2014年房產(chǎn)估價《理論與方法》講義:第六章二節(jié)

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　　第二節(jié) 搜集交易實例

　　搜集大量交易實例的必要性：

　　運用市場法估價需要擁有大量的交易實例。只有擁有了估價對象所在地大量的房地產(chǎn)交易實例，才能把握估價對象所在地正常的房地產(chǎn)市場價格行情，保障評估出的估價對象價值不會超出合理的范圍;才能選擇出符合一定數(shù)量和質(zhì)量要求的可比實例，保障根據(jù)這些可比實例的成交價格評估出的估價對象價值更加準(zhǔn)確而不會出現(xiàn)較大誤差。因此，估價機構(gòu)和估價師應(yīng)努力搜集較多的交易實例。

　　搜集交易實例盡管是市場法估價的一個步驟，但對估價機構(gòu)和估價師而言，交易實例是一個不斷積累的過程，平時就應(yīng)留意搜集，不能等到采用市場法估價時才去搜集。這樣，一旦需要采用市場法估價，就已經(jīng)有了足夠多的交易實例可供選取，從而可以較快地完成估價工作。當(dāng)然，在采用市場法估價時，也可根據(jù)估價對象、估價時點等情況，有針對性地搜集一些交易實例。

　　搜集交易實例的途徑：

　　交易實例不會自己跑到估價師手中。估價師應(yīng)視為自己要買賣、租賃房地產(chǎn)那樣用心去調(diào)查估價對象所在地的房地產(chǎn)市場行情和搜集交易實例的途徑，掌握搜集交易實例的技巧，盡力搜集較多的交易實例。

　　搜集交易實例及相關(guān)參考資料的途徑主要有：

　　(1)走訪房地產(chǎn)交易當(dāng)事人，了解其交易的房地產(chǎn)及成交價格等信息。

　　(2)訪問房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員、相關(guān)律師、房地產(chǎn)交易當(dāng)事人的鄰居等，了解其促成交易或知悉交易的房地產(chǎn)及成交價格等信息。現(xiàn)在，越來越多的房地產(chǎn)交易是通過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員促成的，通過房地產(chǎn)經(jīng)紀

　　機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員可以獲得大量及時、真實的交易實例。

　　(3)查閱政府和有關(guān)部門的房地產(chǎn)價格等資料。例如，房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時向有關(guān)部門申報的成交價格等資料，政府出讓建設(shè)用地使用權(quán)的價格等資料，政府或其授權(quán)的部門確定、公布的基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、房屋重置價格等資料。

　　(4)向?qū)I(yè)房地產(chǎn)信息提供機構(gòu)購買房地產(chǎn)價格等資料?，F(xiàn)在，出現(xiàn)了一些以營利為目的的專門從事房地產(chǎn)價格等信息搜集、整理、分析和提供的機構(gòu)。

　　(5)查閱報刊、網(wǎng)站上有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租的廣告，參加房地產(chǎn)交易展示會，與房地產(chǎn)的業(yè)主、開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀人員等房地產(chǎn)出售人或其代理人洽談，獲取房地產(chǎn)的要價、標(biāo)價、掛牌價、報價等資料，了解房地產(chǎn)市場價格行情。要價、標(biāo)價、掛牌價、報價等雖然不是成交價格，一般不能反映真實的市場價格行情，不應(yīng)作為交易實例，但與成交價格之間有一定的關(guān)系，在一定程度上可以作為了解市場行情的參考。

　　(6)同行之間相互提供。估價機構(gòu)或估價師之間可以建立某種協(xié)作關(guān)系，相互提供所搜集的交易實例和經(jīng)手的估價案例資料。

　　搜集交易實例的要求：

　　搜集內(nèi)容完整、真實的交易實例，是提高估價精度的一個基本保證。

　　在搜集交易實例時應(yīng)盡量搜集較多的內(nèi)容，一般包括：①交易實例房地產(chǎn)基本狀況，如名稱、坐落、規(guī)模(面積)、用途、權(quán)屬以及土地形狀、土地使用期限、建筑物竣工日期(或建成年份、建成年代)、建筑結(jié)構(gòu)、周圍環(huán)境和景觀等。②交易雙方基本情況，如賣方和買方的名稱及之間的關(guān)系等。③成交價格，包括總價、單價及計價方式(如是按建筑面積計價還是按套內(nèi)建筑面積、使用面積、套計價)。④成交日期。⑤付款方式，例如是一次性付款還是分期付款(包括付款期限、每期付款額或付款比例)、貸款方式付款(包括首付款比例、貸款期限)。⑥交易情況，如交易目的(賣方為何而賣，買方為何而買)、交易方式(如協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌等)、交易稅費負擔(dān)方式(如買賣雙方是依照規(guī)定或者按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣各自繳納自己應(yīng)繳納的稅費，還是全部稅費由賣方負擔(dān)或由買方負擔(dān)等)，以及有無利害關(guān)系人之間的交易和急于出售、急于購買等特殊交易情況。

　　為了避免在搜集交易實例時遺漏重要的內(nèi)容并保證所搜集內(nèi)容的統(tǒng)一和規(guī)范，最好事先將房地產(chǎn)分為居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、體育和娛樂、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等不同類型，分別針對這些類型的房地產(chǎn)將需要搜集的內(nèi)容制成表格。此表格可命名為"房地產(chǎn)交易實例調(diào)查表"。表6-1是一種示意性、簡化的"房地產(chǎn)交易實例調(diào)查表"，僅供參考。