2014年房地產(chǎn)估價師《理論與實務(wù)》:估價結(jié)果

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　　估價結(jié)果

　　估價結(jié)果是指估價師分析、測算和判斷出的估價對象價值及提供的相關(guān)專業(yè)意見。由于估價結(jié)果對估價委托人十分重要，估價委托人通常會對估價結(jié)果有特別的期望。但因估價工作的客觀公正性質(zhì)，估價師和估價機構(gòu)不能在估價結(jié)果上讓“客戶滿意”;不能在未估價之前就征求估價委托人或其他估價利害關(guān)系人對估價結(jié)果的意見，也不能在完成估價之前與他們討論估價結(jié)果，因為這有可能影響估價獨立、客觀、公正地進行;更不得迎合估價委托人的高估或者低估要求來爭取估價業(yè)務(wù)。

　　還值得說明的是，雖然要求估價結(jié)果是客觀合理的，但實際上的估價結(jié)果可能帶有估價師的主觀因素，受估價師專業(yè)能力和職業(yè)道德的影響，并且所要求的客觀合理的估價結(jié)果和實際上的估價結(jié)果又都可能與估價對象在市場上真正交易的成交價格有所不同。出現(xiàn)這種情況的原因，不一定是估價結(jié)果存在問題，可能是成交價格受到交易者的個別情況的影響，或者房地產(chǎn)市場狀況或估價對象狀況因成交日期與估價時點不同而發(fā)生了變化。

　　國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的需要

　　國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓是指國家將國有建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付出讓金等費用的行為。

　　目前，國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓有招標、拍賣、掛牌和協(xié)議等方式。在招標出讓方式中，市、縣人民政府國土資源行政主管部門(以下簡稱出讓人)需要確定招標底價，投標人需要確定投標報價。在拍賣出讓方式中，出讓人需要確定拍賣底價(保留價)，競買人需要確定自己的最高出價(最高應(yīng)價或最高報價)在掛牌出讓方式中，出讓人需要確定掛牌底價，競買人需要確定自己的最高報價。在協(xié)議出讓方式中，出讓人需要提出出讓價格、確定協(xié)議出讓最低價，土地使用者需要確定自己的最高出價。

　　此外，對于列入招標拍賣掛牌出讓計劃內(nèi)的具體地塊有使用意向、提出用地預(yù)申請的單位和個人，需要承諾愿意支付的土地價格;出讓人需要認定其承諾的土地價格是否可以接受。因此，無論是哪種出讓方式，都需要對擬出讓地塊進行估價，為出讓人確定各種出讓底價提供參考依據(jù)，或者為欲受讓人確定各種出價提供參考依據(jù)。

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