2014年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》第七章考點
考試目的
本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對收益法,包括其含義、理論依據(jù)、適用的估價對象、估價需要具備的條件、估價的操作步驟以及每個操作步驟所涉及的具體內(nèi)容等的了解、熟悉和掌握程度。
考試內(nèi)容
第一節(jié)收益法概述
一、收益法的含義
二、收益法的理論依據(jù)――預(yù)期原理
三、收益法適用的估價對象和條件*
(一)收益法適用的估價對象――有收益或者潛在收益的房地產(chǎn)
(二)收益法估價需要具備的條件
四、收益法估價的操作步驟
第二節(jié) 報酬資本化法的公式*
一、報酬資本化法最一般的公式
二、凈收益每年不變的公式*(記住公式,熟練推導(dǎo))
(一)收益期限為有限年的公式
(二)收益期限為無限年的公式
(三)凈收益每年不變的公式的作用
1.直接用于測算價格
2.用于不同期限價格之間的換算
2步驟:
第一步:將某年期的房地產(chǎn)價值,換算成某一年的收益;
第二步:再將這種收益,換算成另外一種年期的房地產(chǎn)價值。
3.用于比較不同期限房地產(chǎn)價格的高低
VN/KN=Vn/Kn=V∞
4.用于市場法中因期限不同進行的價格調(diào)整
三、凈收益在前若干年有變化的公式*
(一)收益期限為有限年的公式
(二)收益期限為無限年的公式
四、凈收益按一定數(shù)額遞增的公式(死記硬背記下公式)
(一)收益期限為有限年的公式
(二)收益期限為無限年的公式
五、凈收益按一定數(shù)額遞減的公式(與四類似,將增量部分換號即可)
六、凈收益按一定比率遞增的公式*(會推導(dǎo))
(一)收益期限為有限年的公式
(二)收益期限為無限年的公式
七、凈收益按一定比率遞減的公式(與六的情況類似,將增量部分換號即可,最好自己會推導(dǎo))
(一)收益期限為有限年的公式
(二)收益期限為無限年的公式
八、預(yù)知未來若干年后的價格的公式*(會計算)
第三節(jié)凈收益的求取
一、凈收益測算的基本原理*
(一)基于租賃收入測算凈收益的基本原理
潛在毛租金收入、有效毛收入、運營費用的構(gòu)成,凈收益的計算
運營費用率
(二)基于營業(yè)收入測算凈收益的基本原理
二、不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的求取*
(一)出租的房地產(chǎn)凈收益的求取
租賃收入、租金構(gòu)成、區(qū)別實際支付的租金和真正的租金
(二)營業(yè)的房地產(chǎn)凈收益的求取
(三)自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益的求取
(四)混合收益的房地產(chǎn)凈收益的求取
三、求取凈收益應(yīng)注意的問題*
(一)有形收益和無形收益
無形收益可以用報酬率去考慮
(二)實際收益和客觀收益*
采用客觀收益
(三)樂觀估計、保守估計和最可能估計
四、收益期限和凈收益流模式的確定
(一)收益期限的確定*
(二)凈收益流模式的確定
第四節(jié)報酬率的求取
一、報酬率的實質(zhì)
二、報酬率的求取方法(基準(zhǔn)3種方法的名稱)
(一)累加法
(二)市場提取法
(三)投資報酬率排序插入法
第五節(jié)直接資本化法
一、直接資本化法概述
(一)直接資本化法的含義及基本公式
(二)幾種收益乘數(shù)法
1.毛租金乘數(shù)法
2.潛在毛收入乘數(shù)法
3.有效毛收入乘數(shù)法
4.凈收益乘數(shù)法
二、資本化率和收益乘數(shù)的求取方法
三、資本化率與報酬率的區(qū)別和關(guān)系*
四、直接資本化法與報酬資本化法的比較
(一)直接資本化法的優(yōu)缺點
(二)報酬資本化法的優(yōu)缺點
第六節(jié) 投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)*
一、投資組合技術(shù)
(一)土地與建筑物的組合
(二)抵押貸款與自有資金的組合
會計算綜合資本化率,會據(jù)以計算房地產(chǎn)價值
房地產(chǎn)價值*綜合資本化率=土地價值*土地資本化率+建筑物價值*建筑物資本化率
房地產(chǎn)價格=自有資金額+抵押貸款額
房地產(chǎn)價格*綜合資本化率=抵押貸款金額*抵押貸款常數(shù)+自有資金額*自有資金資本化率
掌握抵押貸款常數(shù)的計算
二、剩余技術(shù)
(一)土地剩余技術(shù)
(二)建筑物剩余技術(shù)
(三)自有資金剩余技術(shù)
(四)抵押貸款剩余技術(shù)
編輯推薦:
2013年房地產(chǎn)估價師vip套餐搶先報名,不過免費重學(xué)
2013年房地產(chǎn)估價師精品vip套餐震撼推出,終身免費重學(xué)
環(huán)球網(wǎng)校友情提示:如果您在此過程中遇到任何疑問,請登錄環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道及論壇,隨時與廣大考生朋友們一起交流!
最新資訊
- 2024房地產(chǎn)估價師重點考點內(nèi)容:房地產(chǎn)交易制度政策科目2024-10-23
- 房地產(chǎn)估價師2024年備考有必要刷題嗎?2024-10-21
- 2024房地產(chǎn)估價師土地估價基礎(chǔ)與實務(wù)提分秘籍2024-10-21
- 2024房地產(chǎn)估價師土地估價基礎(chǔ)與實務(wù)科目難度如何?沖刺密集奉上2024-10-21
- 2024房地產(chǎn)估價師備考攻略經(jīng)驗:僅三周,攻克考點記憶難關(guān)!2024-10-18
- 2024房地產(chǎn)估價師備考經(jīng)驗分享2024-10-09
- 跨專業(yè)報名,2024房地產(chǎn)估價師備考建議2024-10-01
- 2024報名后房地產(chǎn)估價師如何備考2024-09-26
- 2024年房地產(chǎn)估價師備考幾個月?2個月夠嗎?2024-09-25
- 2024房地產(chǎn)估價師備考攻略2024-09-25