2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》第五章考點(diǎn)

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)估價(jià)原則的含義、種類、作用，各項(xiàng)房地產(chǎn)估價(jià)原則對房地產(chǎn)估價(jià)、特別是對估價(jià)結(jié)果的要求，房地產(chǎn)估價(jià)為何要遵守這些原則以及在實(shí)際估價(jià)中如何遵守這些原則等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié)　房地產(chǎn)估價(jià)原則概述

　　一、房地產(chǎn)估價(jià)原則的含義

　　二、房地產(chǎn)估價(jià)原則的內(nèi)容

　　三、房地產(chǎn)估價(jià)原則的作用

　　第二節(jié)　獨(dú)立、客觀、公正原則*――最高行為準(zhǔn)則

　　如何保證獨(dú)立客觀公正。脫鉤改制、除了估價(jià)收費(fèi)外沒有其他利益關(guān)系、回避原則

　　第三節(jié)　合法原則* 合法的依據(jù)、并不是只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價(jià)對象;依法判定的估價(jià)對象可能不是現(xiàn)狀，而是有關(guān)規(guī)定、合同和招標(biāo)文件中的狀況。

　　土地所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)的判定，依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿、權(quán)屬證書、及有關(guān)合同確定。

　　土地使用權(quán)利以使用管制為依據(jù)。

　　房屋拆遷估價(jià)中合法原則的應(yīng)用.

　　房地產(chǎn)抵押估價(jià)中的合法原則的應(yīng)用。

　　第四節(jié)　最高最佳使用原則*含義：法律許可、技術(shù)可行、經(jīng)濟(jì)可行、價(jià)值最大

　　把握最高最佳應(yīng)用的三個(gè)經(jīng)濟(jì)原理：收益遞增遞減原理、均衡原理、適合原理。

　　第五節(jié)　估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則*

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)是由估價(jià)目的決定的;估價(jià)時(shí)點(diǎn)在先，評估價(jià)值確定在后;

　　實(shí)際中一般是完成估價(jià)對象的實(shí)地查看之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn);

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對象狀況、房地產(chǎn)市場狀況的關(guān)系P163，能結(jié)合實(shí)際例子進(jìn)行分析。

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)為過去，如估價(jià)復(fù)核、現(xiàn)在對過去評估的抵押價(jià)值是否過高的鑒定

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象為歷史狀況，如保險(xiǎn)理賠、房屋拆遷估價(jià)

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對象均為現(xiàn)在，如在建工程價(jià)值評估

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象為未來，如期房評估。

　　被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)值的估價(jià)時(shí)點(diǎn)，為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日;

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來，如房地產(chǎn)市場預(yù)測

　　第六節(jié)　替代原則

　　第七節(jié)　謹(jǐn)慎原則*――特殊原則，僅適用于抵押估價(jià)

　　抵押估價(jià)應(yīng)該選擇最悲觀的預(yù)測，其他的估價(jià)選擇折中估價(jià)。