2014年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》講義:第一章五節(jié)

　　第五節(jié) 中國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展概況

　　一、以法律的形式確立了房地產(chǎn)估價的地位

　　1994年7月5日頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》第三十三條規(guī)定：“國家實行房地產(chǎn)價格評估制度?！钡谖迨藯l規(guī)定：“國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度?！边@兩條規(guī)定，明確賦予了房地產(chǎn)估價法律地位，使房地產(chǎn)估價成為國家法定制度。

　　二、建立了房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度

　　執(zhí)業(yè)資格制度是對關(guān)系公共利益和人民生命財產(chǎn)安全的關(guān)鍵領(lǐng)域和崗位，實行人員準(zhǔn)入控制的一項制度。1993年，借鑒美國等市場經(jīng)濟發(fā)達國家和地區(qū)的經(jīng)驗，建設(shè)部、人事部共同建立了房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度，經(jīng)嚴(yán)格考核，認(rèn)定了首批140名房地產(chǎn)估價師。這是中國最早建立的執(zhí)業(yè)資格制度之一。l994年，認(rèn)定了第二批206名房地產(chǎn)估價師。

　　1995年3月22日，建設(shè)部、人事部聯(lián)合發(fā)出了《關(guān)于印發(fā)(房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定>和(房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法)的通知》 (建房[1995]147號)。從l995年開始，房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格實行全國統(tǒng)一考試制度。房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試為職業(yè)準(zhǔn)入資格考試，2002年之前原則上每兩年舉行一次，2002年之后每年舉行一次。從2001年起，獲準(zhǔn)在中華人民共和國境內(nèi)就業(yè)的外籍和港澳臺專業(yè)人員，可以按照建房 [1995]147號文件規(guī)定，報名參加全國房

　　地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試。

　　2003年8月12日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》(國發(fā)[2003]18號)，要求嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)估價師執(zhí)(職)業(yè)資格制度。

　　2004年8月，根據(jù)中央政府與中國香港特別行政區(qū)政府簽署的《內(nèi)地與中國香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排》(通常稱CEPA)，內(nèi)地與中國香港完成了房地產(chǎn)估價師與產(chǎn)業(yè)測量師首批資格互認(rèn)，中國香港97名產(chǎn)業(yè)測量師取得了內(nèi)地的房地產(chǎn)估價師資格，+內(nèi)地Ill名房地產(chǎn)估價師取得了中國香港的產(chǎn)業(yè)測量師資格。這是內(nèi)地與中國香港最早實現(xiàn)資格互認(rèn)的執(zhí)業(yè)資格，進一步加強和推進了內(nèi)地與中國香港在房地產(chǎn)估價領(lǐng)域的交流合作，促進了內(nèi)地與中國香港房地產(chǎn)估價行業(yè)共同發(fā)展。

　　三、設(shè)定了房地產(chǎn)估價師資格和房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)行政許可

　　行政許可是指行政機關(guān)根據(jù)公民、法人或者其他組織的申請，經(jīng)依法審查，準(zhǔn)予其從事特定活動的行為。為了規(guī)范行政許可的設(shè)定和實施，保護公民、法人和其他組織的合法權(quán)益，維護公共利益和社會秩序，保障和監(jiān)督行政機關(guān)有效實施行政管理，2003年8月27日第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會通過了《中華人民共和國行政許可法》(中華人民共和國主席令第7號，以下簡稱《行政許可法》)。2004 年6月29日，國務(wù)院對所屬各部門的行政審批項目進行了全面清理，并公布了《國務(wù)院對確需保留的行政審批項目設(shè)定行政許可的決定》(中華人民共和國國務(wù)院令第412號)，指出“由法律、行政法規(guī)設(shè)定的行政許可項目，依法繼續(xù)實施;對法律、行政法規(guī)以外的規(guī)范性文件設(shè)定，但確需保留且符合《中華人民共和國行政許可法》第十二條規(guī)定事項的行政審批項目，根據(jù)《中華人民共和國行政許可法》第十四條第二款的規(guī)定，現(xiàn)決定予以保留并設(shè)定行政許可，共500項。”

　　“房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格注冊”是由《城市房地產(chǎn)管理法》設(shè)定的行政許可項目(即原第五十八條規(guī)定“國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度”)，依法繼續(xù)實施;“房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)”是國務(wù)院決定予以保留并設(shè)定行政許可的500項之一(其中第110項)。因此，無論是房地產(chǎn)估價師資格，還是房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)，都是行政許可。

　　行政許可的資格、資質(zhì)可以說是“行業(yè)準(zhǔn)入條件”?！缎姓S可法》第八十一條規(guī)定：“公民、法人或者其他組織未經(jīng)行政許可，擅自從事依法應(yīng)當(dāng)取得行政許可的活動的，行政機關(guān)應(yīng)當(dāng)依法采取措施予以制止，并依法給予行政處罰;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任?！币虼?，不論是何種估價目的、何種類型的房地產(chǎn)估價活動，包括公司上市、資產(chǎn)處置、企業(yè)清算等，只有注冊房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)才能夠從事，不是房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具和注冊房地產(chǎn)估價師簽字的關(guān)于房地產(chǎn)價值的評估報告，不具有法律效力。

　　四、成立了房地產(chǎn)估價行業(yè)組織

　　為了加強房地產(chǎn)估價行業(yè)自律管理，l994年8月15日成立了“中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會”這一全國性房地產(chǎn)估價行業(yè)組織。2004年7月12日，為了加強房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)自律管理，“中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會”更名為“中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會”(中文簡稱為中房學(xué)，英文名稱為China Institute of Real Estate Appraisers and Agents，英文名稱縮寫為CIREA)。它是依法在民政部登記、業(yè)務(wù)主管單位為住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的全國性社會團體，由從事房地產(chǎn)估價和經(jīng)紀(jì)活動的專業(yè)人士、機構(gòu)及有關(guān)單位自愿組成，依法對房地產(chǎn)估價和經(jīng)紀(jì)行業(yè)進行自律管理。宗旨是：開展房地產(chǎn)估價和經(jīng)紀(jì)研究、交流、教育及宣傳活動，擬訂并推行相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和執(zhí)業(yè)規(guī)則，加強行業(yè)自律管理，開展國際交流合作，不斷提升房地產(chǎn)估價和經(jīng)紀(jì)人員及機構(gòu)的專業(yè)勝任能力和職業(yè)道德水平，維護其合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)估價和經(jīng)紀(jì)行業(yè)規(guī)范健康持續(xù)發(fā)展。目前的主要工作包括：承辦房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人兩個國家執(zhí)業(yè)資格的考試、注冊和繼續(xù)教育;擬訂并推行房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和執(zhí)業(yè)規(guī)則;建立房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)信用檔案;對會員的執(zhí)業(yè)行為進行日常監(jiān)管，向政府有關(guān)部門反映會員訴求，維護會員合法權(quán)益，支持會員依法執(zhí)業(yè);辦理法律法規(guī)規(guī)定和行政主管部門委托或授權(quán)的其他有關(guān)工作。

　　五、發(fā)布了房地產(chǎn)估價的部門規(guī)章和規(guī)范性文件

　　為了加強對房地產(chǎn)估價師的管理，完善房地產(chǎn)估價制度和房地產(chǎn)估價人員資格認(rèn)證制度，規(guī)范注冊房地產(chǎn)估價師行為，維護公共利益和房地產(chǎn)估價市場秩序，1998 年8月20日建設(shè)部發(fā)布了《房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法》(建設(shè)部令第64 號)。2001年8月15日，建設(shè)部發(fā)布了《關(guān)于修改<房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法)的決定》(建設(shè)部令第100號)。在對該辦法再次進行修改、補充、完善的基礎(chǔ)上，2006 年12月25日建設(shè)部發(fā)布了《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》(建設(shè)部令第151號)。

　　為了規(guī)范房地產(chǎn)估價機構(gòu)行為，維護房地產(chǎn)估價市場秩序，保障房地產(chǎn)估價活動當(dāng)事人合法權(quán)益，1997年1月9日建設(shè)部頒布了《關(guān)于房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)資格等級管理的若干規(guī)定》(建房099%12號)。在對該規(guī)定進行修改、補充、完善的

　　基礎(chǔ)上，2005年10月12日建設(shè)部發(fā)布了《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》(建設(shè)部令第142號)。為了進一步規(guī)范房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)許可行為，加強對房地產(chǎn)估價機構(gòu)的日常監(jiān)管，2006年12月7日建設(shè)部發(fā)出了《關(guān)于加強房地產(chǎn)估價機構(gòu)監(jiān)管有關(guān)伺題的通知》(建住房[2006]294號)。

　　另外，2002年8月20日建設(shè)部發(fā)出了《關(guān)于建立房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)(從)業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)的通知》(建住房函[2002]192號)，決定建立包括房地產(chǎn)估價機構(gòu)和

　　房地產(chǎn)估價師在內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)(從)業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)。房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)(90業(yè)人員信用檔案的內(nèi)容包括基本情況、業(yè)績及良好行為、不良行為等，以便為各級政府部門和社會公眾監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)市場行為提供依據(jù)，為社會公眾查詢企業(yè)和個人信用信息提供服務(wù)，為社會公眾投訴房地產(chǎn)領(lǐng)域違法違紀(jì)行為提供途徑。

　　上述部門規(guī)章和其他規(guī)范性文件，對房地產(chǎn)估價活動的市場準(zhǔn)入、行為規(guī)范、市場監(jiān)管等作了明確規(guī)定，推動了房地產(chǎn)估價行業(yè)規(guī)范、健康發(fā)展。

　　六、制定了房地產(chǎn)估價國家標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)指導(dǎo)意見

　　為了規(guī)范房地產(chǎn)估價行為，統(tǒng)一房地產(chǎn)估價程序和方法，使房地產(chǎn)估價結(jié)果客觀、公正、合理，l999年2月12日建設(shè)部會同國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布了國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，內(nèi)容包括總則、術(shù)語、估價原則、估價程序、估價方法、不同估價目的下的估價、估價結(jié)果、估價報告、職業(yè)道德等。以此為基礎(chǔ)，針對不同的估價目的，建設(shè)部出臺或者會同有關(guān)主管部門出臺了若干估價指導(dǎo)意見。例如，為了規(guī)范城市房屋征收估價行為，維護征收當(dāng)事人的合法權(quán)益，2003年12月 1日建設(shè)部印發(fā)了《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》(建住房[2003]234號)，對城市房屋拆遷估價主體資格、估價時點、價值標(biāo)準(zhǔn)、估價方法、初步估價結(jié)果公示、估價報告答疑、估價結(jié)果異議的解決等作了規(guī)定。為了規(guī)范房地產(chǎn)抵押估價行為，保證房地產(chǎn)抵押估價質(zhì)量，維護房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人的合法權(quán)益，防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，2006年1月13日建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合出臺了《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》(建住房[2006]8號)。

　　一些地方也發(fā)布了房地產(chǎn)估價相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)或?qū)嵤┘?xì)則。例如，為了維護房屋買賣當(dāng)事人的合法權(quán)益，有效解決房屋質(zhì)量缺陷引發(fā)的經(jīng)濟糾紛，規(guī)范房屋質(zhì)量缺陷損失評估行為，統(tǒng)一評估程序和方法，使評估結(jié)果客觀、公正、合理，2005年11月28日北京市建設(shè)委員會發(fā)布了《北京市房屋質(zhì)量缺陷損失評估規(guī)程》。為了適應(yīng)成都市農(nóng)村房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)中價值評估的需要，規(guī)范農(nóng)村房地產(chǎn)估價行為，2009年9 月10日成都市房產(chǎn)管理局發(fā)布了《成都市農(nóng)村房地產(chǎn)估價規(guī)范(試行)》。

　　七、形成了較完善的房地產(chǎn)估價理論方法體系

　　長期以來，房地產(chǎn)估價行業(yè)行政主管部門和行業(yè)組織十分重視房地產(chǎn)估價理論、方法及其應(yīng)用研究，高等學(xué)校、科研院所的一大批高水平研究人員以及許多房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)積極開展這些研究，借鑒美國、英國、日本、德國等發(fā)達國家以及中國中國臺灣和中國香港的房地產(chǎn)估價成果，結(jié)合中國內(nèi)地房地產(chǎn)估價的實踐，豐富和發(fā)展了房地產(chǎn)估價理論和方法，形成了既與國際接軌又適用于中國內(nèi)地現(xiàn)行房地產(chǎn)制度政策及市場環(huán)境的房地產(chǎn)估價理論方法體系。目前，市場法(市場比較法)、收益法(收益資本化法)、成本法和假設(shè)開發(fā)法(剩余法)是中國內(nèi)地常用的四種估價方法，房地產(chǎn)估價的相關(guān)理念、專業(yè)術(shù)語及其內(nèi)涵等也與國際上的基本一致。

　　八、深化和拓展了房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)

　　房地產(chǎn)估價起初主要服務(wù)于房地產(chǎn)交易市場管理，防止隱價瞞租、偷漏稅費。例如，1988年8月8日建設(shè)部、國家物價局、國家工商行政管理局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強房地產(chǎn)交易市場管理的通知》([883建房字第l70號)，要求“合理評估房地產(chǎn)的價值、價格，為房地產(chǎn)交易、抵押、仲裁、轉(zhuǎn)讓提供確定價值和價格的依據(jù)。”2001 年8月15日建設(shè)部發(fā)布《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》(建設(shè)部令第96號)，規(guī)定“房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)如實申報成交價格，不得瞞報或者作不實的申報。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)以申報的房地產(chǎn)成交價格作為繳納稅費的依據(jù)。成交價格明顯低于正常市場價格的，以評估價格作為繳納稅費的依據(jù)。”

　　隨著社會經(jīng)濟發(fā)展，為滿足社會需要，從估價目的、估價對象、價值類型等方面，不斷對房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)進行了深化和拓展，提供越來越精細(xì)化的估價服務(wù)，包括為了抵押、征收、稅收、司法鑒定、損害賠償、轉(zhuǎn)讓、企業(yè)改制、資產(chǎn)重組、上市、清算、資產(chǎn)處置的需要，對土地、房屋、構(gòu)筑物、在建工程、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)、整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)的市場價值、投資價值等進行評估。

　　此外，房地產(chǎn)估價以房地產(chǎn)價值評估為基礎(chǔ)，還提供房地產(chǎn)市場調(diào)研、房地產(chǎn)投資項目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃等房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)，拓寬了服務(wù)領(lǐng)域。隨著社會經(jīng)濟發(fā)展，房地產(chǎn)估價的內(nèi)容還會越來越深化，服務(wù)領(lǐng)域還將越來越廣闊，其作用也會越來越大。

　　九、形成了公平競爭的房地產(chǎn)估價市場

　　2000 年以前，由于特殊的歷史原因，絕大多數(shù)房地產(chǎn)估價機構(gòu)為掛靠于政府部門或者其下屬單位的事業(yè)單位或企業(yè)。這些房地產(chǎn)估價機構(gòu)本質(zhì)上是政府部門的延伸，壟斷了房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)，不利于房地產(chǎn)估價市場發(fā)展。為了建立、健全與社會主義市場經(jīng)濟相適應(yīng)的中介機構(gòu)管理體制和符合市場經(jīng)濟要求的自律性運行機制，促進中介機構(gòu)獨立、客觀、公正地執(zhí)業(yè)，使其成為自主經(jīng)營、自擔(dān)風(fēng)險、自我約束、自俄發(fā)展、平等競爭的經(jīng)濟組織，2000年5月29日國務(wù)院清理整頓經(jīng)濟鑒證類社會中介機構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)小組提出了《關(guān)于經(jīng)濟鑒證類社會中介機構(gòu)與政府部門實行脫鉤改制的意見》，要求包括房地產(chǎn)估價機構(gòu)在內(nèi)的中介機構(gòu)必須與掛靠的政府部門及其下屬單位在人員、財務(wù)(包括資金、實物、財產(chǎn)權(quán)利等)、業(yè)務(wù)、名稱等方面徹底脫鉤。2000年7月14日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了《關(guān)于經(jīng)濟鑒證類社會中介機構(gòu)與政府部門實行脫鉤改制的意見》，要求認(rèn)真貫徹執(zhí)行。根據(jù)這些要求，建設(shè)部大力推進房地產(chǎn)估價機構(gòu)與政府部門脫鉤，使其改制成為主要由注冊房地產(chǎn)估價師出資設(shè)立的有限責(zé)任公司或合伙企業(yè)。脫鉤改制打破了行業(yè)壟斷和地區(qū)市場分割的局面，形成了公平競爭的房地產(chǎn)估價市場。2005年出臺的《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》第四條進一步明確規(guī)定：“房地產(chǎn)估價機構(gòu)依法從事房地產(chǎn)估價活動，不受行政區(qū)域、行業(yè)限制?！?/P>

　　十、積極開展了國際交流合作

　　中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會同國際測量師聯(lián)合會(International Federation of Surveyors，F(xiàn)IG)、世界估價組織協(xié)會(World Association of Valuation Organisations，WAVO)、國際估價標(biāo)準(zhǔn)委員會三個估價相關(guān)國際組織，美國估價學(xué)會(Appraisal Institute，AI)、英國皇家特許測量師學(xué)會等國外估價組織，以及中國香港測量師學(xué)會等地區(qū)估價組織建立了緊密聯(lián)系，不斷往來，合作開展了多項活動。

　　2006年10月13日，中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會加入了國際測量師聯(lián)合會，成為其全權(quán)會員。國際測量師聯(lián)合會成立于l878年，是聯(lián)合國認(rèn)可的非政府組織(NGO)，是各國測量師(包括估價師)組織的聯(lián)合會，設(shè)有10個專業(yè)委員會(Commission)，房地產(chǎn)估價屬于其中第9專業(yè)委員會 ――房地產(chǎn)估價與管理委員會(Valuation and the Management of Real Estate)。

　　2005年10月17日至l8 日，中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會同國際測量師聯(lián)合會、中國香港測量師學(xué)會在西安聯(lián)合舉辦了主題為“社會經(jīng)濟環(huán)境變革與房地產(chǎn)估價服務(wù)”的國際房地產(chǎn)評估論壇，圍繞著估價師的社會責(zé)任、房屋拆遷估價與社會穩(wěn)定、抵押估價與信貸風(fēng)險、損害賠償估價與社會正義、課稅估價與社會公平，以及估價機構(gòu)的治理、業(yè)務(wù)拓展等問題，展開了廣泛而深入的研討。2007年10 月17日至l8日，中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會同世界估價組織協(xié)會在北京聯(lián)合舉辦了主題為“估價專業(yè)的地方化與全球化”的國際估價論壇，圍繞著估價專業(yè)的地方化與全球化的關(guān)系，不同國家和地區(qū)的估價組織、估價機構(gòu)和估價師之間的競爭與合作，促進不同國家和地區(qū)估價行業(yè)的共同進步與和諧發(fā)展，不同國家和地區(qū)的估價實踐等問題，展開了廣泛而深入的研討。2008年10月18日至l9

　　日，中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會同國際測量師聯(lián)合會、中國香港測量師學(xué)會在北京聯(lián)合舉辦了主題為“估價與財產(chǎn)保護”的國際房地產(chǎn)估價論壇，深入探討了開展房地產(chǎn)損害賠償估價的重大意義和理論方法，交流了實踐經(jīng)驗。這些大型活動，提高了中國房地產(chǎn)估價行業(yè)的國際地位和影響力。