2014房產(chǎn)估價《案例分析》考點:房地產(chǎn)課稅估價

　　房地產(chǎn)課稅估價的目的是為了保證國家稅收公平合理，為了避免納稅人偷稅漏稅和稅務(wù)機(jī)關(guān)課稅不公平，雙方都要求對房地產(chǎn)價值進(jìn)行評估。為了做好房地產(chǎn)課稅評估工作，作為房地產(chǎn)估價人員必須全面準(zhǔn)確了解現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅種名稱、納稅人含義、課稅對象和征收范圍、課稅依據(jù)、稅率水平、減稅、免稅對象等。特別要求注意適用稅額和應(yīng)納稅額計算公式，應(yīng)扣除項目和其他有關(guān)規(guī)定。如違反以上規(guī)定進(jìn)行估價，其估價報告將不具備法律效力，其結(jié)論更不能作為課稅依據(jù)。因此，課稅估價的技術(shù)路線和方法必須嚴(yán)格按現(xiàn)有稅法的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　我國在條件成熟時將開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅。房地產(chǎn)估價人員應(yīng)關(guān)注有關(guān)的最新法律法規(guī)。

　　一、房產(chǎn)稅估價房產(chǎn)稅可按房產(chǎn)余值或按房產(chǎn)租金收入計征。

　　對于出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)。租金收人是房屋產(chǎn)權(quán)所有人出租房屋使用權(quán)所得的報酬，包括貨幣收入和實物收入。

　　二、土地增值稅估價土地增值稅的課稅對象是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額。土地增值稅以納稅人有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的土地增值額為計稅依據(jù)，土地增值額為納稅人轉(zhuǎn)，讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項目金額后的余額。土地增值稅估價主要是針對土地增值額。

　　《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定需要按照評估額計征土地增值稅的包括三種情況：“1.隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的;2.提供扣除項目金額不實的;3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的”。而實際操作過程中，由于會計制度與評估制度存在諸多的差異，虛報、謊報收入和扣除項目金額的行為難以避免，在審計行為存在諸多弊端的情況下，通過公正、專業(yè)的房地產(chǎn)價值評估來維護(hù)國家稅收無疑是最合理、最便捷的方式。

　　區(qū)分評估目的，明確評估內(nèi)容對土地增值稅進(jìn)行估價時，應(yīng)區(qū)分評估目的進(jìn)而明確評估內(nèi)容，具體如下：

　　1.隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格又無正當(dāng)理由的。

　　此類評估應(yīng)以確定估價對象的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格即市場價值標(biāo)準(zhǔn)為目的。對此目的的評估宜采用市場法評估房地產(chǎn)或土地的市場價值，輔助采用收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評估，不宜采用成本法進(jìn)行評估，評估過程與其他類型評估項目基本一致。

　　2.提供扣除項目金額不實的此類評估應(yīng)區(qū)分納稅人是否屬于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人。

　　從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人對于此類項目，應(yīng)根據(jù)國家稅務(wù)總局印發(fā)的《土地增值稅納稅申報表(一)》，依據(jù)評估目的的要求明確評估對象。一般包括 “取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本”兩項。而“開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用”“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”等扣除項目由于稅法已經(jīng)規(guī)定了扣除比例，故可不在評估內(nèi)容之列。評估內(nèi)容應(yīng)在納稅申報表中明示，并填列以方便納稅使用。