2014年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》第七章考點

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對收益法，包括其含義、理論依據(jù)、適用的估價對象、估價需要具備的條件、估價的操作步驟以及每個操作步驟所涉及的具體內(nèi)容等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié)收益法概述

　　一、收益法的含義

　　二、收益法的理論依據(jù)――預(yù)期原理

　　三、收益法適用的估價對象和條件*

　　(一)收益法適用的估價對象――有收益或者潛在收益的房地產(chǎn)

　　(二)收益法估價需要具備的條件

　　四、收益法估價的操作步驟

　　第二節(jié) 報酬資本化法的公式*

　　一、報酬資本化法最一般的公式

　　二、凈收益每年不變的公式*(記住公式，熟練推導(dǎo))

　　(一)收益期限為有限年的公式

　　(二)收益期限為無限年的公式

　　(三)凈收益每年不變的公式的作用

　　1.直接用于測算價格

　　2.用于不同期限價格之間的換算

　　2步驟：

　　第一步：將某年期的房地產(chǎn)價值，換算成某一年的收益;

　　第二步：再將這種收益，換算成另外一種年期的房地產(chǎn)價值。

　　3.用于比較不同期限房地產(chǎn)價格的高低

　　VN/KN=Vn/Kn=V∞

　　4.用于市場法中因期限不同進行的價格調(diào)整

　　三、凈收益在前若干年有變化的公式*

　　(一)收益期限為有限年的公式

　　(二)收益期限為無限年的公式

　　四、凈收益按一定數(shù)額遞增的公式(死記硬背記下公式)

　　(一)收益期限為有限年的公式

　　(二)收益期限為無限年的公式

　　五、凈收益按一定數(shù)額遞減的公式(與四類似，將增量部分換號即可)

　　六、凈收益按一定比率遞增的公式*(會推導(dǎo))

　　(一)收益期限為有限年的公式

　　(二)收益期限為無限年的公式

　　七、凈收益按一定比率遞減的公式(與六的情況類似，將增量部分換號即可，最好自己會推導(dǎo))

　　(一)收益期限為有限年的公式

　　(二)收益期限為無限年的公式

　　八、預(yù)知未來若干年后的價格的公式*(會計算)

　　第三節(jié)凈收益的求取

　　一、凈收益測算的基本原理*

　　(一)基于租賃收入測算凈收益的基本原理

　　潛在毛租金收入、有效毛收入、運營費用的構(gòu)成，凈收益的計算

　　運營費用率

　　(二)基于營業(yè)收入測算凈收益的基本原理

　　二、不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的求取*

　　(一)出租的房地產(chǎn)凈收益的求取

　　租賃收入、租金構(gòu)成、區(qū)別實際支付的租金和真正的租金

　　(二)營業(yè)的房地產(chǎn)凈收益的求取

　　(三)自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益的求取

　　(四)混合收益的房地產(chǎn)凈收益的求取

　　三、求取凈收益應(yīng)注意的問題*

　　(一)有形收益和無形收益

　　無形收益可以用報酬率去考慮

　　(二)實際收益和客觀收益*

　　采用客觀收益

　　(三)樂觀估計、保守估計和最可能估計

　　四、收益期限和凈收益流模式的確定

　　(一)收益期限的確定*

　　(二)凈收益流模式的確定

　　第四節(jié)報酬率的求取

　　一、報酬率的實質(zhì)

　　二、報酬率的求取方法(基準(zhǔn)3種方法的名稱)

　　(一)累加法

　　(二)市場提取法

　　(三)投資報酬率排序插入法

　　第五節(jié)直接資本化法

　　一、直接資本化法概述

　　(一)直接資本化法的含義及基本公式

　　(二)幾種收益乘數(shù)法

　　1.毛租金乘數(shù)法

　　2.潛在毛收入乘數(shù)法

　　3.有效毛收入乘數(shù)法

　　4.凈收益乘數(shù)法

　　二、資本化率和收益乘數(shù)的求取方法

　　三、資本化率與報酬率的區(qū)別和關(guān)系*

　　四、直接資本化法與報酬資本化法的比較

　　(一)直接資本化法的優(yōu)缺點

　　(二)報酬資本化法的優(yōu)缺點

　　第六節(jié) 投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)*

　　一、投資組合技術(shù)

　　(一)土地與建筑物的組合

　　(二)抵押貸款與自有資金的組合

　　會計算綜合資本化率，會據(jù)以計算房地產(chǎn)價值

　　房地產(chǎn)價值*綜合資本化率=土地價值*土地資本化率+建筑物價值*建筑物資本化率

　　房地產(chǎn)價格=自有資金額+抵押貸款額

　　房地產(chǎn)價格*綜合資本化率=抵押貸款金額*抵押貸款常數(shù)+自有資金額*自有資金資本化率

　　掌握抵押貸款常數(shù)的計算

　　二、剩余技術(shù)

　　(一)土地剩余技術(shù)

　　(二)建筑物剩余技術(shù)

　　(三)自有資金剩余技術(shù)

　　(四)抵押貸款剩余技術(shù)