2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》第八章考點(diǎn)

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對(duì)成本法，包括其含義、理論依據(jù)、適用的估價(jià)對(duì)象、估價(jià)需要具備的條件、估價(jià)的操作步驟以及每個(gè)操作步驟所涉及的具體內(nèi)容等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試要求

　　第一節(jié)　成本法概述

　　一、成本法的含義

　　二、成本法的理論依據(jù)――生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論

　　三、成本法適用的估價(jià)對(duì)象和條件*

　　(一)成本法適用的估價(jià)對(duì)象

　　(二)成本法估價(jià)需要具備的條件

　　四、成本法估價(jià)的操作步驟

　　第二節(jié)　房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成*(7個(gè)項(xiàng)目，按照順序準(zhǔn)確記憶)

　　一、土地取得成本

　　(一)市場購買下的土地取得成本

　　(二)征收集體土地的土地取得成本

　　(三)征收國有土地上房屋的土地取得成本

　　二、開發(fā)成本

　　三、管理費(fèi)用

　　四、銷售費(fèi)用

　　五、投資利息

　　(一)投資利息的含義

　　(二)投資利息的計(jì)算

　　1.應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目

　　2.計(jì)息周期

　　3.計(jì)息期

　　4.計(jì)息方式

　　5.利率

　　六、銷售稅費(fèi)

　　七、開發(fā)利潤

　　第三節(jié)　成本法的基本公式

　　一、成本法最基本的公式*

　　房地產(chǎn)價(jià)值=重新構(gòu)建價(jià)格-折舊

　　二、適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式

　　(一)適用于新開發(fā)的房地的基本公式

　　(二)適用于新建成的建筑物的基本公式

　　(三)適用于新開發(fā)的土地的基本公式*

　　三、適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式

　　(一)適用于舊的房地的基本公式

　　(二)適用于舊的建筑物的基本公式

　　第四節(jié)　重新購建價(jià)格的求取

　　一、重新購建價(jià)格的含義*P287

　　是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，是客觀價(jià)格、建筑物是在全新狀況下的價(jià)值，土地是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)是的價(jià)格

　　二、重新購建價(jià)格的求取思路*

　　(一)房地重新購建價(jià)格的求取思路

　　分開求取，再加總;房地合一求取

　　(二)土地重新購建價(jià)格的求取思路

　　市場法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法

　　(三)建筑物重新購建價(jià)格的求取思路

　　假設(shè)開發(fā)法

　　三、建筑物重新購建價(jià)格的求取方式

　　重建價(jià)格(復(fù)制)和重置價(jià)格(替換)的區(qū)別*

　　重置價(jià)格低于重建價(jià)格

　　比如古舊建筑物，修舊如舊，為重建，比較難，成本高，如果可以采用新材料，這成本較低

　　四、建筑物重新購建價(jià)格的求取方法(重點(diǎn)，要會(huì)計(jì)算)

　　建筑物重新構(gòu)建價(jià)格=建筑安裝工程費(fèi)+專業(yè)費(fèi)用+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤

　　(一)單位比較法

　　(二)分部分項(xiàng)法*

　　(三)工料測量法

　　(四)指數(shù)調(diào)整法

　　第五節(jié)　建筑物折舊的求取

　　一、建筑物折舊的含義和原因

　　(一)建筑物折舊的含義

　　(二)建筑物折舊的原因

　　1.物質(zhì)折舊

　　2.功能折舊*了解含義及計(jì)算

　　功能缺乏、功能落后及功能過剩

　　3.外部折舊*了解含義及計(jì)算

　　建筑物以外的其他經(jīng)濟(jì)因素引起的折舊

　　二、建筑物折舊的求取方法

　　(一)年限法

　　1.年限法和有關(guān)年限的含義

　　有效年齡，實(shí)際年齡、自然壽命、經(jīng)濟(jì)壽命、剩余經(jīng)濟(jì)壽命=經(jīng)濟(jì)壽命-有效年齡

　　2.直線法

　　3.成新折扣法*

　　(二)市場提取法

　　(三)分解法

　　1.物質(zhì)折舊的求取方法

　　2.功能折舊的求取方法*

　　3.外部折舊的求取方法*

　　三、求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題

　　(一)估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊的本質(zhì)區(qū)別

　　(二)土地使用期限對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響*

　　土地使用權(quán)晚于建筑物經(jīng)濟(jì)壽命時(shí)，對(duì)折舊沒有影響

　　土地使用權(quán)早于建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的，區(qū)分是否可以展期，以及是否對(duì)地上建筑物補(bǔ)償，可以展期，或者補(bǔ)償，則按照經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算折舊;如果不可展期，政府無償收回土地，則折舊年限為土地使用權(quán)到期日對(duì)應(yīng)的年限。

　　第六節(jié)　房屋完損等級(jí)評(píng)定和折舊的有關(guān)規(guī)定

　　一、房屋完損等級(jí)評(píng)定的有關(guān)規(guī)定

　　二、房屋折舊的有關(guān)規(guī)定

　　第七節(jié)　成本法總結(jié)和運(yùn)用舉例