治人物的健康狀況等
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