2014房產(chǎn)估價(jià)《理論與方法》考點(diǎn):市場(chǎng)法及其運(yùn)用考點(diǎn)解析

　　本章內(nèi)容中的市場(chǎng)法及其運(yùn)用是房地產(chǎn)估價(jià)三大基本方法之一，也是本書(shū)最先引入的一種估價(jià)方法。

　　本章歷年考試焦點(diǎn)

　　在歷年考試中，本章內(nèi)容不但以客觀題的元/式出現(xiàn)，而且在歷年的計(jì)算題中也經(jīng)常出現(xiàn)。結(jié)合歷年試題，要注意以下幾點(diǎn)：

　　1.統(tǒng)一付款方式。房地產(chǎn)由于價(jià)值量大，其成交價(jià)格往往采用分期付款的方式支付。而且付款期限的長(zhǎng)短不同，付款數(shù)額在付款期限內(nèi)的分布不同。估價(jià)中通常以一次付清所需要支付的金額、為準(zhǔn)，因此，采用折現(xiàn)計(jì)算的方法求得在其一次付清所需要的數(shù)額。可對(duì)照教材第三章“房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值”中 “實(shí)際價(jià)格”和“名義價(jià)格”進(jìn)行學(xué)習(xí)。

　　2.房地產(chǎn)按建筑面積計(jì)價(jià)、套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)、使用面積計(jì)價(jià)之間的換算也是歷年考試的重點(diǎn)?？山Y(jié)合第二章“建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積”之間的換算關(guān)系。

　　3.對(duì)于房地產(chǎn)區(qū)位狀況的調(diào)整，曾在2009年、2008年、2005年、2004年、2002年的客觀題中頻頻出現(xiàn)。建議在學(xué)習(xí)本章 “房地產(chǎn)狀況調(diào)整”時(shí)，結(jié)合教材第四章“房地產(chǎn)價(jià)格影響因素”，其對(duì)區(qū)位因素、實(shí)物因素、權(quán)益因素進(jìn)行了詳細(xì)的分析、歸納。如“在房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，判斷一個(gè)因素是否歸屬于區(qū)位因素，可以把實(shí)際上不可移動(dòng)的房地產(chǎn)想象為可以移動(dòng)的，然后假設(shè)它移動(dòng)。如果隨著房地產(chǎn)的移動(dòng)會(huì)發(fā)生變化的因素，就屬于區(qū)位因素;反之，就屬于非區(qū)位因素。”

　　4.對(duì)于書(shū)中的概念一定要搞清楚，如可比實(shí)例的概念等。