2014房產(chǎn)估價(jià)《理論與方法》考點(diǎn):受理估價(jià)委托

　　1.1受理估價(jià)委托概述

　　步驟

　　明確估價(jià)基本事項(xiàng)

　　確定估價(jià)其他事項(xiàng)

　　草擬估價(jià)委托書和估價(jià)委托合同

　　接受估價(jià)委托書及簽訂估價(jià)委托合同

　　相關(guān)規(guī)定中

　　估價(jià)業(yè)務(wù)應(yīng)以估價(jià)機(jī)構(gòu)名義統(tǒng)一受理，統(tǒng)一收取費(fèi)用，估價(jià)師不得以個(gè)人名義承攬估價(jià)業(yè)務(wù)

　　分支機(jī)構(gòu)應(yīng)以設(shè)立該分支機(jī)構(gòu)的估價(jià)機(jī)構(gòu)名義承攬業(yè)務(wù)

　　簽訂估價(jià)委托合同之后，未經(jīng)委托人同意，不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓估價(jià)業(yè)務(wù)

　　【2006年真題】

　　接受估價(jià)委托后，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價(jià)業(yè)務(wù)，并應(yīng)明確至少一名合適的估價(jià)人員負(fù)責(zé)該估價(jià)項(xiàng)目。( 　)

　　【答案】×

　　【解析】經(jīng)委托方同意的情況下可以轉(zhuǎn)讓

　　1.2明確估價(jià)基本事項(xiàng)

　　明確估價(jià)目的-龍頭

　　估價(jià)目的原則上應(yīng)由委托人基于估價(jià)需要而提出，但委托人可能不具備專業(yè)估價(jià)知識(shí)，無法準(zhǔn)確表述

　　一般應(yīng)當(dāng)由估價(jià)師用符合估價(jià)要求的表述將其表達(dá)出來，然后再請(qǐng)委托人確認(rèn)

　　估價(jià)目的可以通過詢問委托人未來完成后的估價(jià)報(bào)告是作何用途、是供給誰或者由誰認(rèn)可來明確

　　明確估價(jià)目的有助于明確估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)以及估價(jià)類型

　　明確估價(jià)對(duì)象

　　估價(jià)對(duì)象應(yīng)是估價(jià)師在委托人指定的基礎(chǔ)上，根據(jù)已明確的估價(jià)目的，依據(jù)法律、法規(guī)和政策并征求委托人同意后確定

　　估價(jià)對(duì)象的內(nèi)容包括估價(jià)對(duì)象的實(shí)物狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況三大類

　　估價(jià)師還應(yīng)要求委托人提從其所能提供的反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料

　　明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)不是由委托人決定的，也不是由估價(jià)師單獨(dú)決定，而應(yīng)由估價(jià)師根據(jù)估價(jià)目的，在征求委托人同意后確定，也就是由估價(jià)目的決定

　　明確估價(jià)類型

　　估價(jià)類型與估價(jià)時(shí)點(diǎn)一樣，不是由委托人決定，也不是由估價(jià)師決定，而是由估價(jià)目的決定

　　不同的估價(jià)類型，即使使用相同的估價(jià)方法，其中的系數(shù)、參數(shù)等的取值也可能不同

　　【重點(diǎn)】估價(jià)時(shí)點(diǎn)的確定

　　一般項(xiàng)目以房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象期間或者估價(jià)作業(yè)日期內(nèi)某個(gè)日期為估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　國(guó)有土地上房屋征收估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)，一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日，分期分段實(shí)施的，以當(dāng)期當(dāng)段房屋拆遷實(shí)施之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　參原估價(jià)結(jié)果有異議而引起的復(fù)核或鑒定估價(jià)的，其估價(jià)時(shí)點(diǎn)為原估價(jià)報(bào)告所確定的估價(jià)時(shí)點(diǎn)，除非原估價(jià)報(bào)告確定的估價(jià)時(shí)點(diǎn)有誤

　　【2007年真題】

　　1列估價(jià)事項(xiàng)中，僅根據(jù)估價(jià)目的來確定的有( 　)。

　　A.估價(jià)對(duì)象

　　B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　C.價(jià)值類型

　　D.估價(jià)方法

　　E.估價(jià)所需材料

　　【答案】BC

　　【2006年真題】

　　下列關(guān)于明確房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的表述中，正確的有( 　)。

　　A.對(duì)當(dāng)前的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，一般以實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象期間或估價(jià)作業(yè)期內(nèi)的某個(gè)日期為估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　B.城市房屋拆遷估價(jià)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之曰

　　C.分期實(shí)施的房屋拆遷，應(yīng)以房屋拆遷公告之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　D.房地產(chǎn)估價(jià)人員可以假定估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　E.對(duì)原估價(jià)結(jié)果有異議而引起的復(fù)核估價(jià)，應(yīng)以申請(qǐng)復(fù)核之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　【答案】AB

　　確定估價(jià)對(duì)象及其范圍和內(nèi)容時(shí)，應(yīng)根據(jù)( 　)，依據(jù)法律法規(guī)，并征求委托人同意后綜合確定。

　　A.估價(jià)原則

　　B.估價(jià)目的

　　C.估價(jià)方法

　　D.估價(jià)程序

　　【答案】 B

　　1.3簽訂估價(jià)委托合同

　　估價(jià)委托合同的作用

　　建立受法律保護(hù)的委托與受托關(guān)系

　　明確委托人和估價(jià)機(jī)構(gòu)的權(quán)利義務(wù)

　　載明估價(jià)的有關(guān)事項(xiàng)

　　估價(jià)委托合同的內(nèi)容

　　委托人的名稱或者姓名和住所;估價(jià)機(jī)構(gòu)的名稱和地址;負(fù)責(zé)本估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)師的姓名和注冊(cè)號(hào);估價(jià)目的;估價(jià)對(duì)象;估價(jià)時(shí)點(diǎn);價(jià)值類型;委托人的協(xié)助義務(wù);估價(jià)服務(wù)費(fèi)用及支付方式;估價(jià)報(bào)告交付日期和交付方式;違約責(zé)任;解決爭(zhēng)議的方法;委托人和估價(jià)機(jī)構(gòu)認(rèn)為需要約定的其它事項(xiàng)。