2014年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》第九章考點

　　考試目的

      本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對假設(shè)開發(fā)法，包括其含義、理論依據(jù)、適用的估價對象、估價需要具備的條件、估價的操作步驟以及每個操作步驟所涉及的具體內(nèi)容等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié)假設(shè)開發(fā)法概述

　　一、假設(shè)開發(fā)法的含義*――成本法的倒算法

　　二、假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)――預(yù)期原理、地租原理

　　三、假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象和條件*

　　(一)假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象

　　(二)假設(shè)開發(fā)法估價需要具備的條件

　　有規(guī)劃條件，但尚未明確的待開發(fā)用地，不可用假設(shè)開發(fā)法

　　(三)假設(shè)開發(fā)法的其他用途

　　測算待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價格、預(yù)期利潤、開發(fā)中的最高費用

　　四、假設(shè)開發(fā)法估價的操作步驟*

　　第二節(jié)假設(shè)開發(fā)法的基本公式*

　　一、假設(shè)開發(fā)法最基本的公式*

　　待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的價值-后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤

　　二、按估價對象和開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況細化的公式(5種不同情況的起點：生地、毛地\熟地、在建工程、舊房地;2種情況的終點：熟地、新房地。前者是土地開發(fā)，也稱一級市場開發(fā);后者是房地產(chǎn)開發(fā)，也稱二級市場開發(fā))

　　(一)求生地價值的公式

　　1.適用于在生地上進行房屋建設(shè)的公式

　　2.適用于將生地開發(fā)成熟地的公式

　　(二)求毛地價值的公式

　　1.適用于在毛地上進行房屋建設(shè)的公式、

　　2.適用于將毛地開發(fā)成熟地的公式

　　(三)求熟地價值的公式(適用于在熟地上進行房屋建設(shè))

　　(四)求在建工程價值的公式(適用于將在建工程續(xù)建成房屋)*

　　(五)求舊房價值的公式(適用于將舊房重新裝飾裝修改造或改變用途成新房)

　　三、按開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式細化的公式

　　(一)適用于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)銷售的公式

　　(二)適用于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)出租或營業(yè)的公式

　　第三節(jié)現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法*

　　一、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的定義

　　二、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的區(qū)別*

　　估價時點以及房地產(chǎn)市場狀況的差異;

　　傳統(tǒng)方法不折現(xiàn)，直接加總;現(xiàn)金流量折現(xiàn)法需要折現(xiàn)處理;

　　傳統(tǒng)方法單獨計算利息和利潤，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，在利息率中考慮利息與利潤，不需要單獨計算利息與利潤。

　　三、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的優(yōu)缺點*

　　第四節(jié)假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求取*

　　建造期\建設(shè)期\銷售期\經(jīng)營期\開發(fā)經(jīng)營期

　　一、后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期P332圖形要熟練

　　二、開發(fā)完成后的價值

　　(一)開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的房地產(chǎn)狀況

　　(二)開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的時同

　　(三)開發(fā)完成后的價值的預(yù)測方法

　　三、后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤

　　四、折現(xiàn)率

　　五、測算中的其他有關(guān)問題

　　(一)注意假設(shè)開發(fā)法的三種估價前提：自己開發(fā)、自愿轉(zhuǎn)讓、被迫轉(zhuǎn)讓

　　三種情況下的價值，自己開發(fā)最大、自愿轉(zhuǎn)讓居中，被迫轉(zhuǎn)讓的最小。

　　(二)應(yīng)考慮開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值以外的收益

　　第五節(jié)假設(shè)開發(fā)法總結(jié)和運用舉例