2014房產(chǎn)估價《案例分析》考點:房地產(chǎn)估價文書的種類及作用

　　房地產(chǎn)估價文書的種類及作用

　　完成一個房地產(chǎn)估價項目，需要經(jīng)歷受理估價委托、擬定估價作業(yè)方案、搜集估價所需資料、實地查勘估價對象、選定估價方法進行測算、撰寫估價報告、估價資料歸檔等主要環(huán)節(jié)，不同的環(huán)節(jié)需要完成相應(yīng)的估價文書，概括起來房地產(chǎn)估價的文書主要有以下幾種：

　　(一)估價委托書

　　估價機構(gòu)在受理一項估價業(yè)務(wù)時.需要與估價需求方進行溝通、協(xié)商，明確估價目的、估價對象、估價時點等估價基本事項，以及估價服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)、收費依據(jù)、付款方式、估價報告交付日期等估價的其他事項。在這個過程中，估價機構(gòu)往往要求估價需求方出具估價委托書，因此估價委托書是由估價需求方出具的作為估價的重要依據(jù)，放人估價報告的附件中。

　　(二)估價委托合同

　　估價委托合同是估價機構(gòu)在承接一項估價業(yè)務(wù)時.由估價雙方即估價委托人和估價機構(gòu)就估價事宜共同簽訂的書面合同文件。估價委托合同的作用表現(xiàn)在：①建立受法律保護的委托與受托關(guān)系;②明確委托人和估價機構(gòu)的權(quán)力和義務(wù);③載明估價的有關(guān)事項。

　　(三)估價項目來源和接洽情況記錄

　　一個估價機構(gòu)的估價業(yè)務(wù)來源可能會有多種渠道，如來源于銀行、企業(yè)、政府以及個人等，所接觸的估價需求方的情況各不相同，因此估價機構(gòu)往往需要將每項估價項目來源和接洽情況進行記錄并存檔，以便估價機構(gòu)掌握公司主要客戶的變化情況及要求，有助于估價機構(gòu)開拓業(yè)務(wù)和更好的提供服務(wù)。

　　(四)估價作業(yè)方案

　　估價機構(gòu)與估價委托人簽訂估價委托合同后，估價機構(gòu)就會擬定估價作業(yè)方案，明確本次估價需要解決的主要問題、完成時間及估價人員安排，以保證估價項目能保質(zhì)、按時完成。

　　(五)估價所需資料清單

　　完成一項估價業(yè)務(wù)，必需具有相應(yīng)的估價資料，否則就無法評估出估價對象的價值，因此估價師在進行估價前，需要針對估價對象狀況、估價目的和擬采用的估價方法列出需要的資料清單，以便順利、準(zhǔn)確地評估估價對象的價值。

　　(六)估價對象實地查勘記錄

　　估價師在完成任何估價項目時，都需要親自到估價對象現(xiàn)場檢查、觀察估價對象的實物狀況、區(qū)位狀況、歷史狀況以及周邊房地產(chǎn)市場狀況并且進行記錄，拍攝反映估價對象外觀、內(nèi)部狀況及其周邊環(huán)境及臨路狀況的影響資料，并將這些資料放入估價報告附件中，以便估價有據(jù)可查。估價對象實地查勘記錄是否翔實直接影響估價對象的價值確定。

　　(七)估價報告

　　估價報告是估價機構(gòu)出具的關(guān)于估價對象價值的專業(yè)意見，是估價機構(gòu)履行估價委托合同、給予委托人關(guān)于估價對象價值的正式答復(fù)，也是記述估價過程、反映估價成果的文件及關(guān)于估價對象價值的分析報告。

　　(八)估價報告內(nèi)部審核表

　　為保證出具的估價報告質(zhì)量，估價機構(gòu)需要建立估價報告內(nèi)部審核制度，由業(yè)務(wù)水平高、經(jīng)驗豐富的估價師對撰寫完成尚未出具的估價報告，從形式到內(nèi)容進行全面、認真、細致的檢查，確定估價結(jié)果是否客觀合理，提出審核意見。為了規(guī)范地完成估價報告的內(nèi)部審核，需要制定估價報告內(nèi)部審核表，審核人員可以按照審核表逐一對估價報告進行審核，以保證審核標(biāo)準(zhǔn)的一致性、完整性和規(guī)范性。

　　(九)估價中的主要不同意見和估價結(jié)果重大修改意見記錄

　　估價機構(gòu)在對一些復(fù)雜、價值大、難度大的估價對象進行估價時，不同估價師會就估價技術(shù)路線的確定、估價方法的選擇、相關(guān)參數(shù)的確定等問題產(chǎn)生不同的意見，估價審核人員也可能會對估價結(jié)果提出重大修改意見，而這些不同的意見應(yīng)該進行及時的記錄。因為估價中的主要不同意見和估價結(jié)果重大修改意見記錄有助于估價機構(gòu)以及估價師今后遇到同樣問題時采取相應(yīng)的解決辦法，同時也有利于估價機構(gòu)和估價師總結(jié)估價經(jīng)驗，促進相互學(xué)習(xí)，提高估價水平和質(zhì)量。

　　(十)估價報告交接單

　　估價報告交接單是估價機構(gòu)完成估價報告后向估價委托人出具估價報告，或估價師完成估價工作后進行存檔時簽署的文書，估價報告交接單主要載明簽收日期、報告數(shù)量、交接人等，估價報告交接單可以作為估價機構(gòu)已向估價委托人提交估價報告的憑據(jù)和內(nèi)部存檔管理的憑據(jù)。