2014房產估價《案例分析》考點:風險提示說明

　　風險提示說明

　　1.有關事項說明

　　根據本次估價過程的勘察、詢證、查證和調查等工作所得，有關事項特此說明如下：

　　1998年，原產權人廣州市××房地產實業(yè)發(fā)展有限公司以出讓方式獲得估價對象所在土地使用權，并于同年辦理了報建手續(xù)，于1999年7月取得《建設工程施工許可證》，2005年完成了樁基礎和主體結構分部驗收后停工至今，廣州××房地產有限公司取得了估價對象產權后于2007年8月將估價對象由××大廈更名為××大廈，2008年10月通過驗收并取得了《建設工程規(guī)劃驗收合格證》，其土地使用年限住宅剩余58.2年，商業(yè)剩余28.2年，建筑物目前正在裝飾裝修改造中，尚未交付使用。于估價時點，估價對象為毛坯狀態(tài)，尚需對過道、窗戶、室外綠化等公共部分進行修復，本次估價評估所對應狀態(tài)為估價時點狀態(tài)，未考慮不可確知的后續(xù)裝修改造的影響。

　　2.房地產市場變化情況

　　目前，受全球金融危機、國外經濟增速放緩，甚至出現(xiàn)整體經濟衰退的影響，我國整體經濟增速已放緩，近期部分城市出現(xiàn)了房價上漲過快等問題，國家各部委相繼出臺相關政策，合理引導住房消費，抑制投資投機性購房需求。房地產市場價格下行風險仍然存在，預計對估價對象今后的市場價格有一定影響。特請報告使用人注意。

　　3.抵押估價報告使用提示

　　委托人對抵押報告使用人使用報告的提示如下：

　　(1)估價對象為在建工程，報告使用人應注意估價對象隨時間變化而產生的影響，應特別注意其續(xù)建工期的不確定性對資產價值影響;在房地產市場狀況方面亦應特別關注本輪下調和景氣程度下降的影響。

　　(2)根據委托人提供的相關證明材料及估價人員經驗，其抵押價值還受以下幾個方面的影響或限制：

　　a、抵押期限內可能會增加的法定優(yōu)先受償款，主要指工程款、抵押權實現(xiàn)費用、企業(yè)所欠職工工資和勞動保險費用和企業(yè)所欠稅款等情況。

　　b、經濟衰退或房地產政策調整，致使區(qū)域范圍內房地產市場價值整體下跌。

　　c、人為使用不當或自然因素使得房地產加速貶值。

　　d、經營方經營不當，會導致估價對象的市場價格降低。

　　e、可能存在的欠繳土地出讓金，本次評估依據的委托人提供的面積數據與規(guī)劃批復的面積差異計繳應補出讓金，此項若與國土相關部門確定的實際應繳交數額不一致，應以國土部門確認為準。

　　鑒于估價對象、相關產業(yè)和房地產市場、經濟形勢的特點，建議報告使用人應定期或者在有關情況變化較快時對房地產抵押價值進行再評估。