2014房產(chǎn)估價《經(jīng)營與管理》考點:高層建筑地價分攤的意義

　　在現(xiàn)代城市中，由于土地越來越稀缺、地價越來越高，以及建筑技術(shù)的日益發(fā)展，多層、高層建筑物越來越多。不僅辦公樓、商店，而且住宅、廠房等，都出現(xiàn)了多層或高層化。此外，人們的活動還向地下發(fā)展，出現(xiàn)了地下商場、地下停車場、地下倉庫等。在城市中心商業(yè)區(qū)，建筑物不僅多層、高層化，而且建筑物的用途出現(xiàn)了立體化。典型的一幢大廈的立體用途是：地下一至二層為停車場、會所或設(shè)備用房，地面一至三層為商店，四至五層為餐飲，往上可能是寫字樓或公寓。

　　與此同時，隨著房地產(chǎn)交易活動的日益發(fā)展和產(chǎn)權(quán)多元化，一幢建筑物只有一個所有者的格局被打破了，出現(xiàn)了同一幢建筑物內(nèi)同時存在著多個所有者的情況，他們分別擁有該幢建筑物的某一部分，例如，甲擁有地下一層，乙擁有地面一層，丙擁有地上一層。特別是多層、高層住宅或公寓，一戶居民通常只擁有其中的某一套，整幢住宅或公寓為十幾戶、幾十戶居民“區(qū)分所有”。

　　但是，整幢建筑物占用的土地只是一塊，在實物形態(tài)上不可分割。當這幢建筑物的房地產(chǎn)開發(fā)商售出其中的某一部分之后，該塊土地的使用權(quán)的一個相應(yīng)份額也就隨之轉(zhuǎn)移，最后是購得這幢建筑物的眾多所有者按份共有該塊土地的使用權(quán)，但大家在其中的份額各是多少就成了一個需要解決的現(xiàn)實問題。

　　擁有一塊土地，不僅享有該塊土地的一定權(quán)利，而且要承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。例如，在建筑物壽命結(jié)束時或者建筑物被火災(zāi)燒毀后，大家決定不再重建而是將該塊土地出售，但售出后的地價收益如何分配;相反，在建筑物使用過程中，政府要根據(jù)該塊土地的價值或等級、位置征收土地稅費，該土地稅費在建筑物各個所有者之間應(yīng)如何分攤。要解決這些問題，就需要解決在建筑物建成后地價如何合理分攤的問題，以此確定建筑物各個所有者占有的土地份額。知道了建筑物每個所有者占有的土地份額之后，無論是他們在土地中的權(quán)利還是義務(wù)，就都可以通過其土地份額順利得到解決。

　　可見，通過高層建筑地價分攤可以解決：①各部分占有的土地份額;②各部分分攤的土地面積;③各部分分攤的地價數(shù)額。