2014年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》講義:第二章四節(jié)

　　第四節(jié) 房地產(chǎn)狀況掃描

　　一、房地產(chǎn)基本狀況描述

　　對以房地產(chǎn)為主的估價對象基本狀況的描述，應(yīng)簡要說明下列方面：

　　(1)名稱：說明估價對象的名字。例如，估價對象為××小區(qū)××樓(座、幢) ××門(單元)××號住宅;××商場;××大廈;××酒店;××項目用地。

　　(2)坐落：說明估價對象的具體地點。例如，估價對象位于××市××區(qū)××路(大街、大道)××號。

　　(3)范圍：說明估價對象是僅包括房地產(chǎn)中的土地、房屋、構(gòu)筑物、樹木等財產(chǎn)，還是包括房地產(chǎn)以外的家具、機器設(shè)備、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營權(quán)等其他財產(chǎn)。例如，估價對象僅為土地，不含地上房屋、樹木等其他不動產(chǎn);估價對象包括房屋及其占用范圍內(nèi)的土地;估價對象包括房屋及其占用范圍內(nèi)的土地、圍墻、樹木、室內(nèi)配備的家具、電器以及債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營權(quán)等財產(chǎn)。

　　(4)規(guī)模：對于土地，說明土地面積。例如，估價對象土地面積××平方米(公頃)。對于建筑物，一般說明建筑面積或者套內(nèi)建筑面積、使用面積、營業(yè)面積、可出租面積。例如，估價對象房屋的建筑面積××平方米。旅館還要說明客房數(shù)或床位數(shù)，餐館還要說明同時可容納用餐人數(shù)，影劇院還要說明座位數(shù)，醫(yī)院還要說明床位數(shù)，停車場還要說明車位數(shù)。倉庫一般是說明體積。

　　(5)用途：說明估價對象的規(guī)劃用途、設(shè)計用途、登記用途和實際用途。

　　(6)權(quán)屬：對于土地，主要說明是國有土地還是集體土地，土地使用權(quán)是建設(shè)用地使用權(quán)還是宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)及其權(quán)利人;對于建設(shè)用地使用權(quán)，還要說明是出讓的建設(shè)用地使用權(quán)還是劃撥的建設(shè)用地使用權(quán)或者其他建設(shè)用地使用權(quán)。對于房屋所有權(quán)，主要說明房屋所有權(quán)人。

　　二、房地產(chǎn)實物狀況描述

　　對房地產(chǎn)實物狀況的描述，一般先分為土地實物狀況和建筑物實物狀況兩大部分，然后分別說明各部分的狀況。

　　(一)土地實物狀況描述

　　(二)建筑物實物狀況描述

　　三、房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述

　　(一)位置描述

　　(二)交通條件描述

　　(三)外部配套設(shè)施描述

　　(四)周圍環(huán)境和景觀描述