2014年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》第六章考點

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對市場法，包括其含義、理論依據(jù)、適用的估價對象、估價需要具備的條件、估價的操作步驟以及每個操作步驟所涉及的具體內(nèi)容等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié)　市場法概述

　　一、市場法的含義

　　二、市場法的理論依據(jù)――替代原理

　　三、市場法適用的估價對象和條件*

　　(一)市場法適用的估價對象：住宅、寫字樓、商鋪、標準廠房(注意，不是專用廠房或特殊廠房)、房地產(chǎn)開發(fā)用地

　　(二)市場法估價需要具備的條件

　　(三)市場法的其他用途

　　四、市場法估價的操作步驟

　　第二節(jié)　搜集交易實例

　　一、搜集大量交易實例的必要性

　　二、搜集交易實例的途徑*

　　三、搜集交易實例的要求*

　　四、建立交易實例庫

　　第三節(jié)　選取可比實例

　　一、選取可比實例的必要性

　　二、選取可比實例的要求*

　　(一)選取可比實例的數(shù)量要求(3-10個)

　　(二)選取可比實例的質(zhì)量要求

　　類似(同一供求范圍、用途、規(guī)模(可比實例與估價對象的的規(guī)模在0.5-2倍之間)、建筑結(jié)構(gòu)、檔次、權利相同或相似)可比實例與交易對象的交易類型與估價目的吻合、成交日期接近估價時點，1年以上的不宜采用

　　(三)選取可比實例應注意的其他問題

　　第四節(jié)　建立比較基準*掌握計算

　　一、統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍

　　帶債權債務的房地產(chǎn)價格修正為不帶債權債務的干凈房地產(chǎn)的價格

　　含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格修正為不含非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格

　　二、統(tǒng)一付款方式

　　三、統(tǒng)一價格單位

　　(一)統(tǒng)一價格表示單位(單位建筑面積、單位套內(nèi)建筑面積、單位使用面積、土地單價、樓面地價)

　　(二)統(tǒng)一幣種和貨幣單位

　　(三)統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位*

　　建筑面積下的單價*建筑面積=套內(nèi)建筑面積下的單價*套內(nèi)建筑面積=使用面積下的單價*使用面積=總價

　　建筑面積下的單價<套內(nèi)建筑面積下的單價<使用面積下的單價

　　第五節(jié)　交易情況修正*

　　一、交易情況修正的含義

　　二、造成成交價格偏離正常市場價格的因素(8種情況)

　　相鄰房地產(chǎn)合并，往往高于其單獨存在或與其不相鄰者交易時的價格

　　交易稅費的非正常承擔。站在被轉(zhuǎn)嫁者的立場上，計算正常成交價格。

　　三、交易情況修正的方法

　　第六節(jié)　市場狀況調(diào)整*

　　一、市場狀況調(diào)整的含義

　　二、市場狀況調(diào)整的方法

　　(一)市場狀況調(diào)整的價格指數(shù)法

　　(區(qū)分：定基、環(huán)比)

　　定基――市場狀況調(diào)整系數(shù)=估價時點的價格指數(shù)/成交日期的價格指數(shù)

　　環(huán)比――市場狀況調(diào)整系數(shù)=成交日期下一時期的價格指數(shù)*再下一期的價格指數(shù)*…*估價時點價格指數(shù) 連乘

　　會計算

　　(二)市場狀況調(diào)整的價格變動率法

　　逐期遞增或遞減的價格變動率(用乘法)

　　期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率(用加減法)P191

　　第七節(jié)　房地產(chǎn)狀況調(diào)整*

　　一、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義

　　二、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容

　　(一)區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容

　　(二)實物狀況調(diào)整的內(nèi)容

　　(三)權益狀況調(diào)整的內(nèi)容

　　三、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路

　　四、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法

　　直接比較調(diào)整

　　間接比較調(diào)整

　　房地產(chǎn)調(diào)整狀況系數(shù)不同

　　第八節(jié)　求取比準價格

　　一、求取單個可比實例比準價格的方法P199-120

　　二、求取最終比準價格的方法*平均數(shù)、中位數(shù)、眾數(shù)