2014年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》第四章考點

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)價格影響因素，包括房地產(chǎn)自身、人口、制度政策、經(jīng)濟、社會、國際等方面因素的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié)房地產(chǎn)價格影響因素概述

　　一、對房地產(chǎn)價格影響因素的總認(rèn)識*

　　二、房地產(chǎn)價格影響因素的分類――一般因素、區(qū)域因素、個別因素

　　第二節(jié)房地產(chǎn)自身因素*

　　一、區(qū)位因素

　　(一)位置

　　1.方位　　2.距離　　3.朝向　　4.樓層*(特別注意。與凈高的區(qū)別，凈高是實物因素)

　　(二)交通，表明了可達(dá)性

　　(三)周圍環(huán)境和景觀

　　1.大氣環(huán)境　　2.水文環(huán)境　　3.聲覺環(huán)境　　4.視覺環(huán)境　　5.衛(wèi)生環(huán)境　　6.人文環(huán)境

　　(四)外部配套設(shè)施(注意與基礎(chǔ)設(shè)施、建筑物內(nèi)的配套設(shè)施區(qū)別，后者都是實物因素)

　　二、實物因素

　　(一)土地實物因素

　　1.土地面積　　2.土地形狀　　3.地形　　4.地勢　　5.土壤　　6.地基　　7.土地開發(fā)程度

　　(二)建筑物實物因素

　　1.建筑規(guī)?！　?.外觀　　3.建筑結(jié)構(gòu)　　4.設(shè)施設(shè)備　　5.裝飾裝修　　6.層高和室內(nèi)凈高　　7.空間布局(重點記憶)8.防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照　　9.維修養(yǎng)護情況及完損程度

　　三、權(quán)益因素

　　(一)權(quán)利狀況

　　(二)使用管制*(農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的限制、城市規(guī)劃對土地用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等的限制)

　　(三)相鄰關(guān)系*

　　第三節(jié)人口因素

　　一、人口數(shù)量

　　二、人口素質(zhì)

　　三、人口結(jié)構(gòu)

　　第四節(jié)　制度政策因素

　　一、房地產(chǎn)制度政策

　　政府抑制房價的措施：增加供地、規(guī)定合理定價、制定最高限價、遏制投機、稅收、金融等

　　二、稅收政策

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收

　　(二)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收

　　(三)房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收――對房地產(chǎn)市場價格影響

　　三、金融政策

　　四、相關(guān)特殊政策

　　五、相關(guān)規(guī)劃和計劃

　　(一)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃

　　(二)城鄉(xiāng)規(guī)劃

　　(三)土地相關(guān)規(guī)劃和計劃

　　第五節(jié) 經(jīng)濟因素

　　一、經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r*

　　二、居民收入水平*

　　不同收入階層收入增長對房地產(chǎn)市場價格的影響。

　　三、利率*(反比關(guān)系)

　　四、匯率*

　　五、物價水平*

　　第六節(jié) 社會因素*

　　一、政冶安定狀況

　　二、社會冶安狀況

　　三、城市化*(不要混淆為經(jīng)濟因素)

　　四、房地產(chǎn)投機(不要混淆為經(jīng)濟因素)

　　第七節(jié) 國際因素

　　一、世界經(jīng)濟狀況

　　二、國際競爭狀況

　　三、政治對立狀況

　　四、軍事沖突狀況

　　第八節(jié) 心理因素

　　第九節(jié) 其他因素

　　一、行政隸屬變更

　　二、重要政治人物的健康狀況等