2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》講義:第四章五節(jié)

　　第五節(jié) 經(jīng)濟(jì)因素

　　一、經(jīng)濟(jì)發(fā)展

　　經(jīng)濟(jì)增長、繁榮或衰退等經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，影響著就業(yè)、收入和市場信心等，對房地產(chǎn)價(jià)格有很大的影響。反映經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要指標(biāo)是國內(nèi)生產(chǎn)總值(Gross Domestic Product，GDP)的增長。GDP是對一個(gè)國家或一個(gè)地區(qū)在一定時(shí)期內(nèi)國民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)活動的總成果的一種計(jì)量，從總體上反映了一個(gè)國家或一個(gè)地區(qū)的經(jīng)

　　濟(jì)活動的總規(guī)模、綜合實(shí)力和人民生活水平的高低程度。GDP的計(jì)算方法有收入法、支出法和生產(chǎn)法三種。按照支出法核算，GDP由消費(fèi)(C)、投資(I)、政府購買(G)和凈出口(NX)四個(gè)部分構(gòu)成。一般地說，GDP增長，消費(fèi)、投資、政府購買和凈出口都有增長，可能只是各自的增長幅度不同而已。GDP增長說明社會總需求也在增加。社會總需求增加預(yù)示著投資、生產(chǎn)活動活躍，會帶動對廠房、寫字樓、商店、住宅和各種娛樂設(shè)施等的需求增加，由此會引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲，尤其是引起地價(jià)上漲。例如，20世紀(jì)80年代亞太地區(qū)的日本、新加坡、韓國和中國中國臺灣、中國香港等國家和地區(qū)，經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長，地價(jià)也大幅度上漲 (盡管從事后的亞洲金融危機(jī)來看，這種經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶有泡沫成分，有人甚至稱其為泡沫經(jīng)濟(jì))。

　　二、居民收入

　　居民收入水平及其增長，對房地產(chǎn)價(jià)格特別是住宅價(jià)格有很大的影響。中國目前反映居民收入增長的指標(biāo)主要有城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長和農(nóng)村居民人均純收入的增長。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入是指城鎮(zhèn)居民家庭在支付個(gè)人所得稅、財(cái)產(chǎn)稅及其他經(jīng)常性轉(zhuǎn)移支出之后余下的實(shí)際收入。農(nóng)村居民家庭人均純收入是指農(nóng)村居民家庭總收入中扣除從事生產(chǎn)和非生產(chǎn)經(jīng)營的費(fèi)用支出、繳納稅款、上交承包金額后所剩余的部分。這部分純收入既可直接用于生產(chǎn)和非生產(chǎn)性建設(shè)投資，也可用于生活消費(fèi)支出和儲蓄。

　　通常，居民收入的真正增加(非名義增加。名義增加是指在通貨膨脹情況下的增加)，意味著人們的生活水平將隨之提高，其居住與活動所需要的空間會擴(kuò)大，從而會增加對房地產(chǎn)的需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。至于對房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度，要看現(xiàn)有的收入水平及邊際消費(fèi)傾向的大小。所謂邊際消費(fèi)傾向，是指收入每增加一個(gè)單位所引起的消費(fèi)變化，即新增加消費(fèi)占新增加收入的比例。

　　如果居民收入的增加是衣食都較困難的低收入者的收入增加，雖然其邊際消費(fèi)傾向較大，但其增加的收入大部分甚至全部會首先用于衣食等基本生活的改善，這對房地產(chǎn)價(jià)格的影響就不大。

　　如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，因?yàn)槠溥呺H消費(fèi)傾向較大，且衣食等基本生活已有了較好的基礎(chǔ)，其所增加的收入此時(shí)依消費(fèi)順序會大部分甚至全部用于提高居住水平，這就會增加對居住房地產(chǎn)的需求，從而導(dǎo)致居住房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

　　如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，因?yàn)槠渖钌系男枰獛缀踹_(dá)到了應(yīng)有盡有的程度，邊際消費(fèi)傾向較小，所以其增加的收入可能大部分甚至全部用于儲蓄或其他投資，這對房地產(chǎn)價(jià)格的影響就不大。但是，如果他們利用剩余的收入從事房地產(chǎn)投資或投機(jī)，如購買房地產(chǎn)用于出租后轉(zhuǎn)讓或?qū)⒊钟蟹康禺a(chǎn)當(dāng)做保值增值的手段，則會導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

　　三、物價(jià)

　　房地產(chǎn)價(jià)格是物價(jià)的一種，但與一般物價(jià)的特性不同，在此把兩者區(qū)分開來，對它們之間的關(guān)系作一分析。

　　反映一般物價(jià)變動的指標(biāo)主要有居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)。居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(Consumer Price Index，CPI)是反映一定時(shí)期內(nèi)居民消費(fèi)價(jià)格變動趨勢和變動程度的相對數(shù)。居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)分為食品、衣著、家庭設(shè)備及用品、醫(yī)療保健、交通和通訊、娛樂教育和文化用品、居住、服務(wù)項(xiàng)目等八個(gè)大類。該指數(shù)是綜合了城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和農(nóng)民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)計(jì)算取得。生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù) (Producer Price Index，PPI)也稱為生產(chǎn)者價(jià)格指數(shù)、工業(yè)品出廠價(jià)格指數(shù)，是反映一定時(shí)期內(nèi)生產(chǎn)資料價(jià)格變動趨勢和變動程度的相對數(shù)，包括能源、鋼材、有色金屬、化工產(chǎn)品、木材等項(xiàng)目。中國目前統(tǒng)計(jì)口徑中，房地產(chǎn)價(jià)格變動沒有納入居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)核算，房地產(chǎn)是被列入固定資產(chǎn)投資。因此，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)的變動并不直接反映房地產(chǎn)價(jià)格的變動，只是間接影響。房地產(chǎn)價(jià)格與一般物價(jià)的互動關(guān)系非常復(fù)雜。通常情況下，物價(jià)的普遍波動表明貨幣購買力的變動，即幣值發(fā)生變動。此時(shí)物價(jià)變動，房地產(chǎn)價(jià)格也隨之變動，如果其他條件不變，那么物價(jià)變動的百分比就相當(dāng)于房地產(chǎn)價(jià)格變動的百分比，而且兩者的動向也應(yīng)一致，則表示房地產(chǎn)價(jià)格與一般物價(jià)之間的實(shí)質(zhì)關(guān)系未變。

　　四、利率

　　利率的升降對房地產(chǎn)價(jià)格有一定的影響。下面先從幾個(gè)不同的角度分別說明利率升降對房地產(chǎn)價(jià)格的影響，然后說明利率升降總體上對房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

　　從房地產(chǎn)供給的角度看，利率上升或下降會增加或降低房地產(chǎn)開發(fā)的融資成本(或者說財(cái)務(wù)費(fèi)用、投資利息)，從而會使房地產(chǎn)開發(fā)成本上升或下降，進(jìn)而會使房地產(chǎn)價(jià)格上漲或下降。

　　從房地產(chǎn)需求的角度看，由于購買房地產(chǎn)特別是購買商品住宅普遍要借助于貸款，所以利率的上升或下降會加重或減輕房地產(chǎn)購買者的貸款償還負(fù)擔(dān)，從而會減少或增加房地產(chǎn)需求，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降或上漲。

　　從房地產(chǎn)價(jià)值是房地產(chǎn)預(yù)期凈收益的現(xiàn)值之和的角度看，由于房地產(chǎn)價(jià)值與折現(xiàn)率負(fù)相關(guān)，而折現(xiàn)率與利率正相關(guān)，所以利率上升或下降會使房地產(chǎn)價(jià)格下降或上漲。

　　從綜合效應(yīng)看，利率升降對房地產(chǎn)需求的影響大于對房地產(chǎn)供給的影響，從而房地產(chǎn)價(jià)格與利率負(fù)相關(guān)：利率上升，房地產(chǎn)價(jià)格會下降;利率下降，房地產(chǎn)價(jià)格會上漲。

　　五、匯率

　　貨幣有不同的幣種，如人民幣、美元、歐元、英鎊、日元、港幣等。不同的幣種，不僅名稱不同，而且貨幣單位不同，幣值也不相等，它們之間經(jīng)常需要換算或兌換。匯率是指一種貨幣折算成另一種貨幣的比率，或者說，一種貨幣以另一種貨幣表示的價(jià)格。在國際房地產(chǎn)投資中，匯率波動會影響房地產(chǎn)的投資收益。例如，一個(gè)外國投資者以一定價(jià)格購買了一宗房地產(chǎn)，此后出售房地產(chǎn)時(shí)，相對于當(dāng)?shù)厥袌觯康禺a(chǎn)可能升值了，但如果該房地產(chǎn)所在國的貨幣發(fā)生了貶值，那么相對于國際交易，其房地產(chǎn)升值可能與貨幣貶值相互抵消，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)投資失敗。相反，如果該房地產(chǎn)所在國的貨幣發(fā)生了升值，那么即使相對于當(dāng)?shù)厥袌龇康禺a(chǎn)沒有升值，但相對于國際交易也會獲得較好的房地產(chǎn)投資收益。因此，當(dāng)預(yù)期某國的貨幣會升值時(shí)，就會吸引國外資金購買該國房地產(chǎn)，從而會導(dǎo)致其房地產(chǎn)價(jià)格上漲;相反，會導(dǎo)致其房地產(chǎn)價(jià)格下降。