2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》第八章考點(diǎn)
考試目的
本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對(duì)成本法,包括其含義、理論依據(jù)、適用的估價(jià)對(duì)象、估價(jià)需要具備的條件、估價(jià)的操作步驟以及每個(gè)操作步驟所涉及的具體內(nèi)容等的了解、熟悉和掌握程度。
考試要求
第一節(jié) 成本法概述
一、成本法的含義
二、成本法的理論依據(jù)――生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論
三、成本法適用的估價(jià)對(duì)象和條件*
(一)成本法適用的估價(jià)對(duì)象
(二)成本法估價(jià)需要具備的條件
四、成本法估價(jià)的操作步驟
第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成*(7個(gè)項(xiàng)目,按照順序準(zhǔn)確記憶)
一、土地取得成本
(一)市場購買下的土地取得成本
(二)征收集體土地的土地取得成本
(三)征收國有土地上房屋的土地取得成本
二、開發(fā)成本
三、管理費(fèi)用
四、銷售費(fèi)用
五、投資利息
(一)投資利息的含義
(二)投資利息的計(jì)算
1.應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目
2.計(jì)息周期
3.計(jì)息期
4.計(jì)息方式
5.利率
六、銷售稅費(fèi)
七、開發(fā)利潤
第三節(jié) 成本法的基本公式
一、成本法最基本的公式*
房地產(chǎn)價(jià)值=重新構(gòu)建價(jià)格-折舊
二、適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式
(一)適用于新開發(fā)的房地的基本公式
(二)適用于新建成的建筑物的基本公式
(三)適用于新開發(fā)的土地的基本公式*
三、適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式
(一)適用于舊的房地的基本公式
(二)適用于舊的建筑物的基本公式
第四節(jié) 重新購建價(jià)格的求取
一、重新購建價(jià)格的含義*P287
是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格,是客觀價(jià)格、建筑物是在全新狀況下的價(jià)值,土地是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)是的價(jià)格
二、重新購建價(jià)格的求取思路*
(一)房地重新購建價(jià)格的求取思路
分開求取,再加總;房地合一求取
(二)土地重新購建價(jià)格的求取思路
市場法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法
(三)建筑物重新購建價(jià)格的求取思路
假設(shè)開發(fā)法
三、建筑物重新購建價(jià)格的求取方式
重建價(jià)格(復(fù)制)和重置價(jià)格(替換)的區(qū)別*
重置價(jià)格低于重建價(jià)格
比如古舊建筑物,修舊如舊,為重建,比較難,成本高,如果可以采用新材料,這成本較低
四、建筑物重新購建價(jià)格的求取方法(重點(diǎn),要會(huì)計(jì)算)
建筑物重新構(gòu)建價(jià)格=建筑安裝工程費(fèi)+專業(yè)費(fèi)用+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤
(一)單位比較法
(二)分部分項(xiàng)法*
(三)工料測量法
(四)指數(shù)調(diào)整法
第五節(jié) 建筑物折舊的求取
一、建筑物折舊的含義和原因
(一)建筑物折舊的含義
(二)建筑物折舊的原因
1.物質(zhì)折舊
2.功能折舊*了解含義及計(jì)算
功能缺乏、功能落后及功能過剩
3.外部折舊*了解含義及計(jì)算
建筑物以外的其他經(jīng)濟(jì)因素引起的折舊
二、建筑物折舊的求取方法
(一)年限法
1.年限法和有關(guān)年限的含義
有效年齡,實(shí)際年齡、自然壽命、經(jīng)濟(jì)壽命、剩余經(jīng)濟(jì)壽命=經(jīng)濟(jì)壽命-有效年齡
2.直線法
3.成新折扣法*
(二)市場提取法
(三)分解法
1.物質(zhì)折舊的求取方法
2.功能折舊的求取方法*
3.外部折舊的求取方法*
三、求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題
(一)估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊的本質(zhì)區(qū)別
(二)土地使用期限對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響*
土地使用權(quán)晚于建筑物經(jīng)濟(jì)壽命時(shí),對(duì)折舊沒有影響
土地使用權(quán)早于建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的,區(qū)分是否可以展期,以及是否對(duì)地上建筑物補(bǔ)償,可以展期,或者補(bǔ)償,則按照經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算折舊;如果不可展期,政府無償收回土地,則折舊年限為土地使用權(quán)到期日對(duì)應(yīng)的年限。
第六節(jié) 房屋完損等級(jí)評(píng)定和折舊的有關(guān)規(guī)定
一、房屋完損等級(jí)評(píng)定的有關(guān)規(guī)定
二、房屋折舊的有關(guān)規(guī)定
第七節(jié) 成本法總結(jié)和運(yùn)用舉例
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