2014年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》講義:第三章一節(jié)

　　第三章 房地產(chǎn)價格和價值

　　第一節(jié) 房地產(chǎn)價格的含義和形成條件

　　一、房地產(chǎn)價格的含義

　　人們對價格有多種定義和解釋，其中最典型的是以下兩種：①價格是為獲得一種商品或服務(wù)所必須付出的東西，它通常用貨幣來表示，雖然不一定要用貨幣形式來償付。②價格是商品價值的貨幣表現(xiàn);價值是凝結(jié)在商品中的一般的無差別的人類勞動或抽象的人類勞動。

　　上述兩種價格定義，第一種講的是"現(xiàn)象"，第二種講的是"本質(zhì)"。由于房地產(chǎn)估價主要是從現(xiàn)象上把握房地產(chǎn)價格的"量"而不是"質(zhì)"，所以房地產(chǎn)價格可以定義為：和平地取得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價--貨幣或?qū)嵨?、無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟利益。在現(xiàn)今市場經(jīng)濟社會，房地產(chǎn)價格通常用貨幣來表示，慣例上也是用貨幣形式來償付，但也可以用實物等非貨幣形式來償付，如以房地產(chǎn)作價出資入股換取技術(shù)、設(shè)備等。

　　二、房地產(chǎn)價格的形成條件

　　房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟物品一樣，之所以有價格(價值)，是因為它們有用、稀缺，并且人們對它們有需求，即必須同時具有有用性、稀缺性和有效需求。

　　(一)有用性

　　一種物品有用，是指它能夠滿足人們的某種需要，如水可以解渴，糧食可以充饑，住宅可以居住。房地產(chǎn)如果沒有用，人們就不會產(chǎn)生占有它的要求或欲望，更談不上花錢去購買或租賃它，因此就不會有價格。

　　(二)稀缺性

　　一種物品稀缺，是指它的數(shù)量沒有多到使每個人都可以隨心所欲地得到它。因此，說一種物品是稀缺的，并不意味著它是難以得到的，僅意味著它是不能自由取用的，即不付出代價就不能得到，是相對缺乏，不是絕對缺乏。

　　(三)有效需求

　　人們對一種物品有需求，是指不僅愿意購買它，而且有能力購買它。僅有需要而無支付能力(即想買但沒有錢)，或者雖然有支付能力但不需要(即有錢但不想買)，都不能使購買行為發(fā)生，從而不能使價格成為現(xiàn)實。例如，對于一套總價為100萬元的住房，甲、乙、丙、丁四個家庭中，甲家庭雖然需要，但是買不起;乙家庭雖然買得起，但是不需要;丙家庭既不需要，也買不起;丁家庭既需要，也買得起。在上述情形中，只有丁家庭對該套住房有需求。因此，需要不等于需求，需要只是一種要求或欲望，有支付能力支持的需要才是需求。當(dāng)然，房地產(chǎn)由于既是一種可以滿足生產(chǎn)、生活需要的生產(chǎn)要素或消費品，又是一種可以帶來租賃、增值等收益的投資品，對房地產(chǎn)的需求不僅有"為用而買"的使用性需求(或稱消費需求)，還有"為租而買"的投資性需求和"為賣而買"的投機性需求。