2014年房產(chǎn)估價《理論與方法》講義:第七章四節(jié)

　　第四節(jié) 凈收益的測算

　　凈收益測算的基本原理：

　　運用報酬資本化法估價，需要預(yù)測估價對象未來各期的凈收益。在實際估價中，測算凈收益甚至比求取報酬率更困難，特別是針對不同的估價對象，測算凈收益時應(yīng)從收入中扣除哪些、不扣除哪些。

　　收益性房地產(chǎn)獲取收益的方式，可分為出租和營業(yè)兩大類。據(jù)此，凈收益的測算途徑可分為兩種：一是基于租賃收入測算凈收益，如存在大量租賃實例的住宅、寫字樓、商鋪、停車場、標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉庫等類房地產(chǎn);二是基于營業(yè)收入測算凈收益，如賓館、影劇院、娛樂中心、汽車加油站等類房地產(chǎn)。在英國，將前一種情況下的收益法稱為投資法，后一種情況下的收益法稱為利潤法。有些房地產(chǎn)既有大量租賃實例又有營業(yè)收入，如商鋪、餐館、農(nóng)地等。在實際估價中，只要是能夠通過租賃收入測算凈收益的，宜通過租賃收人來測算凈收益。因此，基于租賃收入測算凈收益的收益法是收益法的典型形式。下面先介紹基于租賃收入的凈收益測算，然后介紹基于營業(yè)收入的凈收益測算。

　　不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的測算：

　　估價對象的收益類型不同，凈收益的測算會有所不同，可歸納為4種情況：①出租的房地產(chǎn);②自營的房地產(chǎn);③自用或空置的房地產(chǎn);④混合收益的房地產(chǎn)。

　　(一)出租的房地產(chǎn)凈收益測算

　　出租的房地產(chǎn)是收益法估價的典型對象，其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負(fù)擔(dān)的費用后的余額。

　　(二)自營的房地產(chǎn)凈收益測算

　　自營的房地產(chǎn)的最大特點是，房地產(chǎn)所有者同時也是經(jīng)營者，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營者利潤沒有分開。

　　(三)自用或空置的房地產(chǎn)凈收益測算

　　自用或空置的房地產(chǎn)是指住宅、寫字樓等目前為業(yè)主自用或暫時空置的房地產(chǎn)，而不是指寫字樓、賓館的大堂、管理用房等所必要的“空置”或自用部分。

　　(四)混合收益的房地產(chǎn)凈收益測算

　　現(xiàn)實中包含上述多種收益類型的房地產(chǎn)，如賓館一般有客房、會議室、餐廳、商場、商務(wù)中心、娛樂中心等

　　凈收益測算應(yīng)注意的問題：

　　(一)有形收益和無形收益

　　房地產(chǎn)收益可分為有形收益和無形收益。有形收益是指房地產(chǎn)帶來的直接貨幣收益。無形收益是指房地產(chǎn)帶來的間接利益，如安全感、自豪感、提高聲譽和信用、增強融資能力等。在求取凈收益時不僅要包括有形收益，還要考慮無形收益。

　　無形收益通常難以貨幣化，難以在測算凈收益時予以考慮，但可通過選取較低的報酬率或資本化率予以考慮。此外值得注意的是，如果無形收益已通過有形收益得到體現(xiàn)，則不應(yīng)再單獨考慮，以免重復(fù)計算。例如，在當(dāng)?shù)啬茱@示承租人形象、地位的寫字樓，即承租人租用該寫字樓辦公可顯示其實力，該因素往往已包含在該寫字樓的較高租金中。

　　(二)實際收益和客觀收益

　　房地產(chǎn)收益可分為實際收益和客觀收益。實際收益是在當(dāng)前經(jīng)營管理狀況下實際取得的收益，它一般不能直接用于估價。因為具體經(jīng)營管理者的能力等對實際收益影響很大，如果將實際收益進(jìn)行資本化，就會得到不切實際的結(jié)果。例如，城市中有一塊尚未利用的空地，實際收益為零，甚至為負(fù)數(shù)(因為要繳納有關(guān)稅費)，但如此并不表示該塊空地?zé)o價值。再如，一個交通便利的商場或酒店，由于經(jīng)營不善，由收入減去費用所得的結(jié)果可能為負(fù)數(shù)，這也不意味著該房地產(chǎn)無價值。相反的情況，如一個交通不便、環(huán)境不太好的賓館，因有特殊關(guān)系能將一些會議、活動指定在該賓館舉辦，從而可以獲得較高的收益，但這并不意味著該賓館的價值較高。

　　客觀收益是排除了實際收益中屬于特殊的、偶然的因素后能夠獲得的一般正常收益，通常只有這種收益才可以作為估價的依據(jù)。因此，估價中采用的潛在毛收入、有效毛收人、運營費用或者凈收益，除有租約限制外，一般應(yīng)采用正?？陀^的數(shù)據(jù)。為此，除有租約限制外，利用估價對象本身的資料直接測算出了潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或者凈收益后，還應(yīng)將它們與類似房地產(chǎn)在正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或者凈收益進(jìn)行比較。如果與正?？陀^的情況不符，應(yīng)對它們進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?，使其成為正?？陀^的。

　　凈收益流模式的確定：

　　運用報酬資本化法估價，在求取估價對象的凈收益時，應(yīng)根據(jù)估價對象的凈收益在過去和現(xiàn)在的變動情況及預(yù)測的收益期限，預(yù)測估價對象未來各期的凈收益，并判斷該凈收益流屬于下列哪種類型，以便選用相應(yīng)的報酬資本化法公式進(jìn)行計算：①凈收益每年基本上固定不變;②凈收益每年基本上按某個固定數(shù)額遞增或遞減;③ 凈收益每年基本上按某個固定比率遞增或遞減;④其他有規(guī)律變動的情況。

　　在實際估價中采用較多的是凈收益每年不變的公式，其凈收益A可能的求取方法有下列3種：

　　(1)“過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法”。這是通過調(diào)查，求取估價對象過去若干年的凈收益，如過去3年或5年的凈收益，然后將其簡單算術(shù)平均數(shù)作為A。

　　(2)“未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法”。這是通過調(diào)查，預(yù)測估價對象未來若干年的凈收益，如未來3年或5年的凈收益，然后將其簡單算術(shù)平均數(shù)作為A。

　　(3)“未來數(shù)據(jù)資本化公式法”。