2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與實(shí)務(wù)》:估價(jià)方法

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　　估價(jià)方法

　　房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)采用科學(xué)的方法(appraisal approach)進(jìn)行分析、測算和判斷，不能僅憑經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行主觀判斷。一宗房地產(chǎn)的價(jià)值通?？梢酝ㄟ^下列3個(gè)途徑來求?。?/P>

　　(1)近期市場上類似房地產(chǎn)是以什么價(jià)格進(jìn)行交易的――基于理性而謹(jǐn)慎的買者肯出的價(jià)錢不會(huì)高于其他買者最近購買類似房地產(chǎn)的價(jià)格，即基于類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來衡量其價(jià)值。所謂類似房地產(chǎn)(similar propeny)，是指與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利性質(zhì)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或者相似的房地產(chǎn)。

　　類似房地產(chǎn)簡單地說就是與估價(jià)對(duì)象相同或者相似的房地產(chǎn)。所謂同一供求范圍，也稱為同一供求圈、同一市場，是指與估價(jià)對(duì)象之間具有一定的替代關(guān)系，價(jià)格會(huì)相互影響的房地產(chǎn)區(qū)域范圍。

　　(2)如果將該宗房地產(chǎn)出租或營業(yè)預(yù)計(jì)可以獲得多少收益―基于理性而謹(jǐn)

　　慎的買者肯出的價(jià)錢不會(huì)高于該宗房地產(chǎn)的預(yù)期收益的現(xiàn)值之和，即基于該宗房

　　地產(chǎn)的預(yù)期收益來衡量其價(jià)值。

　　(3)如果重新開發(fā)建設(shè)一宗類似房地產(chǎn)需要多少費(fèi)用―基于理性而謹(jǐn)慎的買者肯出的價(jià)錢不會(huì)高于重新開發(fā)建設(shè)類似房地產(chǎn)所必要的代價(jià)，即基于房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本來衡量其價(jià)值。

　　由上述三個(gè)途徑便產(chǎn)生了三大基本估價(jià)方法，即市場法、收益法和成本法。此外，還有基本估價(jià)方法衍生的一些其他估價(jià)方法，如假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢法、路線價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。

　　關(guān)于基本估價(jià)方法，值得指出的是，美國體系為成本法(cost approach)、市場比較法(market comparison approach，sales comparison approach)、收益法(income approach)三種;英國體系為比較法(compari sonmethod，comparative method)、投資法(investment method)、剩余法(residual method)、利潤法(profits method)、承包商法(contractors method)五種。英國的比較法與美國的市場比較法相同，英國的投資法和利潤法可以歸為收益法(income approach，兩者的區(qū)別主要在于估價(jià)對(duì)象不同，投資法用于出租的房地產(chǎn)估價(jià)，利潤法用于營業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià))，而剩余法和承包商法可以歸為成本法 (cost based approach)因此，英國的估價(jià)方法與美國的估價(jià)方法本質(zhì)上是相同的。

　　本書將在后面的章節(jié)中分別介紹市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢法、路線價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法及其運(yùn)用。每種估價(jià)方法都有其適用的估價(jià)對(duì)象和估價(jià)需要具備的條件，這些方法有時(shí)可以同時(shí)運(yùn)用，以相互驗(yàn)證，有時(shí)是相互補(bǔ)充的，但不應(yīng)相互替代。

　　估價(jià)師應(yīng)當(dāng)熟知、理解各種估價(jià)方法及其綜合運(yùn)用，正確運(yùn)用估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。在評(píng)估一宗房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，當(dāng)理論上可以同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，不得隨意排除可以采用的估價(jià)方法。如果確因客觀條件不能采用某種方法的，必須在估價(jià)報(bào)告中充分說明不采用的理由。

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