2014年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》講義:第四章三節(jié)

　　第三節(jié) 人口因素

　　一、人口數(shù)量

　　房地產(chǎn)價格與人口數(shù)量的關(guān)系非常密切。在某一地區(qū)(如某個城鎮(zhèn))，當(dāng)人口數(shù)量增加時，對房地產(chǎn)的需求就會增加，房地產(chǎn)價格也就會上漲;反之，房地產(chǎn)價格會下降。

　　引起人口數(shù)量變化的一個重要因素是人口增長，它是在一定時期內(nèi)由出生、死亡和遷入、遷出等因素的消長導(dǎo)致的人口數(shù)量增加或減少的變動現(xiàn)象。根據(jù)人口增長的絕對數(shù)量，人口增長有人口凈增長、人口零增長和人口負(fù)增長三種情況。反映人口增減速度的指標(biāo)主要是人口增長率。某一地區(qū)的人口增長率是該地區(qū)一年內(nèi)人口增長的絕對數(shù)與其同期年平均總?cè)藬?shù)之比。

　　二、人口結(jié)構(gòu)

　　人口結(jié)構(gòu)是指一定時期內(nèi)人口按照性別、年齡、家庭、職業(yè)、文化、民族等因素的構(gòu)成狀況。其中，人口年齡構(gòu)成是指一定時間人口按照年齡的自然順序排列的數(shù)列所反映的年齡狀況，以年齡的基本特征劃分的各年齡組人數(shù)占總?cè)藬?shù)的比例表示。人口家庭構(gòu)成反映家庭人口數(shù)量等情況，它對住宅類型的選擇等有重要參考價值。家庭人口規(guī)模(每個家庭平均人口數(shù))發(fā)生變化，即使人口總量不變，也將使居住單位數(shù)發(fā)生變動，從而引起所需要的住宅數(shù)量的變動，隨之導(dǎo)致住宅需求的變化而影響住宅價格。一般地說，隨著家庭人口規(guī)模小型化，即每個家庭平均人口數(shù)的下降，家庭數(shù)量增多，所需要的住宅總量將會增加，住宅價格有上漲的趨勢。中國城市家庭存在著從傳統(tǒng)的復(fù)合大家庭向簡單的小家庭發(fā)展的趨勢。

　　三、人口素質(zhì)

　　人們的文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度，可以引起房地產(chǎn)價格的變化。人類社會隨著文明發(fā)達(dá)、文化進步，公共服務(wù)設(shè)施必然日益完善和普遍，同時對居住環(huán)境也必然力求寬敞舒適，凡此種種都足以增加對房地產(chǎn)的需求，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格升高。如果一個地區(qū)中居民的素質(zhì)低、構(gòu)成復(fù)雜、社會秩序欠佳，人們多不愿意在此居住，則該地區(qū)的房地產(chǎn)價格必然低落。