2014房產(chǎn)估價(jià)《理論與方法》考點(diǎn):受理估價(jià)委托
1.1受理估價(jià)委托概述
步驟
明確估價(jià)基本事項(xiàng)
確定估價(jià)其他事項(xiàng)
草擬估價(jià)委托書和估價(jià)委托合同
接受估價(jià)委托書及簽訂估價(jià)委托合同
相關(guān)規(guī)定中
估價(jià)業(yè)務(wù)應(yīng)以估價(jià)機(jī)構(gòu)名義統(tǒng)一受理,統(tǒng)一收取費(fèi)用,估價(jià)師不得以個(gè)人名義承攬估價(jià)業(yè)務(wù)
分支機(jī)構(gòu)應(yīng)以設(shè)立該分支機(jī)構(gòu)的估價(jià)機(jī)構(gòu)名義承攬業(yè)務(wù)
簽訂估價(jià)委托合同之后,未經(jīng)委托人同意,不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓估價(jià)業(yè)務(wù)
【2006年真題】
接受估價(jià)委托后,受托估價(jià)機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價(jià)業(yè)務(wù),并應(yīng)明確至少一名合適的估價(jià)人員負(fù)責(zé)該估價(jià)項(xiàng)目。( )
【答案】×
【解析】經(jīng)委托方同意的情況下可以轉(zhuǎn)讓
1.2明確估價(jià)基本事項(xiàng)
明確估價(jià)目的-龍頭
估價(jià)目的原則上應(yīng)由委托人基于估價(jià)需要而提出,但委托人可能不具備專業(yè)估價(jià)知識(shí),無法準(zhǔn)確表述
一般應(yīng)當(dāng)由估價(jià)師用符合估價(jià)要求的表述將其表達(dá)出來,然后再請(qǐng)委托人確認(rèn)
估價(jià)目的可以通過詢問委托人未來完成后的估價(jià)報(bào)告是作何用途、是供給誰或者由誰認(rèn)可來明確
明確估價(jià)目的有助于明確估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)以及估價(jià)類型
明確估價(jià)對(duì)象
估價(jià)對(duì)象應(yīng)是估價(jià)師在委托人指定的基礎(chǔ)上,根據(jù)已明確的估價(jià)目的,依據(jù)法律、法規(guī)和政策并征求委托人同意后確定
估價(jià)對(duì)象的內(nèi)容包括估價(jià)對(duì)象的實(shí)物狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況三大類
估價(jià)師還應(yīng)要求委托人提從其所能提供的反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料
明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)
估價(jià)時(shí)點(diǎn)不是由委托人決定的,也不是由估價(jià)師單獨(dú)決定,而應(yīng)由估價(jià)師根據(jù)估價(jià)目的,在征求委托人同意后確定,也就是由估價(jià)目的決定
明確估價(jià)類型
估價(jià)類型與估價(jià)時(shí)點(diǎn)一樣,不是由委托人決定,也不是由估價(jià)師決定,而是由估價(jià)目的決定
不同的估價(jià)類型,即使使用相同的估價(jià)方法,其中的系數(shù)、參數(shù)等的取值也可能不同
【重點(diǎn)】估價(jià)時(shí)點(diǎn)的確定
一般項(xiàng)目以房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象期間或者估價(jià)作業(yè)日期內(nèi)某個(gè)日期為估價(jià)時(shí)點(diǎn)
國(guó)有土地上房屋征收估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn),一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日,分期分段實(shí)施的,以當(dāng)期當(dāng)段房屋拆遷實(shí)施之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)
參原估價(jià)結(jié)果有異議而引起的復(fù)核或鑒定估價(jià)的,其估價(jià)時(shí)點(diǎn)為原估價(jià)報(bào)告所確定的估價(jià)時(shí)點(diǎn),除非原估價(jià)報(bào)告確定的估價(jià)時(shí)點(diǎn)有誤
【2007年真題】
1列估價(jià)事項(xiàng)中,僅根據(jù)估價(jià)目的來確定的有( )。
A.估價(jià)對(duì)象
B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)
C.價(jià)值類型
D.估價(jià)方法
E.估價(jià)所需材料
【答案】BC
【2006年真題】
下列關(guān)于明確房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的表述中,正確的有( )。
A.對(duì)當(dāng)前的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估,一般以實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象期間或估價(jià)作業(yè)期內(nèi)的某個(gè)日期為估價(jià)時(shí)點(diǎn)
B.城市房屋拆遷估價(jià),估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之曰
C.分期實(shí)施的房屋拆遷,應(yīng)以房屋拆遷公告之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)
D.房地產(chǎn)估價(jià)人員可以假定估價(jià)時(shí)點(diǎn)
E.對(duì)原估價(jià)結(jié)果有異議而引起的復(fù)核估價(jià),應(yīng)以申請(qǐng)復(fù)核之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)
【答案】AB
確定估價(jià)對(duì)象及其范圍和內(nèi)容時(shí),應(yīng)根據(jù)( ),依據(jù)法律法規(guī),并征求委托人同意后綜合確定。
A.估價(jià)原則
B.估價(jià)目的
C.估價(jià)方法
D.估價(jià)程序
【答案】 B
1.3簽訂估價(jià)委托合同
估價(jià)委托合同的作用
建立受法律保護(hù)的委托與受托關(guān)系
明確委托人和估價(jià)機(jī)構(gòu)的權(quán)利義務(wù)
載明估價(jià)的有關(guān)事項(xiàng)
估價(jià)委托合同的內(nèi)容
委托人的名稱或者姓名和住所;估價(jià)機(jī)構(gòu)的名稱和地址;負(fù)責(zé)本估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)師的姓名和注冊(cè)號(hào);估價(jià)目的;估價(jià)對(duì)象;估價(jià)時(shí)點(diǎn);價(jià)值類型;委托人的協(xié)助義務(wù);估價(jià)服務(wù)費(fèi)用及支付方式;估價(jià)報(bào)告交付日期和交付方式;違約責(zé)任;解決爭(zhēng)議的方法;委托人和估價(jià)機(jī)構(gòu)認(rèn)為需要約定的其它事項(xiàng)。
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