2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》第五章考點(diǎn)
考試目的
本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)估價(jià)原則的含義、種類、作用,各項(xiàng)房地產(chǎn)估價(jià)原則對房地產(chǎn)估價(jià)、特別是對估價(jià)結(jié)果的要求,房地產(chǎn)估價(jià)為何要遵守這些原則以及在實(shí)際估價(jià)中如何遵守這些原則等的了解、熟悉和掌握程度。
考試內(nèi)容
第一節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)原則概述
一、房地產(chǎn)估價(jià)原則的含義
二、房地產(chǎn)估價(jià)原則的內(nèi)容
三、房地產(chǎn)估價(jià)原則的作用
第二節(jié) 獨(dú)立、客觀、公正原則*――最高行為準(zhǔn)則
如何保證獨(dú)立客觀公正。脫鉤改制、除了估價(jià)收費(fèi)外沒有其他利益關(guān)系、回避原則
第三節(jié) 合法原則* 合法的依據(jù)、并不是只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價(jià)對象;依法判定的估價(jià)對象可能不是現(xiàn)狀,而是有關(guān)規(guī)定、合同和招標(biāo)文件中的狀況。
土地所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)的判定,依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿、權(quán)屬證書、及有關(guān)合同確定。
土地使用權(quán)利以使用管制為依據(jù)。
房屋拆遷估價(jià)中合法原則的應(yīng)用.
房地產(chǎn)抵押估價(jià)中的合法原則的應(yīng)用。
第四節(jié) 最高最佳使用原則*含義:法律許可、技術(shù)可行、經(jīng)濟(jì)可行、價(jià)值最大
把握最高最佳應(yīng)用的三個(gè)經(jīng)濟(jì)原理:收益遞增遞減原理、均衡原理、適合原理。
第五節(jié) 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則*
估價(jià)時(shí)點(diǎn)是由估價(jià)目的決定的;估價(jià)時(shí)點(diǎn)在先,評估價(jià)值確定在后;
實(shí)際中一般是完成估價(jià)對象的實(shí)地查看之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn);
估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對象狀況、房地產(chǎn)市場狀況的關(guān)系P163,能結(jié)合實(shí)際例子進(jìn)行分析。
估價(jià)時(shí)點(diǎn)為過去,如估價(jià)復(fù)核、現(xiàn)在對過去評估的抵押價(jià)值是否過高的鑒定
估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在,估價(jià)對象為歷史狀況,如保險(xiǎn)理賠、房屋拆遷估價(jià)
估價(jià)時(shí)點(diǎn),估價(jià)對象均為現(xiàn)在,如在建工程價(jià)值評估
估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在,估價(jià)對象為未來,如期房評估。
被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)值的估價(jià)時(shí)點(diǎn),為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日;
估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來,如房地產(chǎn)市場預(yù)測
第六節(jié) 替代原則
第七節(jié) 謹(jǐn)慎原則*――特殊原則,僅適用于抵押估價(jià)
抵押估價(jià)應(yīng)該選擇最悲觀的預(yù)測,其他的估價(jià)選擇折中估價(jià)。
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