2014年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》講義:第五章一節(jié)

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　　第五章 房地產(chǎn)估價原則

　　第一節(jié) 房地產(chǎn)估價原則概述

　　一、房地產(chǎn)估價原則的含義

　　基本規(guī)律。房地產(chǎn)價格在總體上、從某種意義上講，是客觀存在的，不會因個別市場參與者希望它多高或多低，它就會有那么高或那么低。因此，房地產(chǎn)估價師要評估出合理的房地產(chǎn)價值，就不能把自己主觀隨意認定的某個"價值"強加給估價對象，而應遵循房地產(chǎn)價格形成和變動的客觀規(guī)律，通過對這些規(guī)律的認識和掌握，采用科學的估價方法，把客觀存在的房地產(chǎn)價值"發(fā)現(xiàn)"或"探測"出來。

　　人們在房地產(chǎn)估價的反復實踐和理論探索中，逐漸認識了房地產(chǎn)價格形成和變動的客觀規(guī)律，在此基礎(chǔ)上總結(jié)和提煉出了一些簡明扼要的進行房地產(chǎn)估價應依據(jù)的法則或標準。這些法則或標準就是房地產(chǎn)估價原則。因此，如果給房地產(chǎn)估價原則下個定義，則它是指人們在房地產(chǎn)估價的反復實踐和理論探索中，在認識房地產(chǎn)價格形成和變動客觀規(guī)律的基礎(chǔ)上，總結(jié)和提煉出的一些簡明扼要的進行房地產(chǎn)估價所依據(jù)的法則或標準。

　　房地產(chǎn)估價原則主要有：①獨立、客觀、公正原則;②合法原則;③估價時點原則;④替代原則;⑤最高最佳利用原則;⑥謹慎原則。

　　二、房地產(chǎn)估價原則的作用

　　房地產(chǎn)估價原則可以使不同的房地產(chǎn)估價師對房地產(chǎn)估價的基本前提具有一致性，對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下的評估價值趨于相同或近似，幫助房地產(chǎn)估價師如何去思考和衡量估價對象的價值，如何把估價對象的評估價值首先框定在一個基本合理的范圍內(nèi)，然后結(jié)合估價方法的測算，就可以評估出一個更加精準的價值。因此，房地產(chǎn)估價師應熟知并正確理解房地產(chǎn)估價原則，以此作為估價時的指南。一旦正確掌握了房地產(chǎn)估價原則，可以收到事半功倍的效果。

　　如果違背了房地產(chǎn)估價原則，就不可能評估出正確的房地產(chǎn)價值。因此，評判一個評估價值是否正確，很重要的一點是檢查估價機構(gòu)和估價師是否遵循了應遵循的估價原則。但值得注意的是，不同估價目的的估價或評估的價值類型不同，應遵循的估價原則可能有所不同。