2014房產(chǎn)估價(jià)《案例分析》考點(diǎn):價(jià)值定義

　　價(jià)值定義

　　估價(jià)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，即所評(píng)估出的客觀合理價(jià)格應(yīng)是在公開市場(chǎng)上最可能形成或成立的價(jià)格。房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假設(shè)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。

　　估價(jià)依據(jù)

　　1.法律、法規(guī)和政策性文件

　　(1)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》;

　　(2)《中華人民共和國土地管理法》;

　　(3)《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》;

　　(4)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》;

　　(5)《中華人民共和國擔(dān)保法》。

　　2.技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程、規(guī)范

　　(1)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T 50291-1999);

　　(2)《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》;

　　(3)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》 (GB/T 18S08-2001)。

　　3.委托人提供的相關(guān)資料

　　(1)《廣州市國有土地使用權(quán)出讓合同》及附件;

　　(2)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附件;(3)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及附件;

　　(4)《建筑工程施工許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》等復(fù)印件;

　　(5) 委托人提供的其它相關(guān)資料。

　　4.估價(jià)人員調(diào)查收集的相關(guān)資料

　　(1)估價(jià)人員實(shí)地查勘和估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握的其他相關(guān)資料;

　　(2)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、同類房地產(chǎn)市場(chǎng)交易等數(shù)據(jù)資料。

　　估價(jià)原則

　　1.合法原則

　　合法原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面，在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù);在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù);在合法處分方面，應(yīng)以法律、法規(guī)或合同(如土地使用權(quán)出讓合同)等允許的處分方式為依據(jù);在其他方面，如評(píng)估出的價(jià)格必須符合國家的價(jià)格政策。

　　2.最高最佳利用原則

　　所謂最高最佳利用是估價(jià)對(duì)象一種最可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行、經(jīng)過充分合理的論證，并能給予估價(jià)對(duì)象帶來最高價(jià)值的使用。它的一種具體表現(xiàn)，是以能使估價(jià)對(duì)象獲利最多的用途和開發(fā)強(qiáng)度來衡量。這是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)中，每位房地產(chǎn)擁有者在主觀上都試圖充分地發(fā)揮房地產(chǎn)的潛力，采用最高最佳利用方式，取得最大的收益。

　　3.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的，房地產(chǎn)價(jià)格具有很強(qiáng)的時(shí)間性，它是某一時(shí)點(diǎn)上的價(jià)格。在不同時(shí)點(diǎn)，同一宗房地產(chǎn)往往會(huì)有不同的價(jià)格。估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則是指求取某一時(shí)點(diǎn)上的價(jià)格，所以在評(píng)估一宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，必須假定市場(chǎng)停止在估價(jià)時(shí)點(diǎn)上，同時(shí)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的狀況通常也是以其在該時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況為準(zhǔn)。

　　4.獨(dú)立、客觀、公正原則

　　獨(dú)立、客觀、公正原則要求房地產(chǎn)估價(jià)師站在中立的立場(chǎng)上，評(píng)估出對(duì)各方當(dāng)事人來說均是公平合理的價(jià)格。

　　5.替代原則

　　根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，在同一商品市場(chǎng)中，商品或提供服務(wù)的效用相同或大致相似時(shí)，價(jià)格低者吸引需求，即有兩個(gè)以上互有替代性的商品或服務(wù)同時(shí)存在時(shí)，商品或服務(wù)的價(jià)格中經(jīng)過相互影響與比較之后來決定的。房地產(chǎn)價(jià)格也同樣遵循替代規(guī)律，受其它具有相同使用價(jià)值的房地產(chǎn)，即同類型具有替代可能的房地產(chǎn)價(jià)格所牽制。換言之，具有相同使用價(jià)值、替代可能的房地產(chǎn)之間，會(huì)相互影響和競爭，使價(jià)格相互牽制而趨于一致。

　　6.謹(jǐn)慎原則

　　在存在不確定因素的情況下，房地產(chǎn)估價(jià)師做出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估市場(chǎng)價(jià)值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款，并在估價(jià)報(bào)告中做出必要的風(fēng)險(xiǎn)提示。